בהקשר זה, דיור בר השגה הוא תחום מבטיח עבור משקיעים כיום, עם ביקוש גבוה, בשילוב עם תשתיות הולכות ומתחזקות ומדיניות תמיכה אטרקטיבית בהשקעות מצד הממשלה . מצד שני, שיתוף פעולה הדוק בין המגזר הציבורי והפרטי הוא גורם מכריע בפתרון בעיית הדיור בר השגה.
ביקוש עצום לדיור
בין השנים 2019 ו-2023, מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בממוצע של 6% בשנה ובהו צ'י מין סיטי ב-3% בשנה, בעוד שההכנסה האישית עלתה רק ב-4% ו-3% בהתאמה. פער הולך וגדל זה מקשה מתמיד על בעלות על בית עבור אנשים רבים. יתר על כן, חסמים משפטיים, בעיות העומדות בפני יזמים ועיכובים ביישום מדיניות תמיכה בדיור סיבכו עוד יותר את המצב.
שוק נדל"ן מפותח בר-קיימא בדרך כלל כולל מגוון רחב של פלחים, במיוחד בפלחים B ו-C. עם זאת, הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי, היצע סוגי דיור אלה חסר באופן חמור. הביקוש לכ-50,000 דירות בשנה, בעיקר מבעלי הכנסה בינונית ומשפחות צעירות, נותר בלתי מסופק.
לדברי גב' ג'יאנג הוין, מנהלת המחקר ו-S22M בסאבילס וייטנאם, גם הו צ'י מין סיטי וגם הפרובינציות השכנות כמו בין דואנג, דונג נאי ולונג אן מתמודדות עם מחסור באספקת דיור. בעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי תחווה עלייה בפרויקטים יוקרתיים, בעוד שהיצע הדיור בר השגה יהיה מוגבל. לעומת זאת, האנוי תתמקד בפיתוח פרויקטים ברמה B. חוסר איזון זה נובע ממספר גורמים, כולל צמיחת הכנסות, זמינות קרקע מוגבלת ועלויות קרקע עולות, יחד עם הליכים מנהליים מורכבים במתן היתרים לפרויקטים חדשים של פיתוח.
סדרה של צעדים לתמיכה בתשתיות ובמדיניות.
עם השקעה ציבורית בתשתיות המהווה כ-6% מהתמ"ג, הממשלה מיישמת פרויקטים רבים בקנה מידה גדול כגון בניית כבישים, גשרים, שדות תעופה ונמלי ים. במקביל, חוק הקרקעות משנת 2024 יצר תנאים נוחים יותר ליישום פרויקטים אלה. המטרה העיקרית של פרויקטים אלה היא לשפר את קישוריות התחבורה בין מחוזות וערים, לקצר מרחקים גיאוגרפיים וזמני נסיעה, במיוחד בין מרכזים עירוניים לאזורים פרבריים. זה ייצור תנאים נוחים לפיתוח חברתי-כלכלי וימשוך השקעות.
"מודל הפיתוח המכוון לתחבורה (TOD), כפי שמודגם על ידי מערכות המטרו, הוכח כיעיל בטיפול בעומסי תנועה ובמתן דיור. על ידי מיקוד הפיתוח באזורים המקיפים קווי מטרו, צפיפות הבנייה גדלה, ומקלה על הנסיעה והקישוריות בין אזורים. במקביל, ניצול קרקע לאורך קווי מטרו מפחית את עלויות ההשקעה, ובכך יוצר אפשרויות דיור במחירים נוחים יותר עבור התושבים", הוסיפה גב' ג'יאנג הויניה.
חקיקת חוקים חדשים כמו חוק המקרקעין משנת 2024, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וחוק הדיור משנת 2023 צפויה ליצור שינויים חיוביים בשוק הנדל"ן. תקנות משפטיות חדשות אלו מבטיחות לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפשט הליכים מנהליים וליצור תנאים נוחים יותר למשקיעים להשתתף בשוק. "בפרט, חוק הדיור משנת 2023 פישט את תהליך הקנייה והמכירה של בתים, תוך מתן תקנות ברורות לגבי בעלות על בתים לזרים. בהתאם, זרים יכולים להחזיק ב-30% לכל היותר מכלל הדירות בבניין ולא יותר מ-250 בתים במחוז. תקופת הבעלות היא 50 שנה וניתן להאריך אותה. עם זאת, במקרה של נישואין לאזרח וייטנאמי, זרים רשאים להחזיק בבתים לצמיתות", ציינה גב' ג'יאנג הויניה כדוגמה.
כדי להתמודד עם מחסור הדיור ולמנוע ספקולציות בקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 אוסר על חלוקת קרקעות למגורים בערים גדולות החל מ-31 בינואר 2025. במקביל, חוק הדיור משנת 2023 כולל גם התאמות משמעותיות, המתמקדות בפיתוח דיור באזורים עירוניים מרכזיים. יתר על כן, הדרישה המחייבת להקצות 20% מהקרקע לפרויקטים מסחריים בוטלה, מה שפותח הזדמנויות למשקיעים להמיר קרקע זו לבניית דיור ציבורי. משקיעי דיור ציבורי ייהנו מתמריצים אטרקטיביים כגון שימוש חופשי בקרקע, פטור מדמי חכירת קרקע וגישה להלוואות בריבית מועדפת.
בסמינר שנערך לאחרונה בהו צ'י מין סיטי, הצהיר מר הא קוואנג הונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן (משרד הבינוי), כי לאחרונה, יישובים יישמו שיטות שונות כדי למשוך עסקים, משקיעי נדל"ן וגופים כלכליים אחרים להשתתף באופן פעיל בבניית דיור ציבורי.
באופן ספציפי, סטטיסטיקות משנת 2021 ועד היום מראות כי 619 פרויקטים של דיור ציבורי יושמו ב-61 מתוך 63 יישובים, עם סך של 561,800 יחידות דיור. עם זאת, עד כה, רק 79 פרויקטים הושלמו, הכוללים 40,600 דירות; 128 הפרויקטים הנותרים החלו להיבנות ונמצאים בעיצומם, עם סך של כ-112,000 דירות. בנוסף, 412 פרויקטים קיבלו אישור השקעה, עם סך של כמעט 410,000 יחידות דיור, ונמצאים בתהליך של השלמת הליכים להתחלת בנייה.
בהקשר זה, לדברי מומחים מ-Savills Vietnam, כדי לפתור את בעיית הדיור בר השגה לאזרחים, אנו זקוקים לפתרון מקיף, המשלב את נקודות החוזק של המגזר הציבורי והפרטי. אף צד אחד אינו יכול לפתור בעיה קשה זו לבדו. מצד שני, תקציב המדינה מוגבל והריביות גבוהות, מה שמקשה על מימון פרויקטים של דיור ציבורי; המגזר הפרטי מתמודד גם עם לחץ אינפלציוני על עלויות התשומות. לכן, שיתוף פעולה יעיל בין שני הצדדים הוא חיוני.
על הרשויות המקומיות ליישם מדיניות חזקה לעידוד בעלי קרקעות לשתף פעולה ביצירת אזורי מגורים חדשים בני קיימא. על ידי מקסום השימוש בקרקע, שילוב שירותים משותפים ושטחים ירוקים, נוכל לטפל באופן חלקי בבעיית הדיור הדחופה יותר ויותר. שיתוף פעולה הדוק בין הממשלה למשקיעים יהיה המפתח להפיכת רעיונות אלה למציאות.
[מודעה_2]
מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535
תגובה (0)