यदि कानून में संशोधन नहीं किया गया तो अगले 10 वर्षों में रियल एस्टेट परियोजनाएं अटक जाएंगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अनुसार, यदि मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के बिंदु बी, खंड 1, बिंदु ए, खंड 4 और खंड 6 में संशोधन नहीं किया जाता है, तो परिणाम यह हो सकता है कि अगले 10 वर्षों में भूमि प्रबंधन, दोहन और उपयोग "अवरुद्ध" हो जाएगा, तथा संकल्प 18 में प्रस्तावित उच्चतम प्रभावशीलता और दक्षता प्राप्त नहीं हो पाएगी।

31 अक्टूबर तक, मसौदा भूमि कानून (संशोधित) अनुच्छेद 128 के खंड 1 और खंड 6 के बिंदु ख में निर्धारित करता है: वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि के उपयोग के मामले में, आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर सहमति की अनुमति है। वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के मामले में, आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग का अधिकार होना आवश्यक है। HoREA के अनुसार, इन विनियमों ने संकल्प 18 की नीति को पूरी तरह से संस्थागत नहीं बनाया है, जिसका उद्देश्य शहरी और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु भूमि उपयोग के अधिकारों के हस्तांतरण में लोगों और उद्यमों के बीच स्व-सहमति तंत्र को लागू करना जारी रखना है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के बिंदु ख, खंड 1 और खंड 6 केवल आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के समझौतों की अनुमति देते हैं या आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग का अधिकार होना आवश्यक है, इसलिए इसकी विषयवस्तु 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 73, बिंदु ख, खंड 1, अनुच्छेद 169, खंड 2, अनुच्छेद 191 और अनुच्छेद 193 के खंड 1 और 2 में मौजूदा नियमों की तुलना में "संकीर्ण" है। 2013 का भूमि कानून आर्थिक संगठनों को भूमि उपयोग नियोजन के अनुसार विभिन्न प्रकार की भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देता है। कृषि भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने के मामले में, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं सहित निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए किसी सक्षम राज्य एजेंसी से लिखित अनुमोदन प्राप्त करना आवश्यक है। अनुच्छेद 128 का खंड 1, बिंदु बी, कानून के अनुच्छेद 4 की तुलना में भी "संकीर्ण" है, जो 2022 के 9 कानूनों के कई अनुच्छेदों को संशोधित और पूरक करता है, जो आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार रखने या वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, का उपयोग करने का अधिकार रखने के 2 मामलों को निर्धारित करता है।

खंड 1 का बिंदु ख, मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के अनुरूप भी नहीं है। क्योंकि खंड 6 में दो मामले निर्धारित हैं जहाँ निवेशकों को आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए करने का अधिकार होना चाहिए। लेकिन अनुच्छेद 128 के खंड 1 का बिंदु ख केवल एक मामला निर्धारित करता है जहाँ निवेशक आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर सहमत हो सकते हैं, लेकिन निवेशकों को व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर सहमत होने की अनुमति नहीं देता है।

इसलिए, खंड 1 का बिंदु ख, मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के साथ "असंगत" है। यदि खंड 1 के बिंदु ख की विषयवस्तु पारित हो जाती है, तो अगले 10 वर्षों में, निवेशकों को व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन हेतु आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति नहीं होगी। इसलिए, ऐसा कोई मामला नहीं होगा जहाँ कोई भी निवेशक मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 में निर्धारित आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग के अधिकार की शर्त को पूरा करता हो।

यदि भूमि कानून का मसौदा (संशोधित) पारित हो जाता है तो इससे व्यवसायों के लिए और अधिक कठिनाइयां उत्पन्न होने की आशंका है।

इतना ही नहीं, अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु बी की सामग्री यह निर्धारित करती है कि निवेशकों को केवल आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर बातचीत करने की अनुमति है, जिसके परिणामस्वरूप यह वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, बड़े पैमाने पर शहरी क्षेत्रों (दसियों, सैकड़ों, हजारों हेक्टेयर) के विकास के लिए स्थितियां नहीं बनाएगा, ताकि पूर्ण उपयोगिताओं और सेवाओं के साथ समकालिक शहरी बुनियादी ढांचे का निर्माण किया जा सके, हरे, स्मार्ट शहरी क्षेत्रों का विकास किया जा सके, पोलित ब्यूरो के संकल्प संख्या 06 के उन्मुखीकरण के अनुसार जलवायु परिवर्तन का जवाब दिया जा सके, आमतौर पर 400 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र के साथ फु माई हंग नया मॉडल शहरी क्षेत्र (चरण 1)।

इस नियमन के साथ कि निवेशक केवल आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने पर बातचीत कर सकते हैं, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं, मिश्रित आवास परियोजनाओं और बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक और सेवा परियोजनाओं को लागू करना असंभव है। क्योंकि वास्तव में, घरों से जुड़े आवासीय भूखंड सभी क्षेत्र में छोटे हैं। सबसे बड़ा आवासीय भूखंड कुछ हजार वर्ग मीटर से अधिक नहीं है। आमतौर पर, हो ची मिन्ह सिटी में, उपनगरीय जिले में सबसे बड़े आवासीय भूखंड पर केवल 5,000 वर्ग ^मीटर के क्षेत्र में एक विला बनाया गया है। आंतरिक शहर के जिलों में, आवासीय भूखंडों का क्षेत्र और भी छोटा है। आमतौर पर, 3 सड़क के अग्रभाग वाले प्राचीन विला नंबर 110 - 112 वो वान टैन (जिला 3) का परिसर क्षेत्र लगभग 2,800 ^{वर्ग मीटर} है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 के प्रावधान उन व्यावसायिक आवास परियोजना निवेशकों को "तरजीह" देने के संकेत देते हैं जिनके पास पहले से ही आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार है। खासकर उन उद्यमों के लिए जिनके पास पहले से ही आवासीय भूमि और अन्य भूमि के बड़े क्षेत्र हैं। अगर इन उद्यमों के पास सैकड़ों हेक्टेयर ज़मीन है, तो उन्हें अगले 5-10 सालों में रियल एस्टेट बाज़ार पर "प्रभुत्व" हासिल करने का मौका मिलेगा। क्योंकि प्रथा के अनुसार, भूमि कानून में हर 10 साल में एक बार ही संशोधन होता है, क्योंकि 1993, 2003, 2013 के भूमि कानून जारी किए गए थे और 2023 में भूमि कानून में संशोधन पर विचार किया जा रहा है।

मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 1 के बिंदु ख के अनुसार, यदि यह पारित हो जाता है, तो अगले 10 वर्षों में निवेशकों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए आवासीय भूमि और अन्य भूमि या आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति नहीं दी जाएगी, इसलिए अब कोई भी उद्यम नहीं होगा जो मसौदा भूमि कानून के अनुच्छेद 128 के खंड 6 में निर्धारित आवासीय भूमि और अन्य भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की शर्त को पूरा कर सके।

"व्यवहार में, 100% आवासीय भूमि वाली वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ कुल वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का केवल लगभग 1% ही हैं। आवासीय भूमि और अन्य भूमि वाली परियोजनाओं की संख्या, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की कुल संख्या का लगभग 95% है। आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि वाली परियोजनाओं की संख्या, जिनमें केवल कृषि भूमि या केवल गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, शामिल हैं, कुल वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या का लगभग 5% है और आमतौर पर बड़ी या बहुत बड़े पैमाने की परियोजनाएँ होती हैं," HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा, और निवेशकों को आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि, जिसमें कृषि भूमि या गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति देने वाले नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा, जो 2013 के भूमि कानून के नियमों के समान है, ताकि वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और बड़े पैमाने के शहरी क्षेत्रों के विकास को प्रोत्साहित किया जा सके जो दसियों, सैकड़ों, हज़ारों हेक्टेयर तक हो सकते हैं ताकि पूर्ण कार्यात्मक क्षेत्र और उपयोगिताएँ, सेवाएँ और पूर्ण शहरी सेवाएँ उपलब्ध हों।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/neu-khong-sua-luat-du-an-bat-dong-san-se-tac-trong-10-nam-toi-185231102092040129.htm