קרקע עירונית: מקלט בטוח בשוק תנודתי
לאחר שנתיים של הסתגלות חזקה, שוק הנדל"ן נכנס לשלב ברור של ארגון מחדש וטיהור. משקיעים אינם מעדיפים עוד מוצרים "יוצרי גלים" לטווח קצר, אלא נותנים עדיפות לסוגי נכסים בעלי ערך אמיתי, מעמד משפטי ברור ופוטנציאל צמיחה בר-קיימא. בהקשר של ריביות נמוכות יותר והפחתת אשראי בהדרגה, קרקע עירונית מתוכננת היטב חוזרת כ"מקלט" בטוח לתנועות הון.
לפי נתונים מאתר Batdongsan.com.vn ברבעון השלישי של 2025, במקום להתמקד בערים מרכזיות, תזרים המזומנים מהשקעות עובר באופן משמעותי לאזורים עם תשתית מלאה וקרנות קרקע עם מרחב לפיתוח. במיוחד באזור קוי נון (מחוז ג'יה לאי לאחר המיזוג), מספר רישומי העסקאות במרץ ובאפריל 2025 גדל ב-65% באותה תקופה, דבר המראה את המשיכה החזקה של מוצרי קרקע בעלי מעמד משפטי ברור.
בניגוד לקרקע חופשית, קרקעות באזורים עירוניים מתוכננות באופן סינכרוני מההתחלה, עם תשתית מלאה, חשמל - מים - כיבוי אש, יחד עם מערכת תשתיות ומרחב מחיה מתורבת. שקיפות משפטית היא תנאי הכרחי: יש תכנון 1/500, ספר אדום נפרד לכל מגרש, והיתר להעברה ובנייה כחוק. זה הופך את המוצר לקל להעברה, מגביל סיכונים ושומר על ערך לטווח ארוך.
"במחוז, אנשים נוטים להעדיף קרקעות נמוכות משום שקל להתיישב בהן ונוח לצבור בהן נכסים. הם לא אוהבים את המגבלות של דירות, הם רוצים מרחב מחיה קרוב לטבע, שיוכלו לשתול עצים, לגדל חיות מחמד ולתת לילדיהם לשחק", אמר מין טרי, משקיע מג'יה לאי. במציאות, בעוד שדירות פוחתות בקלות עם הזמן ומתבלות לאחר 10-15 שנים, קרקעות, במיוחד באזורים עירוניים מתוכננים היטב, עולות בערכן בהתמדה בהתאם למחזור הפיתוח של התשתיות והאוכלוסייה.
קרקע עירונית אינה מתאימה רק למנטליות החיסכון, אלא גם מוערכת מאוד בשל נזילותה. ניתן למשוך תזרים מזומנים באופן גמיש בעת הצורך, במיוחד בתקופה שבה השוק מובחן מאוד. בהשוואה לקרקע באזורי מגורים, קרקע באזורי תכנון בטוחה יותר: פחות סיכון לפינוי, תכנון ברור, נהנה ממערכת הערך המלאה של שירותים, תשתיות וקהילה מתורבתת. זהו גם "המסנן הבטוח" שנבחר על ידי משקיעים ותיקים במחזור הנוכחי.
לאחר שתקופת 2021-2023 ראתה "פרויקטים רפאים" רבים, גורמים משפטיים הפכו ל"מחסום" להגנה על זרימות הון. משקיעים בוחרים כיום רק מוצרים העומדים באבני הדרך הבאות: תכנון מפורט 1/500, החלטת הקצאת קרקע, הנפקת ספר אדום, היתר בנייה ואישור לחלוקה ומכירה של קרקע. פרויקטים העומדים בכל הקריטריונים הללו הם לא רק נכסים בטוחים אלא גם מניבים שולי רווח יציבים בטווח הבינוני והארוך.
קוי נון אייקוני: הוכחה לערך משפטי ופוטנציאל בטיחותי
אחת הדוגמאות למגמה של "השקעה בטוחה - רווח בר-קיימא" היא פרויקט קווי נון אייקוני. הפרויקט, הממוקם לאורך נהר הא טאן, אושר על ידי ועדת העם המחוזית לתכנון מפורט 1/500 מאז 2020 והושלם הליכי הקצאת קרקעות והנפקת שלב 1 של הספר האדום בשנת 2024. עמידה בהתחייבויות הפיננסיות של המשקיעים והשקיפות המשפטית מסייעים לפרויקט להפוך לנקודת אור בשוק קווי נון בפרט ובאזור המרכז בכלל.
לא רק שהיא יציבה מבחינה משפטית, היא ממוקמת גם כאזור עירוני לדוגמה, "כפר נהר ועיר חוף" המשלבת מסורת ומודרניות. יותר מ-60% מהשטח שמור לעצים, משטחי מים ומתקני קהילה, השאר הם שורות של בתים טוריים, בתי חנויות וקרקעות מסחריות המתוכננות לאורך ציר שדרת אייקון - כביש לאומי 19, ויוצרות מרכז מסחרי חדש באזור.
שכונת הואנג ג'יאנג, המרכז המסחרי של הפרויקט, פתוחה למכירה עם מדיניות תשלום גמישה של 12-18 חודשים, הנחות של עד 18% וספרים אדומים לכל מגרש. זהו יתרון גדול בהקשר של השוק שעדיין "מסנן" מוצרים בטוחים בעלי מעמד חוקי מוצק.
על פי מומחים, מעתה ועד 2026, חוקיות ברורה תהיה "מסנן ההישרדות" החשוב ביותר של השוק. פרויקטים עם ספרים אדומים, תכנון סטנדרטי ותשתיות סינכרוניות יהפכו ליעד של זרימות הון. במיוחד באזור המרכז, שם קיו נון מתגלה כנקודת צמיחה חדשה, אזורים עירוניים מתוכננים היטב כמו קיו נון אייקוניק יהוו "נקודת עוגן" הן עבור משקיעים והן עבור קונים אמיתיים.
במחזור החדש של שוק הנדל"ן בווייטנאם, בטיחות כבר אינה "תוכנית הגנה" אלא "אסטרטגיית פיתוח בר-קיימא". עם בסיס משפטי שקוף, תכנון סינכרוני וחזון לטווח ארוך, קרקע עירונית לדוגמה כמו קוי נון אייקוניק מאשררת את מעמדה כערוץ השקעה בטוח, יציב ובעל ערך בתקופת ההתאוששות של 2025-2026.
מקור: https://hanoimoi.vn/ly-do-dat-nen-khu-do-thi-quy-hoach-giai-doan-nay-la-kenh-dau-tu-an-toan-719637.html
תגובה (0)