हो ची मिन्ह सिटी में नई भूमि मूल्य सूची को लेकर चिंताएँ

लोग चिंतित हैं

उम्मीद है कि 1 अगस्त से हो ची मिन्ह सिटी एक नई भूमि मूल्य सूची जारी करेगा, जिसमें क्षेत्र के आधार पर वर्तमान भूमि मूल्य सूची की तुलना में 5 गुना से लेकर 20-30 गुना तक की वृद्धि समायोजित की जाएगी। विशेष रूप से, कैन जिओ, कू ची, होक मोन, न्हा बे जैसे बाहरी जिलों में सबसे ज़्यादा वृद्धि होगी।

जिला 1 में कुछ सड़कों पर अनुमानित भूमि मूल्य सूची।

सुश्री गुयेन थी हुएन (बिन्ह थान ज़िला) इस खबर से हैरान थीं कि हो ची मिन्ह सिटी में ज़मीन की नई मूल्य सूची जारी करने और अगस्त की शुरुआत में उसे लागू करने का मसौदा तैयार हो गया है। उन्हें इसके बारे में कुछ दिन पहले ही अपने दोस्तों से पता चला। सुश्री हुएन और उनकी दोस्त ने कु ची में ज़मीन का एक प्लॉट खरीदा है, जिसमें से कुछ हिस्सा रिहायशी है और बाकी बारहमासी फ़सलों के लिए है। उनके परिवार की योजना और ज़्यादा रिहायशी ज़मीन जोड़ने और फिर ज़मीन का मालिकाना हक अलग करने की है।

क्यू ची में ज़मीन की कीमतों में अचानक तेज़ वृद्धि की जानकारी से सुश्री हुएन चिंतित हैं क्योंकि उनके पास कोई वित्तीय योजना नहीं है। अगर नई ज़मीन मूल्य योजना के अनुसार गणना की जाए, तो आवासीय ज़मीन पाने के लिए उन्हें कई सौ मिलियन VND का नुकसान हो सकता है।

सुश्री हुएन की तरह, सुश्री त्रान थी आन्ह (होक मोन ज़िला) भी चिंतित हैं कि नई भूमि मूल्य सूची वर्तमान मूल्य की तुलना में कई गुना बढ़ गई है। उनका परिवार अपने पूर्वजों की ज़मीन पर रहता है, उन्होंने भूमि उपयोग का उद्देश्य नहीं बदला है, और न ही ज़मीन का बंटवारा किया है। लंबे समय से, वह और उनके पति अपने माता-पिता के साथ रह रहे हैं, क्योंकि उनके पास पर्याप्त धन नहीं है, वे भूमि अलग करने, लाल किताब बनाने और भूमि उपयोग का उद्देश्य नहीं बदलने की प्रक्रिया पूरी नहीं कर पाए हैं। अगर शहर अचानक नई भूमि मूल्य सूची लागू करता है, तो सुश्री आन्ह को लगता है कि उनके परिवार को वित्तीय प्रबंधन और भूमि अलग करने में कठिनाई होगी।

इसके अलावा, सुश्री आन्ह नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने में कुछ समय और विलंब करना चाहती हैं, ताकि लोग इसके अभ्यस्त हो सकें और उपयुक्त विकल्पों की गणना कर सकें।

सुश्री आन्ह और सुश्री हुएन नई भूमि मूल्य सूची से सीधे प्रभावित होने वाले मामले हैं। हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग (TN&MT) के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची 12 समूहों के विषयों को प्रभावित करेगी। सबसे कम प्रभावित समूह पुनर्वास का मामला है, समायोजित भूमि मूल्य सूची विशिष्ट भूमि मूल्यों की समानता सुनिश्चित करेगी और बाजार मूल्यों के अनुरूप होगी।

शेष 11 समूह सीधे तौर पर प्रभावित होंगे। इनमें से, दो सबसे ज़्यादा प्रभावित मामले वे परिवार और व्यक्ति हैं जिनके भूमि उपयोग के अधिकार मान्य हैं और जिनके भूमि उपयोग के उद्देश्य बदल दिए गए हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के केंद्रीय क्षेत्र में कई सड़कों पर भूमि की कीमतें वर्तमान मूल्य सूची की तुलना में लगभग 5 गुना बढ़ गई हैं (चित्रण: हाई लांग)।

हालांकि, विभाग का मानना ​​है कि 15 अक्टूबर 1993 से पहले स्थिर भूमि उपयोग वाले मामलों में भूमि उपयोग शुल्क नहीं देना होगा। जिन मामलों में भूमि का क्षेत्रफल सीमा से अधिक है, उनमें वर्ष 2005 की भूमि मूल्य सूची ही ली जाएगी।

शेष भूमि उपयोग मामलों पर भूमि उपयोग की उत्पत्ति और समय के आधार पर विचार किया जाएगा ताकि उचित संग्रह दरें निर्धारित की जा सकें। सरकार द्वारा जारी किए जाने वाले भूमि उपयोग शुल्क और भूमि लगान संग्रह संबंधी मसौदा आदेश में, समय के आधार पर संग्रह दर अपेक्षित समायोजित भूमि मूल्य सूची के 10% से 50% तक होगी। इसके अतिरिक्त, नीतिगत परिवारों, मेधावी लोगों और गरीब परिवारों से संबंधित भूमि उपयोगकर्ताओं को सरकारी नियमों के अनुसार भूमि उपयोग शुल्क से छूट दी जाएगी।

क्या नई भूमि मूल्य सूची से आवास की कीमतें बढ़ेंगी?

डीकेआरए समूह में परामर्श सेवाएँ और परियोजना विकास निदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि भूमि मूल्य सूची के मसौदे में भूमि मूल्य सीमा की तुलना में 5-30 गुना वृद्धि हुई है, लेकिन वर्तमान मूल्य बाजार मूल्य के लगभग 70% के बराबर है। कई लोगों को यह गलतफहमी है कि भूमि मूल्य सूची वह कर है जो लोगों को आवासीय भूमि में परिवर्तित करने पर देना पड़ता है, लेकिन यह सच नहीं है।

श्री थांग ने कहा कि कर में समायोजन गुणांक और कर गणना पद्धति होगी, इसलिए हमें भूमि उपयोग उद्देश्यों को परिवर्तित करने के लिए लोगों की लागत की सटीक गणना करने के लिए राज्य प्रबंधन एजेंसियों से और अधिक आदेशों और परिपत्रों की प्रतीक्षा करनी होगी।

कुल मिलाकर, श्री थांग ने आकलन किया कि नई भूमि मूल्य सूची दो समूहों को प्रभावित करती है। लोगों के लिए, नई भूमि मूल्य सूची भूमि उपयोग परिवर्तन कर को प्रभावित करती है, लेकिन क्षेत्र के आधार पर इसमें केवल 0.5 गुना से 1 गुना तक की वृद्धि होती है।

व्यवसायों के लिए, नई भूमि मूल्य सूची से साइट क्लीयरेंस और मुआवज़े की लागत बढ़ जाती है क्योंकि यह बाज़ार मूल्य के करीब आ रही है। भूमि उपयोग की लागत बढ़ जाती है, और साथ ही कर और शुल्क भी बढ़ जाते हैं। ये कारक अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य को प्रभावित करते हैं और भविष्य में कीमत में वृद्धि होगी।

हालाँकि, सकारात्मक पक्ष यह है कि उन्होंने कहा कि नई भूमि मूल्य सूची 2024 के भूमि कानून की प्रभावशीलता को दर्शाती है, जो जल्द ही लागू होने वाला है, जिससे कानूनी परियोजनाओं के कार्यान्वयन के समय को कम करने और कानूनी समस्याओं को दूर करने में मदद मिलेगी। खासकर मुआवज़े और मंज़ूरी के मामले में, बाज़ार में पहुँचते समय, व्यवसायों के लिए लोगों से बातचीत करना आसान हो जाएगा।

दूसरा, भूमि उपयोग शुल्क की गणना का समाधान हो गया है। भले ही भूमि उपयोग शुल्क बढ़ जाए, इससे कानूनी परियोजनाओं के कार्यान्वयन में लगने वाला समय कम हो जाएगा और व्यवसायों को वित्तीय लागतों में बचत होगी।

श्री थांग को उम्मीद है कि लागू होने वाले तीन कानून परियोजनाओं के लिए कानूनी ढाँचा स्पष्ट करेंगे और परियोजना लाइसेंसिंग की अवधि को कम करेंगे, जिससे व्यवसायों को वित्तीय लागत और व्यवसाय प्रबंधन लागत में बचत होगी। इन दोनों प्रकार की लागतों की बचत होगी, जिससे भूमि उपयोग शुल्क की लागत "संतुलित" होगी, जिससे अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि कम होगी।

उन्होंने यह भी आकलन किया कि 1 अगस्त से नई भूमि मूल्य सूची लागू करना राज्य प्रबंधन एजेंसी द्वारा रियल एस्टेट संबंधी कानूनों को शीघ्रता से लागू करने का एक प्रयास है। इस कटौती से बाज़ार की रिकवरी प्रक्रिया में तेज़ी आएगी। बेशक, जब राज्य एजेंसी ड्राफ्ट, सर्कुलर और मार्गदर्शक आदेश जारी करेगी, तो बाज़ार से मिली-जुली प्रतिक्रियाएँ मिलेंगी।

उनका मानना ​​है कि राज्य एजेंसी व्यावहारिक अनुप्रयोग को सुगम बनाने के लिए उचित समायोजन करेगी। बहुआयामी प्रतिक्रिया आवश्यक है, जो बाज़ार सहभागियों की रुचि प्रदर्शित करे।

विशेषज्ञों का कहना है कि जब भूमि की कीमतें बढ़ेंगी तो रियल एस्टेट की कीमतें भी बढ़ेंगी (चित्रण: ट्रिन्ह गुयेन)।

हाल ही में एक प्रेस कॉन्फ्रेंस में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के प्रमुख ने 1 अगस्त से नई भूमि मूल्य सूची के तत्काल लागू होने की बात कही।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के निदेशक - श्री गुयेन तोआन थांग ने कहा कि भूमि कानून 2024, जो लागू होने वाला है, यह निर्धारित करता है कि पुराने कानून के अनुसार प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा जारी की गई भूमि मूल्य सूची 2025 के अंत तक लागू रहेगी। यदि आवश्यक हो, तो प्रांतीय पीपुल्स कमेटी इलाके की वास्तविक स्थिति के अनुरूप भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने का निर्णय लेगी।

इस विनियमन के आधार पर, हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति का मानना ​​है कि 2020 की भूमि मूल्य सूची अब उपयुक्त नहीं है। इसके अलावा, नए भूमि कानून के अनुसार पुनर्वास भूमि की कीमतें जारी करना आवश्यक है।

इसलिए, जुलाई की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग को भूमि मूल्य सूची को समायोजित करने के लिए एक मसौदा तैयार करने हेतु विभागों, शाखाओं और स्थानीय निकायों के साथ समन्वय और अध्यक्षता करने का कार्य सौंपा। नई भूमि मूल्य सूची में अब समायोजन गुणांक नहीं होगा, बल्कि केवल एक ही मूल्य सीमा होगी और इसमें नए भूमि कानून के अनुसार पुनर्वास भूमि की कीमतें शामिल होंगी।

भूमि मूल्य सूची में वृद्धि से रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि के बारे में पूछे जाने पर, श्री गुयेन तोआन थांग ने कहा कि यह जानकारी सही नहीं है। श्री थांग के अनुसार, भूमि मूल्य सूची बनाने का आधार बाज़ार के आँकड़े और भूमि मूल्य आधार है, जो वर्षों से हो ची मिन्ह सिटी कर विभाग और हो ची मिन्ह सिटी भूमि पंजीकरण कार्यालय से प्राप्त आँकड़े हैं।

यह मसौदा मूल्य सूची वास्तविक लेन-देन के आंकड़ों का अद्यतन है और हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने इसे समायोजित किया है और इससे अचल संपत्ति की कीमतें नहीं बढ़ेंगी, बल्कि यह कीमत शहर में सही लेन-देन मूल्य को दर्शाती है। इसके अलावा, विभाग ने यह भी बताया कि विभाग ने सिटी पीपुल्स कमेटी को जो ज़मीन की कीमत सौंपी है, वह मौजूदा बाज़ार मूल्य का लगभग 70% है।

भूमि अर्थशास्त्र विभाग (हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग) के एक प्रतिनिधि ने बताया कि नई भूमि मूल्य सूची परियोजना की लागत को प्रभावित नहीं करती है, इसलिए इससे अचल संपत्ति की कीमतें नहीं बढ़तीं। इसके अलावा, अचल संपत्ति की कीमतें आपूर्ति और मांग के नियम के अनुसार चलती हैं, न कि इस भूमि मूल्य सूची के बढ़ने या घटने के कारण।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि ने कहा कि जिन मामलों में लोगों ने इस वर्ष 1 अगस्त से पहले भूमि प्रक्रिया प्रस्तुत की थी, उनके लिए एजेंसी संपूर्ण दस्तावेज प्राप्त होने के समय भूमि मूल्य सूची लागू करेगी।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm