נדיר למצוא פוליסות כה נוחות לרכישת דירות יוקרה כמו אלו הנוכחיות: האם זה בגלל שהן לא נמכרות טוב?

[מודעה_1]

על פי דיווחים של משרד הבינוי ויחידות מחקרי השוק, שוק הנדל"ן של האנוי ברבעון השלישי של 2023 נותר איטי, כאשר נפחי העסקאות טרם פרצו את נתוני העלייה.

סטטיסטיקות VARS מראות גם כי ברבעון השלישי של 2023, שיעור הקליטה של מגזר הדיור בהאנוי הגיע ל-30% מההיצע החדש עם יותר מ-530 עסקאות, ירידה של יותר מ-50% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ראוי לציין כי היצע הדיור, במיוחד במגזר הדירות, נותר במצב של "עודף ומחסור כאחד". בפרט, קיים מחסור חמור בדיור בר השגה, בעוד שיזמים גדולים ממשיכים להביא לשוק דירות יוקרה.

בהקשר של שוק איטי ושוק דירות יוקרה הסובל מהיצע יתר, יזמים גדולים רבים השיקו תוכניות קידום מכירות נדירות כדי לעורר את הביקוש, כגון סובסידיות ריבית, מתנות, ריהוט חינם או הנחות מוגדלות בעת רכישת בית.

בשיחה עם כתב מעיתון העיתונאים והדעה הציבורית, אמר מר טראן מין טיין, מנהל מרכז מחקרי השוק והבנת הלקוחות ב-One Mount Real Estate, כי מנקודת מבט של מחקרי שוק הנדל"ן, נדיר מאוד למצוא מדיניות קניית בית נוחה כמו הנוכחית.

נדיר מאוד למצוא פוליסה כל כך טובה לקניית דירות יוקרה כמו הנוכחית, אולי בגלל תמונה 1. — נדיר למצוא מדיניות רכישת דירות כה נוחה כמו הנוכחית. (צילום: זינג)

עבור אלו המחפשים לקנות בית, ישנן כיום כל כך הרבה הזדמנויות ופוליסות אטרקטיביות המוצעות על ידי יזמים. האם תוכל לייעץ להם כיצד לעשות את הבחירה הטובה ביותר?

מנקודת מבט של מחקר שוק הנדל"ן, נדיר למצוא פוליסות רכישת דירה נוחות כמו אלו הנוכחיות.

עבור קוני דירות המחפשים מקום מגורים, הגורם הראשון והחשוב ביותר הוא היכולת לעבור דירה באופן מיידי. כדי לעמוד בקריטריון זה, הם יכולים למצוא בתים רק בשוק המכירה המשומשת או לקנות בתים ראשוניים ישירות מיזמים בפרויקטים שנמצאים לקראת סיום הבנייה.

עם זאת, בעוד שבעבר סובסידיות ריבית מצד יזמים הסתיימו בדרך כלל בשלב המסירה של פרויקטים, כיום קוני דירות עדיין יכולים למצוא פרויקטים בשלב המסירה שעדיין מקבלים תמיכה בריבית מהיזם. זהו הבדל מרכזי בשוק הנוכחי.

ראוי לציין כי חלק מהנכסים בשוק הראשוני של יזמים מוצעים כיום בריביות של 0% למשך 12-18 חודשים. עם זאת, קונים בשוק המכירה החוזרת לא יקבלו תמיכה רבה זו, שכן הבנקים מציעים כיום ריביות מועדפות של כ-8% למשך 6-12 חודשים. פוליסות אלו אטרקטיביות במיוחד למשקיעים או לרוכשי דירות עם משאבים מוגבלים.

בהתאם לזמן, לכל פרויקט יהיו תוכניות תמריצים שונות שייישמו על ידי המשקיע. בעוד שבעבר, המדיניות כללה בעיקר הפחתות מחירים ישירות עם הנחות קטנות או מתנות יקרות ערך, לאחרונה, פרויקטים נטו להתמקד בהארכת לוחות הזמנים של התשלומים עבור הלקוחות, מה שסייע בהפחתת הנטל הכספי.

בפרט, רוכשי דירות יכולים לבחור לקחת הלוואה ולפרע אותה בתשלומים רבעוניים.

עם זאת, בחירת מוצר שמתאים ליכולות הפיננסיות שלך היא תמיד בראש סדר העדיפויות. אם יש לך את הכסף זמין בקלות (בסביבות 70%), כדאי לך לשלם מוקדם ולקבל הנחה ישירה על המחיר. אם תזרים המזומנים שלך מוגבל, כדאי לך לבחור לפרוס את לוח התשלומים.

מדוע סוף השנה הוא הזמן הטוב ביותר לקנות בית? אנשים רבים מצפים שמחירי הבתים יירדו עוד יותר - האם ניתן לצפות שזה יקרה, אדוני?

עבור דירות, סימני ההתאוששות ברורים למדי, ורכישת בית ברבעונים השלישי והרביעי היא זמן סביר. לא יכול להיות זמן טוב יותר.

מחירי השוק הראשוני לעולם לא יורדים, ואי אפשר לצפות שהם ירדו עוד יותר כאשר כל הגורמים התורמים לתוצר הנדל"ן עולים. אני טוען שזהו זמן מצוין עבורכם לקנות בית בביטחון. מלבד פוליסות תמיכה אטרקטיביות, הריביות הנוכחיות כבר נמוכות מאוד.

בהתחשב בפרויקטים החדשים שיושקו בשנת 2024, אילו הזדמנויות אתה צופה עבור רוכשי דירות?

בשנת 2023, רוב היזמים התמודדו עם קשיים משפטיים והוןיים, שהקשו על השקת פרויקטים חדשים. רק יזמים בעלי משאבים פיננסיים חזקים ותיעוד משפטי מלא של הפרויקט יכלו להמשיך בהשקת פרויקטים במהלך תקופה זו.

זוהי גם נקודה שרוכשי דירות יכולים לקחת בחשבון בעת בחירת פרויקטים טובים מיזמים בעלי מוניטין.

בשנת 2024, שוק הדירות בהאנוי יתאושש בחוזקה, ככל שהבעיות הללו ייפתרו בהדרגה. על פי תחזיות של מרכז מחקרי השוק ותובנות הלקוחות של One Mount Real Estate, ההיצע העיקרי החדש יגיע לכמעט 16,000 יחידות בשנה הבאה.

בפרט, לאחר תקופה ארוכה שבה השקעה ישירה זרה בנדל"ן דורגה באופן עקבי במקום השני מבין כל מגזרי ההשקעה הזרה הזרה, הצפי הוא כי בשנה הבאה יראה מספר משמעותי של פרויקטים ממשקיעים זרים, הן במזרח והן במערב האנוי.

לרוכשי דירות יהיו בוודאי יותר אפשרויות, אך האטרקטיביות של מדיניות המכירה אינה ודאית, שכן נכסים אלה יהיו בעיקרם יוקרתיים.

נדיר מאוד למצוא פוליסה כל כך טובה לקניית דירות יוקרה כמו הנוכחית, אולי בגלל תמונה 2. — סביר מאוד שהפוליסות האטרקטיביות הללו לא יהיו זמינות עוד בשנת 2024. (צילום: HNM)

אז, עם השקת פרויקטים רבים, האם על הקונים לחכות למחירים טובים יותר בשנת 2024?

ראשית, כפי שצוין לעיל, מחירי הדירות בשוק הראשוני נוטים לעלות עם הזמן; פרויקטים חדשים שיושקו בשלבים הבאים יכללו בעיקר מוצרים בטווח הביניים והיוקרתי (כ-60%); לכן, יהיה קשה מאוד להוריד את מחירי הדירות בעתיד הקרוב.

בשנת 2023, יישם היזם מדיניות מכירה מצוינת ואטרקטיבית רבות כדי להזרים הון ולהסתגל לשוק.

עד שנת 2024, כאשר קשיים אלה ייעלמו, סביר מאוד שהפוליסות האטרקטיביות הללו לא יהיו זמינות עוד. כתוצאה מכך, לרוכשי דירות יהיו יותר אפשרויות בחירה, אך המחירים בוודאי יהיו גבוהים יותר.

מהי הערכתך לגבי ההתפתחויות בשוק הדירות בהאנוי לקראת סוף השנה הנוכחית?

- במהלך המחצית הראשונה של השנה, ההיצע והצריכה היו נמוכים למדי בהשוואה לממוצע השנתי, עקב השפעת שוקי המאקרו-כלכליים ושוקי הנדל"ן.

עם זאת, החל מהרבעון השני של 2023, שוק הדירות הראה סימני שיפור בהשוואה לרבעון הראשון, ומגמה זו נמשכה גם ברבעון השלישי. השקות חדשות ברבעון השלישי גדלו ביותר מ-50% בהשוואה לרבעון הקודם, והמכירות הכוללות בהאנוי גדלו ביותר מ-100% בהשוואה לרבעון הקודם.

על פי תחזיות של One Mount Real Estate, מרכז מחקרי שוק ותובנות לקוחות, מגמה זו תימשך ברבעון הרביעי.

זוהי התקופה העמוסה ביותר בשנה. יתר על כן, הרבעונים השני והשלישי בנו הן את הביטחון והן את הביקוש, כך שהרבעון הרביעי יספק את המומנטום לעלייה במסחר ולהתאוששות.

למעשה, לפי המחקר שלנו, קטגוריית הדירות/קונדומיניום למכירה בהאנוי הראה סימני התאוששות ברורים למדי בהשוואה לקטגוריית מוצרים אחרת בשוק. הסיבה לכך היא שלקטגוריית מוצרים זו תמיד יש ביקוש גבוה וערך מוצר המתאים לרוב האוכלוסייה.

תחזיות מצביעות על כך שמעתה ועד סוף השנה, באזור המערבי של האנוי יימכרו כ-2,400 דירות נוספות, בעוד שבאזור המזרחי יימכרו כ-1,600 דירות.

שני אזורים אלה צפויים גם להוביל את המכירות בשוק הדירות של האנוי בתקופה הקרובה, ולהציע אפשרויות עסקה רבות יותר לקונים המחפשים הן למטרות מגורים והן למטרות השקעה.

תודה רבה לך, אדוני!

[מודעה_2]
מָקוֹר