העסקאות קטנות, מלאי הדירות הגיע ליותר מ-42,000 יחידות

[מודעה_1]

עסקאות עדיין מטפטפות למרות הסרת ה"סטטוס"

לאחר שצו 10/ND-CP שוחרר, צפויים דירות קונדולט "לשבור את הקרח" במהירות, ולהפוך לדחיפה פסיכולוגית כאשר האפשרות לקבל אישור ל"ספר האדום" היא גורם חשוב עבור משקיעים. לאחר שסיפור מעמדן של דירות הקונדולט נפתר, משקיעים רבים החלו גם להשיק תוכניות מכירה כדי להמתין לגל החדש.

עם זאת, עד סוף הרבעון השני ויולי, כוח הקנייה של דירות הקונדו עדיין לא רשם פריצת דרך. הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני לא נרשמו עסקאות רבות בהשוואה למלאי העצום של דירות הקונדו.

על פי דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי קבוצת DKRA, מלאי הדירות המצטבר עד יוני זינק ל-42,364 יחידות, יותר מהמלאי הכולל של בתי קזינו על החוף ווילות נופש (כ-30,000 יחידות). מחירי הדירות בכל שלושת האזורים נעים כעת בטווח של 31-154.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

נפח העסקאות לא עמד בציפיות, מלאי דירות הקונדוטל הגיע ליותר מ-42,000 יחידות, תמונה 1 — למרות הסרתו, מספר דירות הקונדוטל שנמכרו עדיין לא עמד בציפיות.

כמעט 4,900 יחידות דיור הוצעו בשוק אך נותרו לא נמכרו, בעוד שכמעט 37,500 יחידות עדיין נמצאות במלאי וממתינות להשקה עתידית. על פי חברת הייעוץ הזו, מכירות הדירות היו נמוכות ב-78% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד לאורך הרבעון השני, עם ירידה של 95% באפריל ובמאי בלבד.

למרות שהשוק רשם בעבר משוב חיובי ממשקיעים שהשיקו באופן רציף פוליסות מכירות רבות לקידום מכירות, תמיכה בריבית, הנחות של עד 30%, התחייבויות לחלוקת רווחים וכו'.

לדוגמה, באזור הו טראם, במחוז בה ריה - וונג טאו , מוצעים למכירה מספר פרויקטים והלקוחות יתחייבו לרווח של 6.5% לשנה. לאחר תקופת ההתחייבות יחולקו להם 90% מרווחי הניצול, מחיר המוצר הוא 2.7 - 3.5 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה, תלוי באזור.

עם זאת, בתגובה למאמצים להחיות את השוק, מספר עסקאות הדירות עדיין קטן. דבר זה הוביל לכך שמשקיעים רבים החלו לסגור את תיקי השקעותיהם כדי להימנע מעלויות, מה שגרם לנטל כלכלי בתקופה הנוכחית.

נסכים לצמצם הפסדים אך קשה למצוא קונים

בשוק המשני, לקוחות רבים עדיין מוכרים דירות יוקרה בהפסד מסיבות רבות, כגון מצב כלכלי, חוסר אמון בשוק או סכסוכים עם משקיעים על תפעול ורווחים.

עם זאת, אפילו כאשר הם מוצעים במחיר נמוך מהמחיר הסופי, פרויקטים רבים הממוקמים במיקומים מובילים עם פוטנציאל פיתוח עתידי התקשו למצוא קונים לאחרונה. מומחים סבורים כי נכון לעכשיו, רק נכסים במחירים נוחים צפויים להימכר בקלות עקב הסיכון הנמוך של קשירת הון.

באשר לדירות יוקרה בפרויקטים יוקרתיים עם שטחים גדולים, המחיר יכול להגיע ליותר מ-5 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה, כך שקשה מאוד למכור אותן. מסיבה זו, משקיעים רבים בדירות, לאחר חודשים רבים של פרסום ללא הצלחה כדי לצמצם הפסדים, נאלצו לקבל החזקה לטווח ארוך, לקבל תזרים מזומנים נמוך ולמצוא דרכים לפתור בעיות פיננסיות כמו ריבית על הלוואות.

נפח העסקאות לא עמד בציפיות, מלאי דירות הקונדוטל הגיע ליותר מ-42,000 יחידות, תמונה 2 — מודעות למכירה של דירות קונדוטל מופיעות יותר ויותר בשווקי נדל"ן מקוונים.

לפי Cushman & Wakefield Vietnam, בשנים האחרונות, פעילויות ההשקעה בדירות נופש הואטו ונחלשו עקב השפעת המגפה וחוסר היציבות הכלכלית . עם הלחץ של תזרים המזומנים השנתי, פרויקטים של נדל"ן נופש חייבים להיות ממוקמים באזורים עם מקור יציב של תיירים כדי לעמוד בהתחייבויותיהם.

בנוסף, פרויקטים של דירות נופש מעניינים משקיעים בגלל נושא הרווח. כדי שדירות נופש יפעלו, יש להבטיח גורמים רבים, כגון מיקום נוח, שירותים מגוונים ועשירים, ניהול מקצועי, תיאום הדוק עם סוכנויות נסיעות מקומיות ובינלאומיות כדי לשמר את מקורות הלקוחות... יתר על כן, התחייבויות רווח נשמרות לעתים קרובות לאורך זמן, ולא כל המשקיעים זוכים לאמון מצד הלקוחות.

לכן מוקדם מדי לצפות להתאוששות שוק דירות הנופש, משום שהוא תלוי רבות בצמיחה הכללית של הכלכלה. בנוסף, עלינו להמתין גם להתפתחות ענף התיירות וליכולת התפעול של המשקיע. זה דורש לא רק מהמשקיע ניסיון רב בתחום תיירות הנופש, אלא גם ראייה ארוכת טווח כדי לגבש תוכנית עסקית גמישה המתאימה לכל עליות ומורדות.

דעות רבות סבורות גם כי, בהתחשב בתלות בגורמים רבים כפי שניתח לעיל, דירות קונדוטל (condotel) צפויות להיות התחום האחרון שיתאושש בשוק הנדל"ן. מכיוון שסוג זה עדיין חסר סטנדרטים משפטיים, לכל פרויקט מאפיינים שונים. זה מוביל לאפשרות שלקוחות יסבלו מהפסדים כאשר יתעוררו סכסוכים.

שלא לדבר על כך שבעבר הקרוב, רישומים מפרויקטים רבים מראים שהרווחים שמשקיעים מקבלים מניצול ותפעול של דירות נופש מגיעים רק ל-1-4%, שלא לדבר על כך שפרויקטים רבים אינם רווחיים ויורדים במחירם. בינתיים, מחיר המכירה של דירות נופש עולה, הרבה מעבר לשווי בפועל, מה שמקשה על משקיעים רבים להחזיר את הונם בטווח הבינוני.

מסיבות אלה, למרות שנפתרו סוגיות משפטיות רבות, ובמיוחד האצת הנפקת התעודה, נפח העסקאות של דירות נופש טרם עמד בציפיות. התאוששותן של דירות נופש עדיין תלויה רבות בחזון ארוך הטווח של משקיעים וקונים, כמו גם בתמיכת הממשלה כדי להשיב את האמון בשוק זה.

[מודעה_2]
מָקוֹר