הזדמנויות רבות למשקיעים בתחום הדיור בר השגה

בהקשר זה, דיור בר השגה הוא פלח פוטנציאלי עבור משקיעים כיום, עם ביקוש גבוה, המלווה במערכת תשתית שלמה יותר ויותר ומדיניות תמיכה אטרקטיבית בהשקעות מצד הממשלה . מצד שני, תיאום הדוק בין המגזר הציבורי והפרטי הוא גורם חשוב בפתרון בעיית הדיור בר השגה.

ביקוש עצום לדיור

במהלך התקופה 2019-2023, מחירי הנדל"ן בהאנוי עלו בממוצע של 6% לשנה ובהו צ'י מין סיטי ב-3% לשנה, בעוד שההכנסה האישית גדלה רק ב-4% ו-3% בהתאמה. פער הולך וגדל זה מקשה מתמיד על בעלות על בית עבור אנשים רבים. בנוסף, חסמים משפטיים, בעיות של יזמים ועיכובים בהנפקת פוליסות תמיכה בדיור סיבכו את המצב.

שוק נדל"ן בר-קיימא מורכב לעיתים קרובות ממגוון פלחים, במיוחד מוצרים מסוג B ו-C. עם זאת, הן בהאנוי והן בהו צ'י מין סיטי, היצע הדיור מסוג זה לוקה בחסר באופן חמור. הביקוש לכ-50,000 דירות בשנה, בעיקר מאנשים בעלי הכנסה בינונית ומשקי בית צעירים, לא נענה במלואו.

לדברי גב' ג'יאנג הוין, מנהלת המחקר ו-S22M בסאבילס וייטנאם, גם הו צ'י מין סיטי וגם הפרובינציות השכנות כמו בין דואנג, דונג נאי ולונג אן מתמודדות עם מחסור בהיצע דיור. בעתיד הקרוב, הו צ'י מין סיטי תחווה עלייה בפרויקטים יוקרתיים, בעוד שהיצע הדיור בר השגה מוגבל. לעומת זאת, האנוי תתמקד בפיתוח פרויקטים מסוג B. חוסר איזון זה נובע מגורמים רבים, כולל צמיחת הכנסות, מימון קרקע מוגבל ועלויות קרקע גבוהות, יחד עם הליכים מנהליים מסובכים ברישוי פרויקטים חדשים של פיתוח.

סדרה של תמיכה בתשתיות ובמדיניות

עם השקעה ציבורית בתשתיות המהווה כ-6% מהתמ"ג, הממשלה מיישמת פרויקטים גדולים רבים כגון בניית כבישים, גשרים, שדות תעופה ונמלי ים. במקביל, חוק הקרקעות 2024 יצר תנאים נוחים יותר ליישום פרויקטים אלה. המטרה העיקרית של פרויקטים אלה היא לשפר את קישוריות התנועה בין מחוזות וערים, לקצר מרחקים גיאוגרפיים וזמני נסיעה, במיוחד בין מרכזים עירוניים לאזורים פרבריים. זה ייצור תנאים נוחים לפיתוח חברתי-כלכלי ומשיכת השקעות.

"מודל הפיתוח מוכוון התחבורה (TOD), שבדרך כלל מבוסס על מערכת המטרו, הוכח כיעיל בפתרון בעיות תנועה ואספקת דיור. על ידי התמקדות בפיתוח אזורים סביב קווי המטרו, צפיפות הבנייה עולה, ויוצרת תנאים נוחים לנסיעה ולחיבור בין אזורים. במקביל, ניצול קרנות קרקע לאורך קווי המטרו מסייע גם בהפחתת עלויות ההשקעה, ובכך יוצר אפשרויות דיור במחירים נוחים יותר עבור אנשים", הוסיפה גב' ג'יאנג הויניה.

פרסום חוקים חדשים כגון חוק המקרקעין 2024, חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק הדיור 2023 צפוי ליצור שינויים חיוביים בשוק הנדל"ן. תקנות משפטיות חדשות אלו מבטיחות לשפר את יעילות השימוש בקרקע, לפשט הליכים מנהליים וליצור תנאים נוחים יותר למשקיעים להשתתף בשוק. "בפרט, חוק הדיור 2023 פישט את תהליך קניית ומכירה של בתים, ובמקביל סיפק תקנות ברורות לגבי בעלות על בתים על ידי זרים. בהתאם, זרים יכולים להחזיק בעד 30% מכלל הדירות בבניין ולא יותר מ-250 בתים ברובע. תקופת הבעלות היא 50 שנה וניתן להאריך אותה. עם זאת, במקרה של נישואין לאזרח וייטנאמי, זרים רשאים להחזיק בדיור לצמיתות", ציינה גב' ג'יאנג הויניה.

כדי להתמודד עם מחסור הדיור ולמנוע ספקולציות בקרקעות, חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 הכניס איסור על חלוקת קרקעות בערים גדולות החל מ-31 בינואר 2025. במקביל, חוק הדיור משנת 2023 כולל גם התאמות חשובות, המתמקדות בפיתוח דיור בערים גדולות. בנוסף, בוטלה הרגולציה המחייבת של שמירת 20% משטח הקרקע לפרויקטים מסחריים, מה שפותח הזדמנויות למשקיעים להמיר שטח זה לבניית דיור ציבורי. משקיעי דיור ציבורי ייהנו מתמריצים אטרקטיביים רבים כגון שימוש חופשי בקרקע, ללא שכירות קרקע ואפשרות לקבל הלוואות בריביות מועדפות.

בסדנה שנערכה לאחרונה בהו צ'י מין סיטי, אמר מר הא קוואנג הונג, סגן מנהל מחלקת ניהול שוק השיכון ונדל"ן (משרד הבינוי) כי בתקופה האחרונה, ליישובים היו דרכים רבות למשוך עסקים, משקיעי נדל"ן ומגזרים כלכליים להשתתף באופן פעיל בבניית דיור ציבורי.

באופן ספציפי, סטטיסטיקות משנת 2021 ועד היום מראות כי ב-61 מתוך 63 יישובים, ישנם 619 פרויקטים של דיור ציבורי המבוצעים, בהיקף של 561,800 דירות. עם זאת, עד כה, רק 79 פרויקטים הושלמו, בהיקף של 40,600 דירות; 128 הפרויקטים הנותרים החלו ונמצאים בבנייה, בהיקף של כ-112,000 דירות. בנוסף, מספר הפרויקטים שאושרו להשקעה עומד על 412 פרויקטים, בהיקף של כמעט 410,000 דירות, ונמצאים בתהליך של השלמת הליכים להתחלת בנייה.

בהקשר זה, לדברי מומחים מסאבילס וייטנאם, כדי לפתור את בעיית הדיור הולם ואת יכולת הקנייה האפשרית של אנשים, אנו זקוקים לפתרון מקיף, המשלב את נקודות החוזק של המגזר הציבורי והפרטי. אף צד אחד אינו יכול לפתור בעיה קשה זו. מצד שני, תקציב המדינה מוגבל והריביות גבוהות, מימון פרויקטים של דיור ציבורי קשה; המגזר הפרטי מתמודד גם עם לחץ אינפלציוני על עלויות התשומות. לכן, שיתוף פעולה יעיל בין שני הצדדים הוא דחוף.

על הרשויות המקומיות להעניק תמריצים חזקים לבעלי קרקעות לעבוד יחד כדי ליצור אזורי מגורים חדשים בני קיימא. על ידי ניצול מרבי של הקרקע, שילובה עם מתקנים משותפים ושטחים ירוקים, נוכל לפתור חלקית את בעיית הדיור הדחופה יותר ויותר. תיאום הדוק בין הממשלה למשקיעים יהיה המפתח להגשמת רעיונות אלה.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-co-hoi-cho-nha-dau-tu-vao-phan-khuc-gia-nha-phai-chang/20240930110450535