נדל"ן בהאנוי: עיר פנימית פחות אטרקטיבית, שוקקת חיים בשני הקטבים המזרחיים

[מודעה_1]

הרחבת הבירה

שנת 2008 סימנה צעד חדש בהתפתחות האנוי, כאשר הבירה הפכה לאחת מ-17 הערים הגדולות בעולם לאחר שהתמזגה עם שטח כולל של יותר מ-3,300 קמ"ר, פי 3.6 מבעבר.

בשנת 2011 אישרה הממשלה את תוכנית האב לבניית הבירה עד 2030, עם חזון לשנת 2050, שקבעה את המטרה להפוך את האנוי לעיר בת קיימא עם תשתית ומערכת טכנית סינכרוניות, תחרותיות גבוהה ופיתוח תרבותי הרמוני.

נדל — פיתוח מרכזים חדשים ותשתיות איכותיות יצר כוח מניע להגירה אל מחוץ לליבה המרכזית. (צילום: MD)

על פי תוכנית זו, הבירה תתפתח על פי מודל של אשכול עירוני הכולל אזור עירוני מרכזי, 5 ערי לוויין, ערים ועיירות אקולוגיות.

אשכול עירוני זה מחובר באמצעות מערכת תחבורה טבעתית, בשילוב צירים רדיאליים, עם קישורים לרשתות תחבורה אזוריות ולאומיות. האזור העירוני המרכזי מופרד מאזורים עירוניים וערים באמצעות מסדרונות ירוקים, המהווים 70% משטח הקרקע הטבעי של העיר.

בתמונה התכנונית, הפיתוח של כל אזור שונה מאוד, תלוי בגורמים רבים. מאז, שוק האנוי רשם שינויים משמעותיים במוצרים וכן בגודל השוק.

בפרט, בולטת ההתפתחות החזקה של שני הקטבים מערב ומזרח הבירה עם מטרופולינים מתוכננים היטב, שירותים סינכרוניים ומערכות תשתית.

ההבדל בין המזרח למערב

ברגע שהאנוי התרחבה, האזורים המערביים חוו תנועות מוקדמות יותר, כך שהתמונה העירונית הקיימת הייתה ברורה.

בנוסף, משרדים, סניפים ומפעלים רבים עברו גם הם למערב, ויצרו מקום מפגש לאלפי מפעלים גדולים וקטנים, מקומיים וזרים. משם נוצר גל של הגירה לאזור זה כדי להתיישב.

באזור זה, פיתוח טו הואו - לה ואן לואונג, כביש הטבעת 2, כביש הטבעת 3 וכבישי הטבעת המתוכננים 3, 5 וכביש הטבעת 4, או שדרת טאנג לונג יחד עם פרויקטים של רכבת עירונית מספר 2A ו-3 יצרו מומנטום לפיתוח פרויקטים של נדל"ן.

גב' דו תו האנג, מנהלת בכירה, מחלקת מחקר וייעוץ, סאבילס האנוי, אמרה: "האזור המערבי, ולו רק במחוזות בק טו ליאם, נאם טו ליאם וקאו גיאי, תמיד הוביל את השוק מבחינת נתח שוק האספקה עם כ-30% משנת 2011 ועד היום."

זהו גם האזור עם היצע המשרדים הגדול ביותר בבירה, עם נתח שוק של 50%, שווה ערך ל-873,700 מ"ר.

על פי הערכתה של גב' האנג, אזור זה ימשיך להיות מוקד פיתוח של האנוי בעתיד הקרוב, תוך התמקדות רבה יותר באיכות, שיפור משמעותי של תשתיות התנועה והנוף כדי להפחית את הלחץ על האוכלוסייה ואת נפח התנועה הגדול.

בינתיים, התשתית הסינכרונית פותחת בו זמנית כיווני פיתוח נוספים למזרח העיר.

על פי תכנון התחבורה של הבירה עד 2030, עם חזון עד 2050, האנוי תבנה 10 גשרים גדולים נוספים על פני נהר האדום במספר פרויקטים כמו גשר וין טוי 2, גשר טראן הונג דאו, גשר טו ליין, ניו טאנג לונג, גשר ת'ונג קאט והונג הא 9.

בנוסף, השלמת פרויקטים של תשתית כגון הארכת כביש הטבעת 2 ותכנון כביש הטבעת 4 יקצרו את זמן הנסיעה מהאנוי ליישובים אחרים, ויגדילו את האטרקטיביות של המזרח לצורכי היישובים השכנים.

בנוסף, בשנת 2021 הושק תוכנית התכנון ההיסטורית של העיר הפנימית במטרה לזהות צורך להפחית את האוכלוסייה בכ-215,000 איש בתקופה שבין 2020 ל-2030.

בסך הכל, 6 תוכניות יעוד העירוניות ההיסטוריות של מרכז העיר משתרעות על פני שטח מחקר של למעלה מ-2,700 דונם, כאשר הדרישה העיקרית היא בקרת אוכלוסייה, צמצום מ-1.2 מיליון איש (בשנת 2009) לכ-672,000 איש; ובמקביל שיפור מערכות התשתית החברתיות והטכניות.

על פי הערכתה של גב' האנג, פרויקטים של דיור ייהנו מהגירה מאזור העיר הפנימית ההיסטורי. בפרט, חלק מתושבי הרובע העתיק לשעבר עברו להתגורר באזורים שכנים ובולטים באזור המזרחי, הודות לתנאי תשתית טובים ותחבורה נוחה.

באזור המזרחי (כולל מחוזות לונג ביין וג'יה לאם), עם קרנות קרקע גדולות, מפותחת גם תשתיות באופן משמעותי, יחד עם נוכחות של משקיעים גדולים.

שיעור היצע הדירות במזרח ביחס להיצע השוק הכולל עלה מרמה נמוכה מאוד בשנת 2011 ל-12% במחצית הראשונה של 2023.

זהו גם האזור עם הצמיחה החזקה ביותר בהיצע של בנייני מגורים נמוכים בשנים האחרונות, מ-8% מנתח שוק האספקה של האנוי בשנת 2014 ל-15% במחצית הראשונה של 2023.

מחירי הדירות הראשוניים של מוצרי דיור נבדלים גם הם בין שני האזורים. לפי Savills, במערב, מחיר הדירות הראשוני הממוצע במחצית הראשונה של 2023 הגיע ל-58 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בינתיים, לדירות ראשיות במזרח יש מחיר ממוצע של כ-48 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

עבור מוצרים נמוכים, המחיר העיקרי בששת החודשים הראשונים של 2023 במערב הוא 157-225 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע ובמזרח הוא 158-168 מיליון דונג וייט/מ"ר של קרקע.

לדברי גב' דו תו האנג, הפרש המחירים בין שני האזורים נובע מכך שהאזור המזרחי נוצר והתפתח מאוחר יותר אך די מהר, כך שעדיין קיים פער מחירים כזה לעומת האזור המערבי.

בהתייחסה לתחזיות, אמרה גב' האנג כי בתקופה הקרובה, היצע חדש באזורים המערב והמזרח יהווה 40% מנתח השוק של דירות, בעוד שחלקן של קטגוריות של דירות נמוכות לא יהיה גדול עקב מימון קרקע מוגבל בהשוואה לאזורים אחרים.

בנוסף, מוצרי הנדל"ן באזורים אלה בפרט ובהאנוי בכלל ישופרו יותר ויותר. עבור פרויקטים של דירות, יתמקדו במתקנים פנימיים.

[מודעה_2]
מָקוֹר