भूमि कानून को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए कई बाधाओं को दूर करना आवश्यक है।

भूमि कानून को लागू करने की अवधि के बाद, कुछ मतों के अनुसार, नए नियमों को लागू करने की प्रक्रिया में अभी भी काफी बाधाएं और कठिनाइयां हैं।

भूमि कानून को लागू करने की अवधि के बाद, कुछ मतों के अनुसार, नए नियमों को लागू करने की प्रक्रिया में अभी भी काफी बाधाएं और कठिनाइयां हैं।

2024 के भूमि कानून से वियतनाम में भूमि प्रबंधन और उपयोग में सुधार होने की उम्मीद है, जिससे सामाजिक-आर्थिक विकास में योगदान मिलेगा और लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा होगी।

हालांकि, कार्यान्वयन की अवधि के बाद भी, नए नियमों को लागू करने की प्रक्रिया में कई बाधाएं और कठिनाइयां बनी हुई हैं। ये समस्याएं न केवल कानूनी दस्तावेजों में असंगति के कारण हैं, बल्कि प्रवर्तन तंत्र, प्रबंधन क्षमता और स्थानीय प्रथाओं के कारण भी हैं।

कार्यान्वयन दिशा-निर्देश जारी करने में देरी।

सरकार और मंत्रालयों द्वारा कार्यान्वयन दिशा-निर्देश विकसित करने के प्रयासों के बावजूद, भूमि कानून के कई प्रावधान अभी तक पूरी तरह से लागू नहीं किए गए हैं।

भूमि की कीमतें रियल एस्टेट बाजार और निवेश परियोजनाओं के विकास को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण कारकों में से एक हैं। हालांकि, भूमि की कीमतों को निर्धारित करने की वर्तमान व्यवस्था में अभी भी कई कमियां हैं, जिससे भूमि लेनदेन में पक्षों के बीच विवाद आसानी से उत्पन्न हो जाते हैं।

आज तक, 63 प्रांतों और शहरों में से केवल लगभग 59 ने ही विस्तृत मार्गदर्शक दस्तावेज जारी किए हैं, जबकि मंत्रालयों और विभागों के आदेश और परिपत्र अभी भी अंतिम रूप दिए जा रहे हैं। इससे स्थानीय निकायों को कानून लागू करने में कठिनाई होती है, जिससे भूमि उपयोग अधिकार, मुआवजा, पुनर्वास सहायता और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल पुस्तिका) जारी करने से संबंधित मुद्दों के समाधान की प्रक्रिया प्रभावित होती है।

संशोधित भूमि कानून को लागू करने में आने वाली प्रमुख समस्याओं में से एक है लोगों के भूमि उपयोग अधिकारों की पहचान और मान्यता। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र (लाल पुस्तिका) जारी करने की प्रक्रिया में अभी भी कई कठिनाइयाँ हैं, क्योंकि नियम आपस में मेल नहीं खाते और प्रबंधन के विभिन्न स्तरों के बीच समन्वय की कमी है। इसके अलावा, स्थानीय क्षेत्रों में भूमि उपयोग नियोजन का अनुप्रयोग भी शिथिल बना हुआ है, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी और परियोजनाओं के कार्यान्वयन में देरी हो रही है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VnREA) के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र जारी करने में अभी भी कई कठिनाइयाँ आ रही हैं, और कई परियोजनाओं में पूर्ण और स्पष्ट कानूनी दस्तावेजों की कमी है, जिससे लोगों को भूमि लेनदेन में कठिनाई हो रही है।

श्री दिन्ह ने प्रशासनिक प्रक्रियाओं को कम करने के लिए राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस में सुधार और विभिन्न क्षेत्रों के बीच भूमि सूचना प्रणालियों के समन्वय की आवश्यकता का प्रस्ताव रखा। साथ ही, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को विशिष्ट दिशानिर्देश तैयार करने और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र जारी करने की प्रक्रिया को सरल बनाने की आवश्यकता है, जिससे नागरिकों और व्यवसायों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ उत्पन्न हों।

कई विशेषज्ञों और प्रबंधकों द्वारा उठाया गया एक अन्य मुद्दा विकास परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण में आने वाली कठिनाई है। आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग ने टिप्पणी की कि भूमि अधिग्रहण एक कठिन समस्या है क्योंकि इसमें मुआवजा, पुनर्वास और लोगों की सहमति जैसे जटिल मुद्दे शामिल हैं।

यह बुनियादी ढांचा विकास परियोजनाओं की प्रगति को धीमा करने वाले कारकों में से एक है। लोगों के साथ उचित मुआवजे की कीमतों पर सहमति न बन पाने के कारण कई बड़ी परियोजनाएं ठप हो जाती हैं।

श्री फोंग के अनुसार, इस समस्या के समाधान के लिए एक पारदर्शी और निष्पक्ष मुआवजा तंत्र बनाना आवश्यक है, साथ ही भूमि अधिग्रहण नीति को लोगों तक पहुंचाने और उन्हें इससे सहमत कराने के लिए प्रचार और जागरूकता अभियान को मजबूत करना भी जरूरी है। इसके अतिरिक्त, पूर्ण बुनियादी ढांचे से लैस पुनर्वास क्षेत्रों का निर्माण करना आवश्यक है ताकि भूमि अधिग्रहण के तुरंत बाद लोग अपना जीवन स्थिर कर सकें।

भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र से संबंधित बाधाएं।

भूमि की कीमतें रियल एस्टेट बाजार और निवेश परियोजनाओं के विकास को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण कारकों में से एक हैं। हालांकि, भूमि की कीमतों को निर्धारित करने की वर्तमान व्यवस्था अभी भी बहुत अपर्याप्त है, जिससे भूमि लेनदेन में पक्षों के बीच विवाद आसानी से उत्पन्न हो जाते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग की निदेशक सुश्री ले थी थान हा ने बताया कि विभिन्न क्षेत्रों में जमीन की कीमतें अक्सर बदलती रहती हैं, और मूल्यांकन के अस्पष्ट कारक निवासियों और निवेशकों के लिए सुरक्षित महसूस करना मुश्किल बनाते हैं।

सुश्री हा ने तर्क दिया कि एक स्थिर और पारदर्शी भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र की आवश्यकता है। भूमि मूल्य संबंधी जानकारी को सार्वजनिक करना, उसे नियमित रूप से अद्यतन करना और उसे एक साझा डेटा प्रणाली में एकीकृत करना भूमि मूल्य मुद्रास्फीति को कम करने और लेन-देन में पारदर्शिता बढ़ाने में सहायक होगा। इसके साथ ही, सामाजिक अचल संपत्ति परियोजनाओं, विशेष रूप से कम आय वाले लोगों के लिए आवास परियोजनाओं के लिए तरजीही नीतियों की आवश्यकता है।

हनोई में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के प्रमुख के अनुसार, कुछ क्षेत्रों में, भूमि की कीमतें बाजार कीमतों से कम हैं, जो भूमि भंडार बनाने में निवेश की गई लागत और संसाधनों (जिसमें भूमि की सफाई की लागत, बुनियादी ढांचे के निर्माण में निवेश आदि शामिल हैं) को कवर करने के लिए अपर्याप्त हैं।

बाजार मूल्य की तुलना में भूमि की कीमतें कम होने की समस्या से निपटने के लिए, जिलों, काउंटियों और कस्बों की जन समितियों ने बोली वृद्धि और नीलामी के कई दौर (अनिवार्य दौरों की संख्या के साथ) निर्धारित किए हैं ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि प्रत्येक बाद के दौर का प्रारंभिक मूल्य बाजार मूल्य के करीब हो।

हालांकि, भूमि कानून और संपत्ति की नीलामी संबंधी कानून अभी भी कम जमा राशि (प्रारंभिक मूल्य के 20% के बराबर) जैसे मुद्दों का पूरी तरह से समाधान नहीं करते हैं; कीमतों को बढ़ाने या उनमें हेरफेर करने के लिए मिलीभगत को सख्ती से प्रतिबंधित करने वाले कोई नियम नहीं हैं, जिससे ऐसी स्थितियां उत्पन्न होती हैं जहां नीलामी में भाग लेने वाले लोग नीलामी जीतने के लिए बाजार मूल्य से अधिक बोली लगाते हैं, फिर जीतने वाली बोली का भुगतान करने में विफल रहते हैं (जमा राशि छोड़ देते हैं) या अगले दौर में बोली लगाना जारी नहीं रखते हैं, जिससे नीलामी विफल हो जाती है और बाजार मूल्य बाधित हो जाते हैं।

वर्तमान में, ऐसा कोई नियम नहीं है जो व्यक्तियों को भूमि नीलामी के माध्यम से अपने घरों का निर्माण पूरा करने के लिए बाध्य करे। इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है जहां भूमि अनुपयोगी पड़ी रहती है, जिससे नियोजन प्रबंधन में कठिनाइयां आती हैं, शहरी सौंदर्य में कमी आती है और भूमि संसाधनों की बर्बादी होती है।

कुछ जिलों, काउंटियों और कस्बों पर अभी भी सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए पूंजीगत जरूरतों को पूरा करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी से राजस्व एकत्र करने का दबाव है, इसलिए वे आवास निर्माण के लिए व्यक्तियों को भूमि आवंटित करने के लिए नीलामी का आयोजन जारी रखते हैं।

प्रशासनिक प्रक्रियाओं और भूमि की कीमतों के अलावा, भूमि उपयोग की निगरानी और निरीक्षण में भी कई कठिनाइयाँ आती हैं। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के भूमि प्रबंधन विभाग के उप निदेशक श्री गुयेन ट्रोंग होआई ने कहा कि वर्तमान में स्थानीय निकायों में प्रभावी निगरानी तंत्रों की कमी है, जिसके कारण भूमि का दुरुपयोग, परित्यक्त भूमि या उसके इच्छित उद्देश्य से इतर भूमि का उपयोग जैसी समस्याएँ उत्पन्न हो रही हैं।

श्री होआई ने तर्क दिया कि यह सुनिश्चित करने के लिए एक सख्त, पारदर्शी और निष्पक्ष निगरानी तंत्र आवश्यक है कि भूमि का उपयोग उसके इच्छित उद्देश्य के लिए और कुशलतापूर्वक किया जाए।

भूमि प्रबंधन एजेंसियों को भूमि डेटा प्रबंधन में सूचना प्रौद्योगिकी का उपयोग करने की भी आवश्यकता है, जिससे भूमि उपयोग परियोजनाओं की अधिक प्रभावी ढंग से निगरानी और निरीक्षण करने में मदद मिलेगी।

पूछे जाने पर, कुछ व्यवसायों ने बताया कि अचल संपत्ति और अवसंरचना विकास परियोजनाओं में प्रमुख बाधाओं में से एक कानूनी प्रक्रियाओं और भूमि अधिग्रहण में देरी है। प्रशासनिक प्रक्रियाओं, मुआवजे पर सहमति की कमी और पुनर्वास के कारण कई परियोजनाएं, विशेष रूप से आवास परियोजनाएं, ठप पड़ी हैं।

कुछ विशेषज्ञों का मानना है कि 2024 के भूमि कानून को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए, संबंधित अधिकारियों को इन कठिनाइयों को दूर करने के लिए अधिक प्रयास करने की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, संशोधित भूमि कानून में नए नियमों के संबंध में सभी स्तरों के अधिकारियों के लिए विस्तृत मार्गदर्शन दस्तावेज़ जारी करना और प्रशिक्षण पाठ्यक्रम आयोजित करना आवश्यक है। इससे स्थानीय निकायों को जानकारी समझने और कानून के प्रावधानों को प्रभावी ढंग से लागू करने में मदद मिलेगी।

भूमि डेटाबेस को पूर्ण करने से इसकी निरंतरता और सटीकता सुनिश्चित होती है। भूमि प्रबंधन में सूचना प्रौद्योगिकी का उपयोग करने से समय और लागत की बचत होगी और प्रबंधन में त्रुटियां कम होंगी।

भूमि अधिग्रहण के समय भूमि की कीमत और मुआवजे के निर्धारण के तरीकों पर स्पष्ट और विस्तृत कानूनी दस्तावेज जारी करना आवश्यक है। अधिकारियों को भूमि उपयोग की निगरानी और निरीक्षण को भी मजबूत करने की जरूरत है।

ऐसा माना जाता है कि जब इन समाधानों को एक साथ और निर्णायक रूप से लागू किया जाएगा तभी 2024 का भूमि कानून अपनी प्रभावशीलता को अधिकतम कर सकता है और देश के विकास के लिए अनुकूल परिस्थितियां बना सकता है।

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स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html