מדוע קוני דירות זהירים ולא מעזים "להפקיד כסף" בזמן שהריביות בבנקים ירדו משמעותית?

[מודעה_1]

הלוואות לדיור איטיות, צמיחה איטית

אשראי לדיור, שצפוי להיות הכוח המניע שיסייע לאשראי הבנקאי להאיץ בחודשים האחרונים של השנה, איטי ומתאושש לאט מהצפוי.

מחירי הדיור גבוהים מדי, בעוד שהנזילות נמוכה, בנוסף לריביות על הלוואות עולות, מה שהופך משקיעים וקוני דירות לזהירים ולא מעזים להוציא כסף.

גב' נגוין דוק טאצ' דיאם, המנכ"לית של סאקומבנק , אמרה כי האשראי הבנקאי בתשעת החודשים הראשונים של השנה לא עמד בציפיות. אחת הסיבות למצב זה היא שהכנסתם של רוכשי נדל"ן ירדה, בעוד שהיצע הדיור במחירים סבירים לא עמד בביקוש, על פי עיתון דאו טו.

לפי אנליסטים ב-VCBS Securities, הביקוש לרכישת בתים לא התאושש עקב היצע מוגבל של דיור. בנוסף, מחירי הדיור (במיוחד דירות באזורים מרכזיים) עלו בחדות לאחרונה, מה שגרם לחשש בקרב משקיעים ורוכשי בתים. במחצית הראשונה של השנה, אשראי עסקי נדל"ן גדל ביותר מ-10%, בעוד אשראי הלוואות צרכניות לדיור גדל רק ביותר מ-1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — ביקוש חלש להלוואות לדיור גורם להאטת צמיחת האשראי ברחבי המערכת

הלוואות לדיור צפויות להיות מנוע הצמיחה העיקרי של אשראי קמעונאי בתקופה הקרובה, בהקשר של ריביות נמוכות וביקוש גבוה לדיור למגורים ולהשקעה.

"אנו מאמינים כי אשראי הנדל"ן והבנייה ימשיך לעלות במהירות בתקופה הקרובה כאשר ההיצע יהיה חיובי יותר, כאשר פרויקטים ימשיכו להיות מואצים לאחר מאמצים לתמוך בריביות ובעיות משפטיות, במיוחד לאחר כניסתם לתוקף של חוקי נדל"ן חדשים. במקביל, ריביות נמוכות להלוואות מעוררות ביקוש להלוואות מצד עסקי נדל"ן וכן מצד רוכשי בתים", אמרו אנליסטים של VCBS.

עם זאת, מר פאן לה טאנה לונג, מנכ"ל קבוצת AFA, שיתף ב- Vnexpress כי המציאות אינה כצפוי. "סוכני נדל"ן רבים מאמינים שריביות נמוכות יעודדו את זרימת המזומנים לנדל"ן, אך במציאות, מזומנים פנויים אינם זורמים לנדל"ן, אלא זורמים חזרה לחסכונות הבנק. מחירי הדיור גבוהים מדי, השוק נמצא במצב של 'קשה לקנות, קשה למכור', מה שגורם לירידה בעסקאות נדל"ן, ואינו מושך תזרים מזומנים", אמר מר לונג.

הלוואות לדיור אישי הן אחד הסגמנטים הרווחיים ביותר עבור בנקים כיום. זהו גם הסגמנט המהווה חלק גדול מהחוב המצטבר בתיקי האשראי של הבנקים. לכן, הבנקים להוטים להתאושש בקרוב באשראי.

עם זאת, לדברי מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), כיום, קוני בתים רבים "חוששים" ללוות כסף מבנקים, בין היתר משום שחוו את הכאב של תקיעה בנדל"ן בשנת 2023.

אנשים מתקשים להגשים את "חלום קניין הבית" שלהם

הלוואות לדיור עלו בחדות בשנים 2021 ו-2022, בין היתר בשל הבנקים שיישמו ריביות זולות במהלך תקופת הקורונה. עם זאת, ריביות משתנות עלו בחדות לאחר מכן, בשילוב עם שוק הנדל"ן שנקלע למשבר נזילות, מה שאילץ משקיעים רבים למכור ולצמצם הפסדים כדי להפחית את נטל הריבית.

נכון לעכשיו, למרות שהריבית על משכנתאות ירדה, קוני דירות עדיין מודאגים מהריבית המשתנה לאחר סיום התמריץ. בנוסף, מחיר הבית גבוה מדי בהשוואה להכנסה, מה שגורם לאנשים עדיין להיות זהירים ולא מעזים ללוות כסף לרכישת בית.

לדברי גב' פואנג (אחות ראשית בבית חולים במחוז 1, הו צ'י מין סיטי), תקציבה לרכישת בית הוא כ-3 מיליארד וונד, מתוכם כ-2 מיליארד וונד בחסכונות ועוד מיליארד וונד מהלוואה בנקאית. היא רוצה לקנות דירת 2 חדרי שינה באזור סביב מחוז 7. לאחר שבוע של סקר, היא מצאה כמה דירות שעמדו בקריטריונים, אך היססה משום שחשבה שהמחיר עדיין גבוה בהשוואה לערך האמיתי של הדירה.

"אולי בגלל המחסור הנוכחי בהיצע, מחירי הבתים עולים. אני רוצה לחכות שהשוק ישתפר ושיהיה היצע מגוון יותר שיהיו לו יותר אפשרויות", אמרה על הסיבה לאי סגירת הרכישה כרגע, לפי Vnexpress .

למעשה, מחירי הדיור עולים ברציפות לאחרונה, במיוחד במגזר הדירות. איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מסר כי מדד מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלה ברבעון השני ב-58% ו-27% בהתאמה בהשוואה לשנת 2019. יותר מ-80% מההיצע שנפתח למכירה השנה מתומחר החל מ-50 מיליון וונד למטר רבוע ומעלה. מחירי הנדל"ן באזורים פרבריים נעים בין 40 ל-80 מיליון וונד למטר רבוע, בעוד שבמרכז הם מגיעים ליותר מ-100 מיליון וונד למטר רבוע.

כדי לקחת הלוואה לרכישת דירה במגזר הנדל"ן במחיר נמוך מ-2 מיליארד דונג וייטנאמי, על פי VARS, כל משפחה חייבת להיות בעלת הכנסה של לפחות 35-40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש כדי להבטיח את החזר החוב ואת הוצאות המחיה החודשיות. בינתיים, ההכנסה הנוכחית של משפחות עירוניות היא רק 10-20 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. מחירים נמוכים ונזילות הם חסמים המונעים מזרימת מזומנים לנדל"ן כצפוי.

מר נגוין ואן דין, יו"ר VARS, ניתח עוד כי הכוח המניע של צמיחת האשראי תלוי בנדל"ן, ובמיוחד בביקוש להלוואות לדיור. לכן, כדי לעודד את הביקוש להלוואות בתחום זה, יש צורך במדיניות שתסדיר את מחירי הנדל"ן כך שיתאימו לרמות ההכנסה של האנשים. בנוסף, יש צורך להסיר מכשולים משפטיים עבור עסקים כדי להפחית עלויות ולהיות גמישים יותר מבחינת תנאי מתן אשראי כדי לעודד את זרימת ההון חזרה לנדל"ן.

מצד הלווה, מומחים כלכליים ממליצים גם על חישוב זהיר בעת הוצאת כסף לרכישת נדל"ן בשלב זה. לדברי מומחה הנדל"ן האישי לה קוק קיין, כאשר לוקחים לווה כסף לרכישת בית, קודם כל, הלווה חייב להיות בעל הכנסה יציבה ממשכורת והון עצמי של לפחות 40-50%, השאר חייב להסתמך על תמיכה כספית מהבנק כדי לשמור על היכולת להחזיר את החוב ולהימנע מחובות אבודים.

מר קיין שיתף שבדרך כלל, קוני דירות צריכים להוציא רק 40% מהכנסתם החודשית הכוללת על דיור, כדי שיוכלו לכסות את עלויות הצרכים הבסיסיים האחרים בחיי היומיום. לכן, בנוסף להשוואת ריביות משכנתאות בין בנקים שונים כדי לבחור חבילת הלוואה מתאימה, קוני דירות צריכים לשקול היטב את תזרים המזומנים ואת יכולת החזר החוב. תשלום ריבית וקרן חודשיים, אם לא מתוכננים בקפידה ובאופן סביר, עלול ליצור נטל כלכלי ולחץ רב על החיים.

הערכות שווי נדל"ן גבוהות מדי בעוד שהנזילות נמוכה לא רק מונעות מקונים לסחור, ונאלצות לקבור את הונם למשך זמן רב, אלא גם מקשות על הקונים לצבור ולצפות לשיעורי רווח גבוהים. מחירי דיור גבוהים גם מפחיתים את הרווחים מהשכרות נדל"ן (המהוות רק כ-3% מסך שווי ההשקעה, נמוך בהרבה מריביות הבנקים). זו גם הסיבה לכך שכסף זורם לחסכונות, במקום לנדל"ן, על פי עיתון דאו טו .

אנליסטים בחברת ניירות הערך VPBank סבורים כי היחס בין מחירי הדיור להכנסה של אזרחי וייטנאם עלה והוא גבוה פי 4-5 מהיחס המומלץ. לכן, למרות ששיעורי הריבית על משכנתאות ירדו משמעותית בשנה האחרונה, מחירי הדיור נותרו גבוהים, מה שמקשה על אנשים רבים להגשים את "חלום בעלות הבית" שלהם.

חאן לין (שעה/שעה)

[מודעה_2]
מקור: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm