מחירי הנדל"ן מזנקים: חלומם של העובדים להתיישב נדחק רחוק יותר

VTV.vn - לאחר 10 שנים, מחירי הדירות בהאנוי שולשו, מה שדחף את חלום הבעלות על בית עבור משפחות צעירות רבות רחוק יותר ויותר.

החלום של "להתיישב" לא התגשם

על המדינה להבטיח את הזכות לשימוש הוגן ויעיל בקרקע עבור כל האנשים; עליה להבטיח שימוש יעיל בקרקע, הקצאת ערך קרקע הוגנת ויעילה, הימנעות מבזבוז; עליה למקסם את יעילות משאבי הקרקע לפיתוח לאומי. זוהי נקודת המבט המנחה של המזכיר הכללי טו לאם . ראוי לציין כי המזכיר הכללי ציין שורה של אזהרות לגבי סיכונים בהטלת מנגנון "מחיר השוק", במיוחד עבור נכסים ציבוריים בבעלות כלל העם, כגון קרקעות.

סיכונים שניתן להזכיר כוללים מחירי קרקע מנופחים באופן בלתי סביר, השפעות חברתיות שליליות, עיוותים בהקצאת משאבים וסיכון לחוסר יציבות מקרו-כלכלית... שהן הסיבות לכך שאדמות נטושות רבות עדיין נושאות מחירים גבוהים. מפעלי ייצור מתקשים בגישה לקרקעות, בעוד שספקולנטים מתעשרים בזכות הפרשי מחירים. ובמיוחד עבור מיליוני עובדים - שיש להם צורך אמיתי לקנות קרקעות ובתים, חלום ה"התיישבות" טרם הפך למציאות.

מר נגו שואן ג'יאנג ואשתו (דאנג טיין דונג מספר 173, דונג דה וורד, האנוי ) תכננו פעם לחסוך כסף כדי לקנות דירה לאחר 10 שנים כדי להימנע ממצב של שכירת בית, מכיוון שיש להם הכנסה יציבה של כ-25 מיליון וונד לחודש מבית הקפה. עם זאת, רף 10 השנים חלף מזמן, והכסף שנחסך לקניית בית עדיין לא מספיק.

"האינפלציה בנדל"ן די עזה. לדוגמה, דירה בדונג דה עולה יותר מ-100 מיליון וונד למטר מרובע, ו-70 מטר מרובע זה כבר 7 מיליארד וונד. עלות המזון, החינוך, התחבורה לאישה ולילדים... במשך 20 שנה, אם לא אוכל או אבזבז כלום, או אפילו לא אצטרך להוציא כסף על גידול ילדים, אוכל להסתדר. אבל אני חושב שזה מאוד לא סביר", שיתף ג'יאנג.

באשר למר נגוין ואן לוי (מס' 183 דאנג טיין דונג, דונג דה וורד, האנוי), לאחר התייעצות פעמים רבות עם מחירי הקרקעות של האנוי, הוא נאלץ לוותר על הרעיון לקנות בית לבנו, משום שהכסף שחסך מעשרות שנות עבודה לא הספיק לרכישת דירה ישנה נוספת.

"התמזל מזלנו שהיינו בתקופה המסובסדת, הממשלה עדיין הקצתה דירות של 21 מ"ר. אז אם הבן שלי הוא מהנדס ועכשיו יש לו משכורת של 7-10 מיליון דונג וייטנאמי בלבד, אז דירה של 50 מ"ר תעלה 5 מיליארד דונג וייטנאמי, אז ייקח עשרות שנים לקנות אחת?", התוודה מר לוי.

לאחר 10 שנים, מחירי הדירות בהאנוי שולשו, מה שדחף את חלום הבעלות על בית עבור משפחות צעירות רבות רחוק יותר ויותר. תמונה להמחשה.

לדברי מר טא אן טואן - העיר האנוי: "תופעת אינפלציית המחירים, אגירת המחירים ועליית המחירים בשוק הנדל"ן נמשכת כבר זמן רב מאוד. זה יוצר הפרש בשכר הדירה של הקרקע שנופל על קבוצת אנשים שמפעילה מניפולציות במחיר. בינתיים, אנשים עם צרכים אמיתיים אינם יכולים לגשת אליו."

"גם בנקים המעניקים הלוואות מתמודדים עם סיכונים, משום שכאשר הם מעניקים הלוואות, אנשים לא מעריכים את הערך האמיתי. כאשר מטפלים בנכסים משועבדים או מוכרים אותם כדי לגבות חובות, ההלוואה המקורית לא תהיה מובטחת, ואם סדרה של בנקים יעשו זאת, הדבר יגרום להשלכות עצומות על הכלכלה ", אמר מר נגוין הואו ​​טואן - העיר האנוי.

וייטנאם נמצאת בשלב הזהב של אוכלוסיית התושבים, כאשר יותר מ-50% מהאוכלוסייה מתחת לגיל 35, הביקוש לדיור גדול מאוד. עם זאת, מספר הצעירים שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית עדיין מהווה רק חלק קטן מאוד מכלל הביקוש לדיור, משום שיוקר המחיה עולה, בעוד שההכנסה עולה לאט הרבה יותר מקצב עליית מחירי הבתים.

צמיחת הנדל"ן

על פי נתוני מכון וייטנאם לחקר והערכת שוק הנדל"ן, בתקופה 2014-2015, מחיר הדירה הממוצע בהאנוי היה כ-18-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. אך כיום (2025), לאחר 10 שנים, המחיר הממוצע הגיע ל-75.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, גבוה פי 3 לפחות.

פרויקטים יוקרתיים רבים עדיין מוצעים למכירה במחירים של 100-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אפילו עד מעל 300 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בכל הנוגע לעלייה במחירי הנדל"ן בחמש השנים האחרונות (2021-2025) בכמה ערים גדולות, האנוי מובילה את עליית מחירי הנדל"ן ב-112%. אחריה האי פונג עם עלייה של 71%. דא נאנג עם עלייה של 53%. הו צ'י מין סיטי עם עלייה של 42%.

נדרשת אסטרטגיה יסודית לשינוי מדיניות הקרקעות

בחמש השנים האחרונות, הממשלה יישמה פתרונות סינכרוניים רבים, החל מתחומי המשפט, אשראי ועד ניהול שוק, כדי להביא את מחירי הקרקעות לרמה סבירה. יש לציין את השלמת המוסדות והמסדרונות המשפטיים באמצעות סדרה של חוקים חדשים כגון: דיני מקרקעין, דיני דיור, דיני עסקי נדל"ן ועוד. המטרה היא להפוך את מנגנון המחירים לשקוף, להסיר מכשולים בהליכי השקעה ולשלוט בפעילויות תיווך וספקולציה.

הממשלה גם דוחפת להגדיל את ההיצע באמצעות פרויקט הדיור הציבורי בן מיליון הבתים עד 2030. אבל קרקע היא תמיד נושא מורכב, שנמשך שנים רבות ודורש אסטרטגיה בסיסית לתיקון מדיניות.

המזכיר הכללי טו לאם נתן את ההנחיה: "במשטר של בעלות ציבורית, אין 'מחיר שוק' נכון אם המדינה לא קובעת את המחיר. רק מחירים סטנדרטיים שנקבעים על ידי המדינה יכולים להבטיח את האינטרסים הציבוריים, למנוע ספקולציות ולהחזיר את שוק הקרקעות למסלול של פיתוח בר-קיימא."

מר נגוין ואן דין - סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הגיב: "אנחנו נמצאים במערכת מבלבלת מאוד מבחינת מוסדות ותקנות במשך זמן רב מדי, וזה, כפי שאמר המזכיר הכללי, צוואר הבקבוק של צווארי הבקבוק. יישום פרויקט שלוקח זמן רב מדי, שלוקח כמה שנים, אפילו 10 שנים להשלמתו, ואז הוספת עלויות אליו הופכת למחיר גבוה. ואז מחיר הקרקע שאנחנו מיישמים הוא בשמיים, ומשמש לחישוב דמי שימוש בקרקע, הוא בבירור מנופח להחריד. אז איך נוכל לבטל את הדברים האלה, עלינו להתאים את קבוצות הבעיות הללו".

לדברי מר קאן ואן לוק - הכלכלן הראשי של BIDV: "המזכיר הכללי הציע לאחרונה כי עלינו לחקור ולהקים בקרוב קרן דיור, ולדעתי זהו כיוון חשוב מאוד. בפרט, אנו זקוקים לקרן לפיתוח דיור המתאים להכנסה של אנשים, ובמיוחד למגזר בעלי ההכנסה הבינונית".

החזרת מחירי הקרקעות לערכם האמיתי היא דרישה דחופה כיום. תמונה להמחשה.

"לאחרונה, מספר הפרויקטים שאושרו נמוך. שנית, ככל שפחות אנשים מוכנים להשתתף, כך הם ימהרו להיכנס לכך באופן פעיל יותר. קצב העלייה במחירי הקרקע והדיור גבוה בהרבה מהכנסתם של אנשים, אז מה שאנחנו צריכים לעשות כרגע הוא לשנות את התפיסות? אנחנו צריכים להתאים את עצמנו כדי לייצב, לא רק לאסוף את מחירי הקרקע והדיור, זה יעזור לשוק שלנו להתפתח באופן בר-קיימא", הציע מר נגוין צ'י טהאן - סגן נשיא קבוע של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם.

"האנוי והו צ'י מין סיטי הן שתי ערים שבהן מחירי הנדל"ן אינם פועלים לפי שום כללים. הכללים מנופחים על ידי משקיעים ואפילו מתווכי נדל"ן. לכן עלינו למצוא דרך לנהל את מערכת הדיור הציבורי בצורה בת קיימא יותר, עם מחירים סבירים עבור הציבור", הציע מר טראן נגוק צ'ין - יו"ר איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם.

מנקודת מבטו של המזכיר הכללי טו לאם, ניתן לראות בבירור ששוק יכול להתפתח בצורה בריאה רק כאשר הוא משקף ערך אמיתי, לא ערך וירטואלי. "מחיר לפי שוק" אין פירושו להשאיר אותו לשוק לתמרן. כל מדיניות הפיתוח הכלכלי חייבת לשים את האינטרסים של העם במרכז.

קביעת מחירי קרקעות בבעלות ציבורית היא באחריותה ההיסטורית של המדינה, והיא גם המפתח לשוק הנדל"ן הווייטנאמי להיחלץ מהספירלה הספקולטיבית, להיכנס למסלול יציב והוגן, וליצור את הבסיס לפיתוח בר-קיימא.

מקור: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm