यदि कानून में संशोधन नहीं किया गया तो अगले 10 वर्षों में रियल एस्टेट परियोजनाएं अटक जाएंगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, यदि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के बिंदु बी, खंड 1, बिंदु ए, खंड 4 और खंड 6 में संशोधन नहीं किया जाता है, तो परिणाम यह हो सकता है कि अगले 10 वर्षों में भूमि प्रबंधन, दोहन और उपयोग "अवरुद्ध" हो जाएगा, तथा संकल्प 18 में प्रस्तावित उच्चतम प्रभावशीलता और दक्षता प्राप्त नहीं हो पाएगी।

31 अक्टूबर तक, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में अनुच्छेद 128 के बिंदु ख, खंड 1 और खंड 6 में यह प्रावधान है: वाणिज्यिक आवास परियोजना के कार्यान्वयन हेतु भूमि के उपयोग के मामले में, आवासीय भूमि के उपयोग का अधिकार प्राप्त करने के लिए एक समझौते की अनुमति है। वाणिज्यिक आवास परियोजना के कार्यान्वयन के मामले में, आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग का अधिकार उपलब्ध होना चाहिए। HoREA के अनुसार, इन विनियमों ने संकल्प 18 की नीति को पूरी तरह से संस्थागत रूप नहीं दिया है, जिसका उद्देश्य शहरी और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण में लोगों और उद्यमों के बीच स्व-बातचीत तंत्र को लागू करना जारी रखना है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के बिंदु ख, खंड 1 और खंड 6 केवल आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के समझौतों की अनुमति देते हैं या आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार होना चाहिए, इसलिए सामग्री अनुच्छेद 73, बिंदु ख, खंड 1, अनुच्छेद 169, खंड 2, अनुच्छेद 191 और 2013 भूमि कानून के अनुच्छेद 193 के खंड 1 और 2 में मौजूदा नियमों की तुलना में "संकीर्ण" है। 2013 भूमि कानून आर्थिक संगठनों को भूमि उपयोग नियोजन के लिए उपयुक्त भूमि के प्रकारों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देता है। कृषि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण को प्राप्त करने के मामले में, एक वाणिज्यिक आवास परियोजना सहित निवेश परियोजना को लागू करने के लिए एक सक्षम राज्य एजेंसी से लिखित अनुमोदन होना चाहिए। अनुच्छेद 128 का खंड 1, बिंदु बी, कानून के अनुच्छेद 4 की तुलना में भी "संकीर्ण" है, जो 2022 के 9 कानूनों के कई अनुच्छेदों को संशोधित और पूरक करता है, जो आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार रखने या वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, का उपयोग करने का अधिकार रखने के 2 मामलों को निर्धारित करता है।

खंड 1 का बिंदु ख, मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के साथ भी संगत नहीं है। क्योंकि खंड 6 में दो मामले निर्धारित हैं जहाँ निवेशकों को आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु करने का अधिकार होना चाहिए। हालाँकि, अनुच्छेद 128 के खंड 1 का बिंदु ख केवल एक मामला निर्धारित करता है जहाँ निवेशकों को आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति है, और निवेशकों को व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति नहीं देता है।

इसलिए, खंड 1 का बिंदु ख, मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के साथ "असंगत" है। यदि खंड 1 के बिंदु ख की विषयवस्तु पारित हो जाती है, तो अगले 10 वर्षों में, निवेशकों को व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति नहीं होगी। इसलिए, ऐसा कोई मामला नहीं होगा जहाँ कोई भी निवेशक मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 में निर्धारित आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार की शर्त को पूरा करता हो।

यदि भूमि कानून का मसौदा (संशोधित) पारित हो जाता है तो इससे व्यवसायों के लिए और अधिक कठिनाइयां उत्पन्न होने की आशंका है।

इतना ही नहीं, अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु बी की सामग्री यह निर्धारित करती है कि निवेशकों को केवल आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर बातचीत करने की अनुमति है, जिसके परिणामस्वरूप यह वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, बड़े पैमाने पर शहरी क्षेत्रों (दसियों, सैकड़ों, हजारों हेक्टेयर) के विकास के लिए स्थितियां नहीं बनाएगा, ताकि पूर्ण उपयोगिताओं और सेवाओं के साथ समकालिक शहरी बुनियादी ढांचे का निर्माण किया जा सके, हरे, स्मार्ट शहरी क्षेत्रों का विकास किया जा सके, पोलित ब्यूरो के संकल्प संख्या 06 के उन्मुखीकरण के अनुसार जलवायु परिवर्तन का जवाब दिया जा सके, आमतौर पर 400 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र के साथ फु माई हंग नया मॉडल शहरी क्षेत्र (चरण 1)।

इस नियमन के साथ कि निवेशकों को केवल आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार पर बातचीत करने की अनुमति है, बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, मिश्रित आवास परियोजनाओं और वाणिज्यिक और सेवा परियोजनाओं को लागू करना असंभव है। क्योंकि वास्तव में, घरों से जुड़े आवासीय भूखंड सभी क्षेत्र में छोटे हैं। सबसे बड़ा आवासीय भूखंड कुछ हजार वर्ग मीटर से अधिक नहीं है। आमतौर पर, हो ची मिन्ह सिटी में, केवल 5,000 वर्ग ^मीटर के क्षेत्र के साथ एक उपनगरीय जिले में सबसे बड़े आवासीय भूखंड पर एक विला बनाया गया है। आंतरिक शहर के जिलों में, आवासीय भूखंडों का क्षेत्र और भी छोटा है। आमतौर पर, 3 सड़क के अग्रभागों वाले 110 - 112 वो वान टैन (जिला 3) के प्राचीन विला का परिसर क्षेत्र लगभग 2,800 ^{वर्ग मीटर} है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के प्रावधान उन व्यावसायिक आवास परियोजना निवेशकों को "तरजीह" देने के संकेत देते हैं जिनके पास पहले से ही आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार है। खासकर उन उद्यमों को जिनके पास पहले से ही आवासीय भूमि और अन्य भूमि के बड़े क्षेत्र हैं। अगर इन उद्यमों के पास सैकड़ों हेक्टेयर ज़मीन है, तो उन्हें अगले 5-10 सालों में रियल एस्टेट बाज़ार पर "प्रभुत्व" हासिल करने का मौका मिलेगा। क्योंकि प्रथा के अनुसार, भूमि कानून में हर 10 साल में एक बार ही संशोधन होता है, क्योंकि 1993, 2003, 2013 के भूमि कानून लागू हो चुके हैं और 2023 में भूमि कानून में संशोधन पर विचार किया जा रहा है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु ख के अनुसार, यदि यह पारित हो जाता है, तो अगले 10 वर्षों में निवेशकों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि या आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं दी जाएगी, इसलिए ऐसे कोई उद्यम नहीं होंगे जो मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 में निर्धारित आवासीय भूमि और अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने की शर्तों को पूरा कर सकें।

"व्यवहार में, 100% आवासीय भूमि वाली व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ, कुल व्यावसायिक आवास परियोजनाओं का केवल लगभग 1% ही हैं। आवासीय भूमि और अन्य भूमि वाली परियोजनाओं की संख्या, कुल व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की संख्या का लगभग 95% है। आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि वाली परियोजनाओं की संख्या, जिनमें केवल कृषि भूमि या केवल गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, शामिल हैं, कुल व्यावसायिक आवास परियोजनाओं का लगभग 5% है और आमतौर पर बड़ी या बहुत बड़े पैमाने की परियोजनाएँ होती हैं," HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा, और निवेशकों को आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि, जिसमें कृषि भूमि या गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति देने वाले नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा, जो 2013 के भूमि कानून के नियमों के समान है, ताकि व्यावसायिक आवास परियोजनाओं और बड़े शहरी क्षेत्रों के विकास को सुगम और प्रोत्साहित किया जा सके, जो दसियों, सैकड़ों, हज़ारों हेक्टेयर तक हो सकते हैं ताकि पूर्ण कार्यात्मक क्षेत्र और उपयोगिताएँ, सेवाएँ उपलब्ध हों। पूर्ण शहरी सेवा।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm