लेन-देन स्थिर हैं लेकिन हनोई अपार्टमेंट की बिक्री कीमत अभी भी "कब्जा" की तरह बढ़ रही है

(डैन ट्राई) - विशेषज्ञों का कहना है कि अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी के कारण लोगों ने अपनी खरीदारी की योजना को अस्थायी रूप से स्थगित कर दिया है। हालाँकि, लेन-देन में कठिनाइयों के बावजूद अपार्टमेंट की बिक्री की कीमतें बढ़ती जा रही हैं।

कीमतों में भारी उछाल के बीच घर खरीदार संघर्ष कर रहे हैं

डैन ट्राई के संवाददाताओं द्वारा किए गए सर्वेक्षण के अनुसार, पिछले महीने से हनोई में अपार्टमेंटों की बिक्री कीमत में लगातार वृद्धि का रुझान बना हुआ है।

विन्होम्स स्मार्ट सिटी परियोजना के अंतर्गत दो बेडरूम वाले 64 वर्ग मीटर के एक घर को अक्टूबर के मध्य में लगभग 4.2 बिलियन VND में बिक्री के लिए रखा गया था। अब तक, इस अपार्टमेंट की कीमत लगातार बढ़कर 4.6 बिलियन VND हो गई है।

या फिर थांग लॉन्ग नंबर 1 परियोजना में, 87 वर्ग मीटर के दो बेडरूम वाले एक अपार्टमेंट की बिक्री अक्टूबर की शुरुआत में 5.7 बिलियन VND में विज्ञापित की गई थी। हालाँकि, अब इस अपार्टमेंट की कीमत बढ़ाकर 6 बिलियन VND कर दी गई है।

एक शोध इकाई के आंकड़ों के अनुसार, पूरे हनोई बाजार में प्राथमिक अपार्टमेंट की औसत बिक्री मूल्य में उल्लेखनीय वृद्धि हुई है, जो 2022 की शुरुआत में 40 मिलियन VND/m2 से बढ़कर इस वर्ष की तीसरी तिमाही में लगभग 72 मिलियन VND/m2 हो गई है।

विशेष रूप से, इस तिमाही में नई खुली परियोजनाओं की औसत कीमत लगभग 70 मिलियन VND/m2 (वैट और रखरखाव शुल्क को छोड़कर) तक पहुंच गई, क्योंकि तिमाही में नए खुले अपार्टमेंट की आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च-अंत और लक्जरी खंड में दर्ज की गई थी, जो बाजार हिस्सेदारी का 100% हिस्सा था।

घर खरीदने की चाहत में, श्री गुयेन वान न्गु ( नाम दीन्ह से) ने बताया कि पिछले 3 महीनों से उनका परिवार लगातार नाम तू लीम और हा डोंग ज़िलों में कई अपार्टमेंट देख रहा है। 3 अरब वीएनडी के साथ, श्री न्गु लगभग 65-70 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहे हैं, जिसमें 2 बेडरूम हों, लेकिन जितना ज़्यादा वह देखते हैं, उतना ही उन्हें लगता है कि वह "अपार्टमेंट की कीमतों के जाल" में फँस गए हैं।

"वही अनबिका अपार्टमेंट, लेकिन मालिक ने जो कीमत पेश की है वह पहले से ज़्यादा है। उदाहरण के लिए, माई दीन्ह (नाम तु लिएम, हनोई) में 68 वर्ग मीटर का एक घर सितंबर में लगभग 3.3 अरब वीएनडी में बिक्री के लिए विज्ञापित किया गया था। वही घर मालिक द्वारा 3.7 अरब वीएनडी में बिक्री के लिए पेश किया जा रहा है," उन्होंने कहा। अपार्टमेंट की कीमतें लगातार "बढ़ रही" हैं, जबकि श्री न्गु ने घर खरीदने की अपनी योजना को अस्थायी रूप से स्थगित कर दिया है और कीमतों के कम होने का इंतज़ार कर रहे हैं।

या जैसा कि श्री ट्रान वान कुओंग ( बाक गियांग से) ने कहा, पिछले 2 महीनों से उनका परिवार हनोई में कई अपार्टमेंट परियोजनाओं में घर देखने गया है। हालाँकि, श्री कुओंग को यह देखकर आश्चर्य हुआ कि मालिक द्वारा दिए गए अपार्टमेंट की बिक्री कीमत तेज़ी से बढ़ रही है।

कुछ लोगों ने घर खरीदने की अपनी योजना रोक दी क्योंकि बिक्री मूल्य तेजी से बढ़ गया (चित्रण: ट्रान खांग)।

10 दिन पहले, श्री कुओंग को होआंग माई ज़िले (हनोई) में 72 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले और दो बेडरूम वाले एक अपार्टमेंट के मालिक ने 4.3 अरब वीएनडी (60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बराबर) की कीमत बताई थी। हालाँकि, हाल ही में, इस अपार्टमेंट के मालिक ने श्री कुओंग को बताया कि इसकी कीमत बढ़कर 4.7 अरब वीएनडी हो गई है।

उन्होंने कहा, "अपार्टमेंट की कीमतों में तेज़ी से हो रही बढ़ोतरी ने मुझे सोचने पर मजबूर कर दिया है कि क्या मुझे अभी खरीद लेना चाहिए या कीमतों के स्थिर होने का इंतज़ार करना चाहिए। अगर मैं अभी खरीदता हूँ, तो कीमतें फिर से गिर सकती हैं, क्योंकि वे पहले ही बढ़ चुकी हैं। अगर मैं नहीं खरीदता, तो मुझे डर है कि अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ती रहेंगी।"

एक बाज़ार अनुसंधान इकाई के आंकड़ों के अनुसार, 2021 की पहली तिमाही में देश भर में अपार्टमेंट की औसत बिक्री मूल्य 35 मिलियन VND/m2 थी। 2024 की तीसरी तिमाही तक, बिक्री मूल्य बढ़कर 51 मिलियन VND/m2 हो गया। इस प्रकार, 4 वर्षों में, अपार्टमेंट की कीमतों में 45%, यानी प्रति वर्ष 10% से अधिक की वृद्धि हुई है।

अपार्टमेंट की कीमतें इतनी अधिक क्यों हैं?

रियल एस्टेट विशेषज्ञ गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि अपार्टमेंट सेगमेंट में कीमतों में तेजी से वृद्धि के पीछे कई कारण हैं।

सबसे पहले, रियल एस्टेट बाज़ार चक्रीय होता है। ख़ास तौर पर, बाज़ार के रिकवरी चरण में होने के कारण अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ रही हैं। इससे पहले, 2024 के मध्य में, इस इकाई ने हर प्रकार की रियल एस्टेट की रिकवरी का अनुमान लगाया था, जिसमें सबसे पहले रिकवरी आवासीय उत्पादों की होगी।

एक कठिन दौर से गुज़रने के बाद, रियल एस्टेट बाज़ार में निवेशकों का मनोविज्ञान काफ़ी कमज़ोर है। निवेश करते समय सबसे बड़ा डर रियल एस्टेट की कीमतों में गिरावट नहीं, बल्कि उत्पाद में तरलता की कमी का डर है। इसलिए, निवेशक अब ऐसे विकल्पों की तलाश में हैं जिनकी कानूनी स्थिति अच्छी हो, नकदी प्रवाह हो, और जिन्हें कम से कम अपार्टमेंट की तरह किराए पर दिया जा सके।

दूसरा कारण यह है कि आपूर्ति बाज़ार की माँग को पूरा नहीं कर पाई है, जबकि माँग बहुत ज़्यादा है। उदाहरण के लिए, हनोई में हर साल लगभग 1,00,000-1,70,000 नए अपार्टमेंट की ज़रूरत होती है, जबकि साल की शुरुआत से आपूर्ति केवल लगभग 30,000 इकाइयों की ही पूर्ति कर पाती है, और 2023 में लगभग 10,000 इकाइयों की ही पूर्ति हो पाएगी।

साथ ही, शहरी क्षेत्रों का जनसंख्या घनत्व बहुत ज़्यादा है। कोरिया, चीन जैसे कुछ देशों में परिवहन व्यवस्था अच्छी है और सभी प्रांतों और शहरों तक पहुँचना आसान है, फिर भी लोग ज़्यादातर बड़े शहरों में ही रहते और काम करते हैं। वियतनाम भी इसका अपवाद नहीं है। बड़े शहरों में घर खरीदना कभी आसान नहीं रहा। जैसे-जैसे लोग ज़्यादा घनी आबादी वाले होते जा रहे हैं, कीमतों को कम करना बहुत मुश्किल होता जा रहा है।

इसके अलावा, रियल एस्टेट उत्पाद तेज़ी से उच्च-मूल्य वाले खंडों में केंद्रित हो रहे हैं। साक्ष्य बताते हैं कि 2020 की शुरुआत में, उच्च-स्तरीय खंड और उससे ऊपर (55 मिलियन VND/m2 से ऊपर की कीमतें) कुल आपूर्ति का केवल 6% हिस्सा था। इस वर्ष की तीसरी तिमाही तक, इन उत्पादों का हिस्सा लगभग 60% हो गया।

विशेषज्ञ के अनुसार, बाजार में कम आपूर्ति के संदर्भ में, कानूनी मुद्दों को दूर करने और उत्पादों को लॉन्च करने के बाद, निवेशक मुख्य रूप से मध्य-श्रेणी खंड और उससे ऊपर (35 मिलियन VND/m2 से ऊपर की कीमतें) पर ध्यान केंद्रित करते हैं।

श्री क्वोक आन्ह ने कहा, "किसी परियोजना को शुरू करने में काफी समय लगता है, जबकि भूमि की कीमतें हर दिन बढ़ती रहती हैं, इसलिए निवेशकों के लिए मध्य-श्रेणी से लेकर उससे ऊपर की कीमतों वाले अपार्टमेंट लॉन्च करने का निर्णय लेना तर्कसंगत है।"

हनोई में एक अपार्टमेंट बिल्डिंग (फोटो: डुओंग टैम)।

तीसरा कारण बाज़ार का मनोवैज्ञानिक पहलू है। ख़ासकर, जब अपार्टमेंट की क़ीमत ज़्यादा नहीं बढ़ी होती, तो लोग क़ीमत कम होने का इंतज़ार करते हैं। लेकिन जब वे क़ीमत में लगभग 10-20% की वृद्धि देखते हैं, तो हर कोई ख़रीदने के लिए दौड़ पड़ता है क्योंकि उन्हें डर होता है कि क़ीमत बढ़ती ही रहेगी। इससे एक मनोवैज्ञानिक झटका लगता है, जिससे बाज़ार में तेज़ी आती है।

"वास्तव में, पिछले एक साल से बाजार काफी गर्म है। इसका कारण यह भी है कि लोग अपार्टमेंट की कीमतें कम होने का इंतजार करने के बाद काफी अधीर हो जाते हैं," श्री क्वोक आन्ह ने निष्कर्ष निकाला।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह ने आकलन किया कि हाल के दिनों में, खासकर हनोई में, अपार्टमेंट की कीमतों में असामान्य वृद्धि देखी गई है। यह घटना निश्चित रूप से हित समूहों द्वारा प्रभावित है, जबकि आर्थिक संदर्भ, बाज़ार और लोगों की आय अभी तक ठीक नहीं हुई है।

"आवास की कीमतें बढ़ रही हैं, लेकिन कोई लेन-देन नहीं हो रहा है। यह किसी अस्पष्ट इरादे वाले निवेश समूह की चाल हो सकती है," श्री दिन्ह ने स्पष्ट रूप से कहा।

उनके अनुसार, ये हित समूह अपार्टमेंट की आपूर्ति में समस्या के कारण कीमतें बढ़ाने की चालें चल पाते हैं। हाल के वर्षों में, बाजार में निवेश लाइसेंस के लिए किसी भी नई परियोजना को मंजूरी नहीं मिली है। बाजार में मौजूद परियोजनाएँ मुख्यतः पुरानी परियोजनाएँ हैं जिन्हें दोबारा खरीदा और बेचा जाता है। आपूर्ति कम और गुणवत्ताहीन दोनों है, लोगों और कम आय वाले लोगों के लिए आपूर्ति बहुत कम है, और उत्पाद संरचना उपयुक्त नहीं है।

इसके अलावा, ज़्यादातर नई आपूर्ति उच्च निवेश लागत और ज़मीन की लागत के साथ उच्च स्तर पर पूरी हो रही है, और निवेशक पहले से ज़्यादा मुनाफ़े की भी उम्मीद कर रहे हैं। इसलिए, प्राथमिक अपार्टमेंट्स की कीमतों में कमी लाना बेहद मुश्किल है। प्राथमिक बाज़ार में अपार्टमेंट्स की ऊँची कीमतों के कारण द्वितीयक बाज़ार में भी कीमतों में भारी वृद्धि हुई है।

वर्तमान में, घर खरीदने वालों की मनोवृत्ति में धीरे-धीरे गिरावट आ रही है, क्योंकि वर्ष की शुरुआत से ही अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं।

अपार्टमेंट लेनदेन धीमा हो गया है, लेकिन अल्पावधि में इसमें कमी आना मुश्किल है (फोटो: ट्रान खांग)।

ईज़ी प्रॉपर्टी के महानिदेशक श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि हाल ही में, आपूर्ति और माँग के अंतर के कारण हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें स्थानीय स्तर पर ही बढ़ी हैं। अब तक, हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें अपने चरम से भी ऊपर पहुँच चुकी हैं।

उन्होंने कहा, "मेरे कुछ मित्र हैं जिनकी आय बहुत अधिक है, लेकिन अपार्टमेंट की वर्तमान कीमतों को देखते हुए, वे सभी सोचते हैं कि कीमतें बहुत अधिक हैं, मूल्य के अनुरूप नहीं हैं, तथा उन तक पहुंच पाना बहुत कठिन है।"

अपार्टमेंट की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं, इसलिए कई लोगों ने घर खरीदने की अपनी योजना टाल दी है, यह सोचकर कि कीमतें वाजिब नहीं हैं। इसलिए, हाल ही में अपार्टमेंट की तरलता बहुत कम रही है। श्री टोआन का अनुमान है कि अब से लेकर साल के अंत तक, अपार्टमेंट की कीमतें शायद ही और बढ़ेंगी। हालाँकि, अपार्टमेंट की कीमतों में कमी आना भी बहुत मुश्किल होगा, सिवाय उन लोगों के जिन्हें जल्दी बेचने के लिए कीमत कम करने के लिए पैसे की ज़रूरत है।

गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि हनोई में अपार्टमेंट की कीमतें कम करने के लिए, सामाजिक आवास निर्माण परियोजनाओं की प्रगति में तेज़ी लाने के प्रयास ज़रूरी हैं। नियोजन उपकरणों का प्रभावी ढंग से उपयोग करके, नियोजन में समायोजन करके, और अधिक स्वच्छ भूमि निधि आवंटित करके आपूर्ति को सक्रिय रूप से नियंत्रित करें ताकि निवेशकों को नियोजन स्थापित होते ही सामाजिक आवास परियोजनाओं को लागू करने में मदद मिल सके।

दीर्घावधि में, विशेष रूप से अपार्टमेंट और सामान्य रूप से आवास उत्पादों की कीमतों को स्थिर रखने के लिए, राज्य की मज़बूत भागीदारी आवश्यक है। विशेष रूप से, परिवहन अवसंरचना के विकास को बढ़ावा देना जारी रखना आवश्यक है, जिससे उपनगरों से शहर के केंद्र तक यात्रा का समय कम हो जाएगा, और उपनगरों से आपूर्ति बढ़ने से आवास की कीमतें कम होंगी।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm