הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן: מחירי הקרקעות צפויים לעלות אך לא סביר שיגיעו ל"חום"

מדוע הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן?

הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה זה עתה את החלטה מספר 83/2024, בתוקף החל מ-21 באוקטובר, הקובעת כי משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים באזור כולו אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקט לארגונים וליחידים לבניית בתים בעצמם. תקנה זו אינה כוללת מקרים בהם למשקיעים יש מטרה ליישב מחדש באמצעות קרקע בקומונות, עיירות ומחוזות של הו צ'י מין סיטי.

לפיכך, הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקה ומכירה של מגרשים בפרויקטים עבור ארגונים ויחידים לבניית בתים משלהם, כולל כל 5 המחוזות בין צ'אן, נה בה, הוק מון, קו צ'י וקאן ג'יו.

בעבר, מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי הסבירה כי הסיבה לאיסור חלוקת קרקעות ומכירתן היא שהעיר מפתחת פרויקט להשקעה ובניית מחוזות למחוזות, או ערים תחת הו צ'י מין סיטי, בתקופה שבין 2021 ל-2030. עד 2030, המחוזות יתמקדו בהשקעה בבניית תשתיות לקראת יעדים עירוניים כדי להפוך לערים תחת הו צ'י מין סיטי.

כדי למנוע אפליה בין פרויקטים של השקעה בבנייה מסחרית למגורים ולאחד את יישום התקנות, משקיעי פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי חייבים להשקיע בבנייה מלאה של דיור בהתאם לתקנות, ולאחר מכן לבצע הליכים להעברת זכויות שימוש בקרקע, זכויות בעלות על בתים ונכסים אחרים הקשורים לקרקע לארגונים וליחידים. תקנה זו מהווה חריג עבור פרויקטים של נדל"ן שמטרתם יישוב מחדש באמצעות קרקע בקומונות, עיירות ומחוזות העומדים בתנאים על פי התקנות.

לפיכך, התקנה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן ברחבי העיר נועדה לאחד את ניהול הדיור הממלכתי ולהגביר את האחריות של משקיעי הפרויקטים, להבטיח השקעה סינכרונית בבניית תשתיות טכניות ותשתיות חברתיות; להימנע מהמצב שבו אנשים בונים ללא אישור, ללא אישור או ללא הבטחת התקנות בנוגע לניהול האדריכלי. משרד הבינוי סבור כי האיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן ברחבי האזור הוא הכרחי.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) - אמר כי ההסבר הנ"ל אינו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 ועם המצב המעשי. מכיוון שהפרויקט עדיין בגדר פרויקט. נכון לעכשיו, חמשת המחוזות בין צ'אן, נה בה, הוק מון, קו צ'י וקאן ג'יו הם עדיין מחוזות, ולא מחוזות או ערים של הו צ'י מין סיטי.

על פי הוראות חוק עסקי הנדל"ן 2023 וחוק הדיור 2023, 5 המחוזות הללו עדיין נמצאים במקרה של "באזורים הנותרים, ועדת העם המחוזית תקבע, בהתבסס על התנאים המקומיים, את האזורים שבהם משקיעי הפרויקט רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם". בנוסף, הביקוש של אנשים המעוניינים לקבל את העברת זכויות השימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים ב-5 המחוזות הנ"ל לבניית בתים משלהם עדיין גדול מאוד.

לכן, הוא הציע שוועדת העם של הו צ'י מין סיטי תבחן ותתקן את התקנות לכיוון חלוקת מגרשים למכירה בקומונות, למעט עיירות בחמשת המחוזות בין צ'אן, נה בה, הוק מון, קו צ'י וקאן ג'יו, ולא במקרה של מכירת זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית להשקעה בפרויקטים של בניית דיור.

מומחה הנדל"ן דין מין טואן - מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn - שותף לדעה זו ואמר שכדי להתפתח לעיר, יש צורך למשוך תושבים, להשקיע בתשתיות טובות ולקבל מחירי נדל"ן אטרקטיביים. כדי שמחוזות יהפכו למחוזות או ערים תחת הו צ'י מין סיטי, אנשים חייבים לבחור לגור באזור זה, ולהסכים להתרחק כדי לקבל מחירי נדל"ן זולים יותר.

עם זאת, כאשר ייאסרו חלוקת קרקעות ומכירתן בחמשת המחוזות הללו, הפער במחירי הדיור לעומת המחוזות המרוחקים לא יהיה גבוה מדי, מה שיקשה על אנשים להחליט להגר. לכן, מר טואן מאמין כי יהיה קשה להשיג את מטרת הפרויקט עד שנת 2030.

המומחה הנ"ל הציע שבשלב זה, על העיר הו צ'י מין לשקול תוכניות הכנה, להגביל קבלת החלטות המשפיעות על מחירי הנדל"ן, או, אם יש כאלה, לגבש מפת דרכים להפחתה הדרגתית של ההשפעה. במקביל, אם העיר הו צ'י מין תאסור על חלוקת קרקעות ומכירתן, היא תוכל לאסור זאת באזורים עירוניים מאוד במחוזות, כמו מרכזי ערים. אזורים מרוחקים עם אוכלוסייה דלילה לא צריכים למהר.

הו צ'י מין סיטי אוסרת על חלוקת קרקעות ומכירה שלהן ברחבי האזור, כולל 5 רובעים פרבריים (איור: נאם אן).

מחירי הקרקעות והקרקעות למגורים צפויים לעלות בחדות אך לא סביר שיגיעו ל"חום".

מומחים מודאגים מכך שהתקנה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן בהו צ'י מין סיטי עלולה להשפיע באופן משמעותי על השוק, שכן במקביל מתפרסם גם מחירון קרקעות חדש. קרקעות למגורים וקרקעות מחולקות יעלו בחדות במחירן. במקביל לכך, גם מחירי הפיצויים ופינוי האתרים עבור פרויקטים של תשתית עשויים לעלות.

מר דין מין טואן אמר כי איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן יהפוך את היצע הקרקעות הנדיר ממילא בהו צ'י מין סיטי לדלות עוד יותר, וההזדמנות לאנשים לעבור לפרברים תצטמצם.

הוא אמר שאנשים שרוצים להמיר קרקע לקרקע למגורים יצטרכו להוציא יותר כסף עקב השפעת מחירי הקרקע החדשים, ולכן יהיה קשה יותר לעשות זאת. הגבלת חלוקת הקרקעות ומכירתן תגרום לעלייה במחירי הקרקעות והקרקעות למגורים בתקופה הקרובה. עליית מחירי השוק תתאים את מחירי הקרקעות השנתיים בצורה הפוכה, מה שישפיע על עלות פינוי האתרים עבור פרויקטים של תשתית להשקעה ציבורית, ותגדיל את העלות המשוערת.

בנוסף, תקנה זו דורשת גם מיחידות פיתוח פרויקטים קטנות להיות בעלות קיבולת מספקת ליישם: בניית בתים, השלמת בנייה, שיהיו להן תשתיות למכירת מוצרים. עלויות תשומות מוגברות מקשות עליהן למכור מוצרים במחיר נמוך. מחירים מוגברים, המגבילים קונים, עלולים להוביל להיווצרות של אזורי רפאים עירוניים.

באופן כללי, הוא מאמין שהתקנה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן תסייע בהפחתת הסיכונים המשפטיים עבור רוכשי בתים. עם זאת, נכון לעכשיו, ייתכן שהתקנה אינה מתאימה למציאות כאשר השוק עבר תקופה קשה. אנשים פחות מתעניינים בקרקעות, ולכן השוק קפא על שמריו. אם תיושם, עליית מחירי הנדל"ן תקשה על עמידה ביעד של צמצום אוכלוסין באזור המרכז והעיור בפאתי הו צ'י מין סיטי.

עם זאת, מר וו הונג טאנג - סגן מנכ"ל קבוצת DKRA - תומך בהחלטה הנכונה של הו צ'י מין סיטי ואמר כי איסור על חלוקת קרקעות מסייע לעיר לפתור בעיות רבות. אם משקיעים יורשו לחלק ולמכור קרקעות ללא הבחנה, הדבר עלול להרוס את התכנון. במיוחד כאשר לעיר יש פרויקטים גדולים של תכנון, הדורשים כמה מאות דונם לפרויקטים, אך היא תקועה עם חלוקת הקרקע.

לדברי מר טאנג, תוצרת קרקע מיועדת בעיקר למשקיעים לקנייה ומכירה חוזרת למטרות רווח, ויש מעט מאוד קונים אמיתיים. לכן, קרקעות מחולקות אינה בשימוש תכוף, רמת העיור נמוכה, מה שגורם לבזבוז משאבים.

הוא גם הודה כי איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן עלול להעלות את מחירן של מגרשים וקרקעות למגורים בהקשר של היצע דל. עם זאת, שוק הקרקעות הדרומי הנוכחי מתאפיין בנזילות נמוכה, ולמדינה יש מדיניות ניהול מתאימה, כך שלא סביר שתהיה "קדחת" קרקעות.

משקיעים יכולים לחפש מוצרים מתאימים בשווקים פרבריים אחרים של הו צ'י מין סיטי כמו בין דואנג, לונג אן , בה ריה ​​- וונג טאו... עבור קונים אמיתיים, יכולות להיות להם אפשרויות טובות רבות כגון מוצרים משניים זמינים; קרקעות, בתים טוריים קיימים באזורי מגורים זמינים; מוצרי דירות, הוסיף.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm