סיוע בקביעת מחירי קרקע מדויקים
על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), עד כה, שוק הנדל"ן, כולל שוק זכויות השימוש בקרקע, לא התפתח בצורה יציבה, שקופה ובת קיימא, וכרוך בסיכונים פוטנציאליים רבים. הסיבה לכך נובעת מהעובדה שלשוק הנדל"ן הווייטנאמי יש מנגנון דו-מחירי קרקע. במסגרתו, יש הבדל ברור בין מסגרת המחירים של המדינה לשוק.
גם מההבדל הזה, נוצרו בעיות וקשיים משפטיים רבים, במיוחד בקביעת מחירי קרקעות ודמי שימוש בקרקע. בנוסף, לאחר סדרה של הפרות קרקע, פרויקטים רבים התעכבו גם הם עקב המתנה להערכת מחיר וחישוב דמי שימוש בקרקע. יחידות שמאות רבות חוששות גם מסיכונים בעבודת ההערכה.
למרות שרשויות מקומיות רבות מיישמות את מקדם K, מה שמקרב את מחירי הקרקע למחיר השוק. עם זאת, קביעת מקדם K עדיין כוללת גורמים סובייקטיביים רבים, שעשויים שלא לעקוב מקרוב אחר מחיר השוק, ואינה מתאימה למקרים מסוימים. לכן, כדי לשכלל את המנגנון לקביעת מחירי הקרקע, ההחלטה המרכזית קובעת: לבטל את מסגרת מחירי הקרקע, לקיים מנגנון ושיטה לקביעת מחירי קרקע לפי עקרונות השוק, ולקבוע את התפקידים, המשימות והאחריות של הגוף האחראי על קביעת מחירי הקרקע.
המסחר דרך הבורסה צפוי לבנות נתונים שקופים שיסייעו בהערכת מחירי הקרקעות בפועל.
בנוסף, כדי לקבוע מחירי קרקעות הקרובים למחירי השוק ותואמים את הערך שהם מביאים, יש צורך בנתונים על ערכי נדל"ן המבוססים על היסטוריית העברות בפועל. על פי VARS, דרישה לעסקאות העברת נדל"ן דרך זירות מסחר, דרישה לתשלומים דרך בנקים ושליטה קפדנית בחוזי רכישה ומכירה של קרקעות הן הבסיס למתן נתוני המחירים המדויקים ביותר. כאשר נבנה מסד נתונים כדי להבטיח שמחירי הקרקעות קרובים למחירי השוק, הדבר יבטיח הרמוניה בין הצדדים. משם, השוק יתפתח לכיוון בטוח יותר, בריא יותר ובר קיימא יותר.
בנוסף, דרישה למסחר בנדל"ן דרך רצפה תסייע גם למדינה לקבל כלי לניהול מידע על שוק הנדל"ן, ובכך לפרסם מדיניות לוויסות מהיר של שוק הנדל"ן כך שיתפתח בצורה בריאה ויציבה.
בנוסף, היתרון של מסחר דרך ה-floor קשור גם להגנה על משקיעים וקוני בתים משום שה-floors נאלצות לבדוק את האותנטיות והחוקיות של הפרויקט לפני הגעתו לצרכנים.
בתגובה לסוגיה זו, ד"ר נגוין ואן דין - יו"ר VARS אישר גם כי הבורסות יהיו שומרי הסף, ויבטיחו את יישום הפונקציות שהמדינה מווסתת כדי למנוע העלמות מס, שקיפות מקורות הכסף ומניעת הלבנת הון והונאה.
עם זאת, מר דין אמר שאם נדרשות עסקאות נדל"ן דרך הרצפה, הרצפה והסוכנים חייבים להיות סטנדרטיים יותר, מקצועיים יותר ולעמוד בתקנות מחמירות. לכן, לא כל הרצפה והסוכנים רוצים ליישם את הכיוון הנ"ל, אך רבים עדיין רוצים ליישם את החוק הנוכחי מכיוון שהוא אינו חובה.
חששות לגבי עלויות מוגברות
בנוסף ליתרונות הנ"ל, דעות רבות מראות עמדות מנוגדות לגבי תקנה זו. ראשית, היא מפרה את העקרונות בפעילות עסקית, פוגעת בחופש העסקים כפי שנקבע בחוקים אחרים כגון חוק המיזם וחוק ההשקעות. לפיכך, זירות מסחר בנדל"ן אינן גופי ניהול ממלכתיים, ואינן מספקות שירותים ציבוריים באישור המדינה. לכן, כאשר תקנות מחייבות גופים אחרים להשתמש בשירותיו של מיזם, הדבר יוצר לעתים קרובות אי שוויון.
בנוסף, משקיעים יכולים להקים קומות נדל"ן למכירת מוצריהם. באותו זמן, מטרת הקומה היא רק למכור כמה שיותר מוצרים למשקיעים. לכן, זכויות הקונים לא יובטחו.
בינתיים, רוב הלקוחות שקונים ומוכרים נדל"ן כיום רוצים לבצע עסקאות ישירות דרך המשקיע. עבור לקוחות רבים, רצפת המסחר היא רק מקום להתייעץ עם מידע, לענות על שאלות של לקוחות ולתמוך בהליכי קנייה ומכירה.
עסקאות נדל"ן באמצעות בורסות מעלות חשש לגבי האפשרות של הגדלת עלויות ויצירת הליכים נוספים עבור רוכשי בתים.
כמו בשוק הנוכחי, הנושאים שהקונים מודאגים מהם ביותר הם עדיין הליכים משפטיים, האם הפרויקט כשיר למכירה או לא? מדובר במידע הקשור לסוכנויות ניהול המדינה, ובפרט למשרד הבנייה, האחראי על בדיקה והודעה לציבור. לכן, גישה למידע בקומה היא רק כלי עיון ראשוני.
מכיוון שכפי שצוין לעיל, במטרה למכור כמה שיותר מוצרים למשקיעים, אי אפשר להיות בטוחים שיזם פרטי כמו קומת מסחר בנדל"ן יוכל להבטיח שהוא מספק ללקוחות את המידע המלא והמדויק ביותר בנוגע לסוגיות המשפטיות של הפרויקט, במיוחד עבור פרויקטים של דיור שיוקמו בעתיד.
בנוסף, קנייה ומכירה של נדל"ן דרך רצפה מעוררת גם חששות בנוגע לעלויות, נהלים, כוח אדם ואחריות משפטית. דבר זה יעמיד את המשקיעים במצב קשה כאשר הם צריכים להעלות את עלויות המוצר, מה שיסבך עוד יותר את פעילויות קנייה ומכירה של נדל"ן.
דעות רבות טוענות שבמקום לדרוש עסקאות דרך הזירה, החוק צריך לקבוע שמשקיעים וזירות מסחר בנדל"ן חייבים לקבל דוחות תקופתיים לסוכנויות ניהול המדינה כדי לקבל את מסד הנתונים של עסקאות הנדל"ן. זה יעזור להפוך את השוק לשקוף וכן יהיה בסיס לקביעת מחירי קרקעות ודירות בהתאם לעסקאות בפועל.
לאור דעות סותרות רבות בנוגע לתקנה זו, אמר לאחרונה באסיפה הלאומית, שר הבינוי נגוין טאן נגי כי סוכנות הניסוח תדווח לממשלה כדי להמשיך וללמוד בקפידה ולקלוט הערות על תוכן זה על מנת להבטיח שהשלמת התקנות בנוגע לזירות מסחר בנדל"ן תהיה מתאימה, מחמירה, ברורה באחריות, תוך הבטחת זכויותיהם של אנשים ועסקים. במקביל, היא תבחן ותשלים את אישור העסקאות דרך זירות מסחר בנדל"ן, את אחריותן של זירות מסחר בנדל"ן ואת חובותיהן.
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)