היעדר סנקציות לטיפול בניצול לרעה של סמכות על ידי מועצות ניהול בנייני דירות.

על פי ועדת החוק, התקנות בנוגע לתנאים והסטנדרטים של חברי דירקטוריונים של בנייני דירות מעורפלות מדי, מה שמוביל לניצול לרעה של סמכות ולגזלנות, בעוד שהן חסרות סנקציות על הפרות.

תוכן זה הוצג על ידי ועדת החוק בדוח הניטור הנושאי שלה "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול, תפעול, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות", שפורסם ב-22 באוגוסט.

הוועדה המשפטית ציינה כי חוק הדיור משנת 2014 אינו קובע את התנאים והסטנדרטים לחברי הנהלת הדירות, בעוד שחוזר משרד הבינוי מס' 28/2016 בנושא תקנות ניהול ושימוש בדירות קובע זאת "בקצרה ובפשטות רבה". לפיכך, חברי הנהלת הדירות צריכים לעמוד רק בתנאים ובסטנדרטים של היותם בעלים ומשתמשים בדירות או להיות מורשים על ידי הבעלים להשתתף באסיפה של הדירות.

בנייני דירות וגורדי שחקים באזור המערבי של האנוי . צילום: נגוק טאן

בינתיים, מועצת המנהלים היא ארגון המייצג את כל דיירי בניין הדירות, ומבצע משימות חשובות רבות הקשורות לשימוש בכספי הדיירים (קרן תחזוקה), ניהול ותפעול התשתית הטכנית של הבניין. במציאות, מכיוון שהתנאים והסטנדרטים לחברות במועצת המנהלים פשוטים מאוד, רוב הדיירים זכאים להשתתף.

על פי הוועדה המשפטית, הדבר הוביל לכך שכמה דירקטוריונים הפרו את התקנות בנוגע לשימוש בכספים לתחזוקה, ניהול ותפעול של בנייני דירות; חוסר הבנה מלאה של חוקי הדיור הביא לחילוקי דעות וסכסוכים עם משקיעים ודיירים בכמה בנייני דירות.

היו מקרים של חברי הנהלה שניצלו לרעה את כוחם למטרות רווח אישי, כגון שכירת שירותים מחוץ ליחידת הניהול והתפעול, שימוש שרירותי בכספי תחזוקה ומינוי קבלנים לאבטחה, ניקיון, תחזוקה ותחזוקה של הבניין בתמורה לעמלות. "היו גם מקרים של הנהלות שהסיתו תושבים להגיש תלונות, להתאסף במספרים גדולים ולשבש את הסדר והביטחון הציבוריים", נכתב בדו"ח.

הוועדה המשפטית ציינה גם כי החוק הנוכחי אינו מסדיר במפורש את שיטות ארגון אסיפות דירות (באופן אישי, מקוון וכו'); הסנקציות על הפרות מצד דירקטוריונים וחברים אינן מקיפות, ספציפיות או יעילות.

לכן, הוועדה המשפטית מציעה כי טיוטת חוק הדיור (המתוקן) תכלול הוראות הנוגעות לסנקציות במקרים בהם מועצת המנהלים או חבריה חורגים מסמכותם או מנצלים לרעה את כוחם, וגורמים נזק לתושבים.

על פי חוק הדיור, מועצת המנהלים חייבת לכלול נציג של היזם אם בניין הדירות בבעלות פרטית של היזם. תוך ניצול תקנה זו, חלק מהיזמים אינם משתתפים במכוון במועצת המנהלים. ללא נציג היזם, תוצאות בחירות מועצת המנהלים לא יוכרו על ידי הוועדה העממית המקומית.

לכן, הוועדה המשפטית מציעה לתקן את התקנות כך שאם המשקיע לא ימנה נציג, הדירקטוריון יצטרך לכלול רק נציגים של בעלי הדירות והמשתמשים.

בהתייחסו לניצול לרעה של כוח, רווחים ואינטרסים קבוצתיים על ידי דירקטוריונים במתחמי דירות רבים בתקופה האחרונה, הצהיר פאם טאן טונג, ראש משרד איגוד האדריכלים של וייטנאם, כי חלק מהסיבה נובע מחוסר ידע, כישורים וכישורים של חברי דירקטוריון. חברי דירקטוריון נדרשים להיות בעלי ניסיון וידע בכלכלה ובבנייה, ויש לתת עדיפות לאלו המבינים תקנות בטיחות ומניעת אש.

כדי למשוך אנשים מתאימים לדירקטוריון, אמר מר טונג שהדבר החשוב ביותר הוא חבילת תגמול מתאימה, אפילו אטרקטיבית, שתעודד אנשים רבים להגיש מועמדות. "אם מדובר רק במיליון או שניים דונג, אף אחד לא ירצה לעשות זאת. אבל אם התגמול יגיע ל-7-8 מיליון דונג, בוודאי יהיו אנשים שיעמדו בדרישות להגיש מועמדות, במיוחד בהתחשב ברמת ההשכלה והידע המשפטי הגוברת בקרב האנשים כיום", אמר.

על פי חוק הדיור משנת 2014 וחוזר מס' 02/2016 של משרד הבינוי, בנייני דירות שנבנו משנת 1994 ועד היום עם 20 דירות או יותר חייבים להקים ועד ניהול. סטטיסטיקות ארציות מראות כי המספר הכולל של בנייני דירות הנדרשים להקמת ועד ניהול הוא 2,715, בעוד שרק 1,973 (73%) הוקמו בפועל.

הנהלת בניין דירות או קומפלקס מרובה בעלי בתים מוקמת ופועלת לפי מודל של דירקטוריון של חברה קואופרטיב או חברה משותפת. האסיפה הכללית של בניין הדירות מחליטה על מודל הפעילות של הנהלת בניין הדירות המתאים ביותר לנסיבות הספציפיות של כל בניין או קומפלקס.

סון הא

קישור למקור: https://vnexpress.net/thieu-che-tai-xu-ly-ban-quan-tri-chung-cu-lam-quyen-4646277.html