החלום "להתבסס ולבסס קריירה" נותר בלתי ממומש.
על המדינה להבטיח זכויות שימוש הוגנות ויעילות בקרקע לכל האזרחים; עליה להבטיח שימוש יעיל בקרקע, הקצאה הוגנת ויעילה של ערך הקרקע, הימנעות מבזבוז; ועליה למקסם את יעילות משאבי הקרקע לפיתוח לאומי. זהו העיקרון המנחה של המזכיר הכללי טו לאם . ראוי לציין כי המזכיר הכללי הצביע על שורה של סיכונים בהטלת מנגנון "תמחור מבוסס שוק", במיוחד עבור נכסים ציבוריים בבעלות כלל האוכלוסייה כגון קרקעות.
סיכונים כגון מחירי קרקע מנופחים באופן בלתי סביר, השפעות חברתיות שליליות, עיוותים בהקצאת משאבים ופוטנציאל לחוסר יציבות מקרו-כלכלית הם הסיבות לכך ששטחי קרקע נטושים רבים עדיין דורשים מחירים מופרזים. עסקי ייצור מתקשים לגשת לקרקעות, בעוד ספקולנטים מרוויחים מהפרשי מחירים. וחשוב מכל, מיליוני עובדים - אלו שיש להם צורך אמיתי לקנות קרקע ודיור - מגלים שחלומם "להתיישב ולבסס חיים יציבים" נותר בלתי ממומש.
מר וגברת נגו שואן ג'יאנג (רחוב דאנג טיין דונג מספר 173, וורד דונג דה, האנוי ) תכננו לחסוך במשך 10 שנים כדי לקנות דירה ולהימנע משכירות, הודות להכנסתם היציבה של כ-25 מיליון דונג וייט לחודש מבית הקפה שלהם. עם זאת, 10 שנים חלפו מזמן, והם עדיין לא חסכו מספיק כסף כדי לקנות בית.
"בועת הנדל"ן די עזה כרגע. לדוגמה, דירה ברובע דונג דה עולה מעל 100 מיליון דונג וייט למטר מרובע, כך שדירה של 70 מטר מרובע תעלה 7 מיליארד דונג וייט. עלות המזון, החינוך והתחבורה עבור אשתי וילדיי כנראה תארך 20 שנה אם לא הייתי אוכל או מבזבז כלום, או אפילו אם לא הייתי צריך לדאוג לגידול ילדים. אבל אני חושב שזה מאוד לא סביר", שיתף ג'יאנג.
באשר למר נגוין ואן לוי (רחוב דאנג טיין דונג מספר 183, דונג דה וורד, האנוי), לאחר שהתייעץ פעמים רבות עם מחירי הקרקעות של האנוי, הוא נאלץ לוותר על הרעיון לקנות בית לבנו, מכיוון שהכסף שחסך במשך כמה עשורים של עבודה לא הספיק לרכישת דירה ישנה נוספת.
"התמזל מזלנו לחיות בתקופת הסובסידיות, כאשר המדינה הקצתה דירות של 21 מ"ר. אבל אם ניקח בחשבון שבני, מהנדס בוגר, מרוויח כיום רק 7-10 מיליון דונג וייטנאמי, אז דירה של 50 מ"ר בבניין דיור משותף תעלה 5 מיליארד דונג וייטנאמי, וייקח עשרות שנים להרשות לעצמנו לקנות אחת", התוודה מר לוי.
לאחר 10 שנים, מחירי הדירות בהאנוי שולשו, מה שהופך את חלום הבעלות על בית רחוק יותר ויותר עבור משפחות צעירות רבות. (תמונה להמחשה).
לדברי מר טא אן טואן מהאנוי: "תופעת מניפולציית המחירים, אגירת נכסים וניפוח מלאכותי של מחירים בשוק הנדל"ן נמשכת כבר זמן רב מאוד. זה יוצר פער ערך קרקע שנופל לידי קבוצת אנשים שמפעילה מניפולציות מחירים. בינתיים, אלו עם צרכים אמיתיים אינם יכולים לגשת לנכסים."
"גם בנקים להלוואות מתמודדים עם סיכונים, משום שכאשר הם נותנים הלוואות, אנשים מעריכים את הנכסים בצורה שגויה. כאשר מתמודדים עם בטוחות או מוכרים אותן כדי לגבות את החוב, לא ניתן להבטיח את סכום ההלוואה המקורי, ואם בנקים רבים מתנהגים כך, יהיו לכך השלכות חמורות מאוד על הכלכלה ", אמר מר נגוין הואו טואן מהאנוי.
וייטנאם חווה כיום דיבידנד דמוגרפי, כאשר למעלה מ-50% מאוכלוסייתה מתחת לגיל 35, מה שמביא לביקוש עצום לדיור. עם זאת, מספר הצעירים שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית עדיין מהווה רק אחוז קטן מאוד מכלל הביקוש לדיור, עקב עליית יוקר המחיה, בעוד שההכנסות עולות לאט הרבה יותר מקצב עליית מחירי הבתים.
עליית מחירי הנדל"ן
על פי נתוני מכון וייטנאם לחקר והערכת שוק הנדל"ן, המחיר הממוצע של דירות בהאנוי בתקופה 2014-2015 היה כ-18-25 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. עם זאת, כיום (בשנת 2025), 10 שנים מאוחר יותר, המחיר הממוצע עלה ל-75.5 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, לפחות פי שלושה.
פרויקטים יוקרתיים רבים מוצעים במחירים הנעים בין 100 ל-150 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. חלקם אף מגיעים ליותר מ-300 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.
בכל הנוגע לעליית מחירי הנדל"ן בחמש השנים האחרונות (2021-2025) במספר ערים גדולות, האנוי מובילה עם עלייה של 112%. אחריה נמצאות האי פונג עם עלייה של 71%, דא נאנג עם עלייה של 53% והו צ'י מין סיטי עם עלייה של 42%.
נדרשת אסטרטגיה בסיסית לשינוי מדיניות הקרקעות.
במהלך חמש השנים האחרונות, הממשלה יישמה מערך מקיף של פתרונות, החל מצעדים משפטיים ואשראיים ועד לניהול שוק, כדי להוריד את מחירי הקרקעות לרמה סבירה. ראוי לציין כי הדבר כולל שיפור המסגרת המוסדית והמשפטית באמצעות סדרה של חוקים חדשים כגון חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן. המטרה היא להגביר את השקיפות במנגנוני התמחור, להסיר מכשולים פרוצדורליים להשקעה ולשלוט בפעילויות תיווך וספקולציה.
הממשלה מקדמת גם הגדלת ההיצע באמצעות הפרויקט לבניית מיליון יחידות דיור ציבוריות עד 2030. עם זאת, נושא הקרקעות נותרה נושא מורכב, שנמשך שנים רבות ודורש אסטרטגיה בסיסית לשינוי מדיניות.
המזכיר הכללי טו לאם תיאר את הכיוון: "במערכת של בעלות ממשלתית, אין 'מחיר שוק' נכון אלא אם כן המדינה קובעת את המחיר. רק מחיר סטנדרטי שנקבע על ידי המדינה יכול להבטיח את האינטרס הציבורי, למנוע ספקולציות ולהחזיר את שוק הקרקעות למסלול של פיתוח בר-קיימא."
מר נגוין ואן דין, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הצהיר: "נתקענו זמן רב מדי במערכת שהיא כאוטית מאוד מבחינת מוסדות ותקנות, אשר, כפי שאמר המזכיר הכללי, מהווה צוואר בקבוק בתוך צוואר בקבוק. יישום פרויקט לוקח זמן רב מדי, מספר שנים, אפילו 10 שנים להשלמתו, והוספת העלויות הופכת אותו למחיר גבוה מאוד. יתר על כן, אנו מיישמים טבלאות מחירי קרקע גבוהות מאוד כדי לחשב דמי שימוש בקרקע, מה שברור שמעלה את המחירים בצורה אדירה. אז איך נוכל לחסל את הבעיות הללו? עלינו להתאים את הסוגיות הללו."
לדברי מר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV: "המזכיר הכללי הציע לאחרונה שעלינו לבחון בקרוב הקמת קרן דיור, ולדעתי, זהו כיוון חשוב מאוד. בפרט, אנו זקוקים לקרן לפיתוח דיור בר השגה עבור הכנסותיהם של אנשים, במיוחד עבור מגזר ההכנסה הבינונית."
החזרת מחירי הקרקעות לערכם האמיתי היא דרישה דחופה כיום. (תמונה להמחשה).
"לאחרונה, מספר הפרויקטים שאושרו היה נמוך. שנית, ככל שיש פחות פרויקטים, כך אנשים רבים יותר להוטים להשתתף. קצב העלייה במחירי הקרקע והדיור גבוה בהרבה מהכנסותיהם של אנשים, ולכן מה שאנחנו צריכים לעשות כרגע הוא לשנות את התפיסות שלנו. אנחנו צריכים להתאים ולייצב את המחירים, לא רק להתמקד במקסום מחירי הקרקע והדיור. זה יעזור לשוק שלנו להתפתח באופן בר-קיימא", הציע מר נגוין צ'י טהאן, סגן היו"ר הקבוע של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם.
"האנוי והו צ'י מין סיטי הן שתי ערים שבהן מחירי הנדל"ן אינם פועלים לפי שום כללים. הכללים מנופחים על ידי משקיעים ואפילו מתווכי נדל"ן. לכן, עלינו לנהל את המערכת על ידי יצירת דיור ציבורי נוסף במחירים נוחים שאנשים יכולים להרשות לעצמם", הציע מר טראן נגוק צ'ין, יו"ר איגוד התכנון והפיתוח העירוני של וייטנאם.
מנקודת מבטו של המזכיר הכללי לאם, ברור ששוק בריא מתפתח רק כאשר הוא משקף ערך אמיתי, לא ערך מלאכותי. "תמחור מבוסס שוק" אינו משמעו מתן אפשרות לשוק לתמרן מחירים. כל מדיניות הפיתוח הכלכלי חייבת לתת עדיפות לאינטרסים של העם.
קביעת מחירי קרקעות בבעלות המדינה היא אחריות היסטורית של המדינה וגם המפתח לשחרור שוק הנדל"ן של וייטנאם ממעגל הספקולציות, להכוונתו למסלול יציב והוגן וליצירת בסיס לפיתוח בר-קיימא.
מקור: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm
תגובה (0)