מדוע קוני דירות זהירים ולא מעזים "להפקיד כסף" בזמן שהריביות בבנקים ירדו משמעותית?

[מודעה_1]

הלוואות משכנתא הן איטיות ועולות באיטיות.

הלוואות לדיור, שצפויות להיות הכוח המניע להאצת ההלוואות הבנקאיות בחודשים האחרונים של השנה, היו איטיות והתאוששו לאט מהצפוי.

מחירי דיור גבוהים, בשילוב עם נזילות נמוכה וריביות הלוואות עולות, גורמים למשקיעים ולרוכשי דירות להיות זהירים ומהססים להשקיע את כספם.

לדברי גב' נגוין דוק טאצ' דיאם, מנכ"לית סקומבנק , האשראי הבנקאי בתשעת החודשים הראשונים של השנה לא עמד בציפיות. אחת הסיבות למצב זה היא הירידה בהכנסותיהם של רוכשי נדל"ן, בעוד שהיצע הדיור בר השגה כדי לענות על הביקוש לא היה מספיק, על פי עיתון ההשקעות.

לפי אנליסטים בחברת VCBS Securities, הביקוש לדיור לא התאושש עקב היצע מוגבל של דיור. בנוסף, מחירי הדיור (במיוחד דירות באזורים מרכזיים) עלו בחדות לאחרונה, מה שגרם לחשש בקרב משקיעים ורוכשי דירות. במחצית הראשונה של השנה, אשראי עסקי נדל"ן גדל ביותר מ-10%, בעוד אשראי הלוואות צרכניות לדיור גדל רק ביותר מ-1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — ביקוש חלש למשכנתאות לדיור הוביל לצמיחת אשראי איטית ברחבי המערכת כולה.

הלוואות לדיור צפויות להיות המנוע העיקרי לצמיחת האשראי הקמעונאי בתקופה הקרובה, בהתחשב בכך שהריביות נותרות נמוכות והביקוש לדיור הן למטרות מגורים והן להשקעה נותר גבוה.

"אנו מאמינים כי אשראי הנדל"ן והבנייה ימשיכו לעלות במהירות בתקופה הקרובה ככל שההיצע ישתפר, כאשר פרויקטים ימשיכו להיות מואצים בעקבות מאמצים לתמוך בריביות ובמסגרות משפטיות, במיוחד לאחר כניסתם לתוקף של חוקי הנדל"ן החדשים. במקביל, ריביות נמוכות להלוואות מעוררות ביקוש להלוואות מצד עסקי נדל"ן וכן מצד רוכשי דירות", העיר אנליסט ב-VCBS.

עם זאת, פאן לה טאנה לונג, מנכ"ל קבוצת AFA, שיתף ב- Vnexpress כי המציאות אינה כפי שנחזתה. "סוכני נדל"ן רבים מאמינים שריביות נמוכות יעודדו זרימת הון לנדל"ן, אך במציאות, כספים פנויים אינם זורמים לנדל"ן, אלא לחסכונות בנקאיים. מחירי בתים גבוהים ושוק ש'קשה לקנות, קשה למכור' גורמים לירידה בעסקאות נדל"ן ולאי-היכולת למשוך הון", הצהיר לונג.

הלוואות לדיור אישי הן אחד הסגמנטים הרווחיים ביותר עבור בנקים כיום. זהו גם הסגמנט המהווה חלק גדול מההלוואות המצטברות בתיקי האשראי של הבנקים. לכן, הבנקים מצפים בקוצר רוח להתאוששות מהירה של ההלוואות לסגמנט זה.

עם זאת, לדברי מר פאם דוק טואן, מנכ"ל חברת EZ Property Investment and Development Joint Stock Company, רוכשי דירות רבים מהססים כיום ללוות הלוואות מבנקים, בין היתר משום שחוו את הכאב של תקיעה עם נדל"ן בשנת 2023.

קשה לאנשים להגשים את "חלומם של בעלי בית".

הלוואות לדיור זינקו בשנים 2021 ו-2022, בין היתר בשל הצעות ריביות נמוכות של בנקים במהלך מגפת הקורונה. עם זאת, העלייה החדה שלאחר מכן בריביות הצפות, יחד עם משבר נזילות בשוק הנדל"ן, אילצו משקיעים רבים למכור נכסים בהפסד כדי להפחית את נטל הריבית שלהם.

נכון לעכשיו, למרות ששיעורי הריבית על משכנתאות ירדו, הלווים נותרו מודאגים משיעורי ריבית משתנים לאחר סיום השיעורים המועדפים. בנוסף, מחירי הבתים הגבוהים באופן עקבי ביחס להכנסה גורמים לאנשים להיות זהירים ומהססים מללוות כסף לרכישת בית.

לדברי גב' פואנג (אחות ראשית בבית חולים במחוז 1, הו צ'י מין סיטי), תקציבה לרכישת בית הוא כ-3 מיליארד וונד, כולל כ-2 מיליארד וונד מחסכונות ועוד מיליארד וונד שהלווה מהבנק. היא רוצה לקנות דירת שני חדרי שינה באזור סביב מחוז 7. לאחר שבוע של סקר, היא מצאה מספר בנייני דירות שעמדו בקריטריונים שלה, אך היססה משום שחשה שהמחירים עדיין גבוהים בהשוואה לערך האמיתי של הדירות.

"ייתכן שמחסור ההיצע הנוכחי מעלה את מחירי הבתים. אני רוצה לחכות שהשוק ישתפר ולהיצע מגוון יותר שיהיו בו יותר אפשרויות", אמרה, והסבירה מדוע טרם סיימה את הרכישה, לפי Vnexpress .

למעשה, מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמשכת לאחרונה, במיוחד במגזר הדירות. איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) דיווח כי מדד מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי עלה ב-58% ו-27% בהתאמה ברבעון השני בהשוואה לשנת 2019. יותר מ-80% מההיצע שהושק השנה מתומחר ב-50 מיליון וונד למטר רבוע ומעלה. מחירי הנדל"ן באזורים פרבריים נעים בין 40 ל-80 מיליון וונד למטר רבוע, בעוד שבמרכז העיר הם מגיעים ליותר מ-100 מיליון וונד למטר רבוע.

לפי VARS, כדי ללוות כסף לרכישת דירה במחיר סביר במחיר של פחות מ-2 מיליארד דונג וייטנאמי, כל משפחה זקוקה להכנסה חודשית מינימלית של 35-40 מיליון דונג וייטנאמי כדי לכסות את החזרי ההלוואה והוצאות המחיה החודשיות. עם זאת, ההכנסה הנוכחית של משפחות עירוניות היא רק 10-20 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. מחירים נמוכים ונזילות הם מכשולים המונעים את זרימת הכסף הצפויה לנדל"ן.

מר נגוין ואן דין, יו"ר VARS, ניתח עוד כי צמיחת האשראי מונעת על ידי נדל"ן, ובמיוחד הביקוש להלוואות לדיור. לכן, כדי לעודד את ההלוואות במגזר זה, יש צורך במדיניות שתסדיר את מחירי הדיור כך שיתאימו לרמות ההכנסה של האנשים. בנוסף, יש להסיר מכשולים משפטיים כדי לאפשר לעסקים להפחית עלויות ולהיות גמישים יותר מבחינת תנאי מתן האשראי, ובכך לעודד את זרימת ההון חזרה לנדל"ן.

מנקודת מבטו של הלווה, מומחים כלכליים ממליצים גם הם לשקול היטב את ההשקעה בנדל"ן בתקופה זו. לדברי מומחה הנדל"ן לה קוק קיין, כאשר לוקחים הלוואות לרכישת בית, על הלווים להיות בעלי הכנסה יציבה ממשכורת ולפחות 40-50% מההון בעצמם, כאשר היתרה ממומנת על ידי הבנק כדי לשמור על יכולת ההחזר ולהימנע מחובות אבודים.

מר קיין שיתף כי, באופן כללי, רוכשי דירות צריכים להקצות רק 40% מקסימום מהכנסתם החודשית הכוללת לדיור, על מנת לכסות הוצאות מחיה בסיסיות אחרות. לכן, בנוסף להשוואת ריביות משכנתא בין בנקים שונים כדי לבחור חבילת הלוואה מתאימה, רוכשי דירות צריכים לשקול היטב את תזרים המזומנים שלהם ואת יכולתם להחזיר את ההלוואה. תשלום ריבית וקרן חודשיים ללא תכנון קפדני וסביר עלול ליצור נטל כלכלי משמעותי ולחץ על החיים.

הערכת יתר של נדל"ן בשילוב עם נזילות נמוכה לא רק מונעת מקונים ספקולציות וקושרת את הונם לטווח ארוך, אלא גם מקשה על אלו הרוכשים לצורך צבירה לטווח ארוך לצפות לתשואות גבוהות. מחירי בתים גבוהים גם מפחיתים את הכנסות השכירות (המהוות רק כ-3% מסך שווי ההשקעה, נמוך בהרבה מריביות הבנקים). זו גם הסיבה לכך שכסף זורם לחסכונות במקום לנדל"ן, על פי עיתון Investment .

אנליסטים ב-VPBank Securities סבורים כי היחס בין מחירי הדיור להכנסה בווייטנאם עלה וכיום הוא גבוה פי 4-5 מהיחס המומלץ. לכן, למרות ששיעורי הריבית על המשכנתאות ירדו משמעותית במהלך השנה האחרונה, מחירי הדיור נותרו גבוהים, מה שמקשה על אנשים רבים להגשים את "חלומם של בעלי בית".

חאן לין (קומפילציה)

[מודעה_2]
מקור: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm