भूमि कानून को लागू करने के लिए कई बाधाओं को दूर करने की आवश्यकता है।

भूमि कानून के कार्यान्वयन की अवधि के बाद, कुछ मतों के अनुसार, नये नियमों के कार्यान्वयन की प्रक्रिया में अभी भी कई बाधाएं और कठिनाइयां हैं।

भूमि कानून को लागू करने के लिए कई बाधाओं को दूर करने की आवश्यकता है।

भूमि कानून के कार्यान्वयन की अवधि के बाद, कुछ मतों के अनुसार, नये नियमों के कार्यान्वयन की प्रक्रिया में अभी भी कई बाधाएं और कठिनाइयां हैं।

2024 के भूमि कानून से वियतनाम में भूमि प्रबंधन और उपयोग में सुधार होने, सामाजिक-आर्थिक विकास को बढ़ावा देने और लोगों के वैध अधिकारों की रक्षा करने में योगदान मिलने की उम्मीद है।

हालाँकि, कार्यान्वयन की एक अवधि के बाद भी, नए नियमों को लागू करने की प्रक्रिया में अभी भी कई बाधाएँ और कठिनाइयाँ हैं। ये समस्याएँ न केवल कानूनी दस्तावेज़ों के बीच समन्वय की कमी से, बल्कि प्रवर्तन तंत्र, प्रबंधन क्षमता और स्थानीय प्रथाओं से भी उत्पन्न होती हैं।

कार्यान्वयन मार्गदर्शन दस्तावेजों का धीमा जारी होना

यद्यपि सरकार और मंत्रालयों ने कार्यान्वयन के लिए मार्गदर्शक दस्तावेज विकसित करने के प्रयास किए हैं, फिर भी भूमि कानून के कई प्रावधानों का पूर्णतः कार्यान्वयन नहीं किया गया है।

भूमि की कीमत रियल एस्टेट बाजार और निवेश परियोजनाओं के विकास को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण कारकों में से एक है। हालाँकि, भूमि की कीमतें निर्धारित करने की वर्तमान व्यवस्था में अभी भी कई कमियाँ हैं, जिसके कारण भूमि लेनदेन में पक्षों के बीच विवाद आसानी से हो सकते हैं।

आज तक, केवल 59/63 प्रांतों और शहरों ने ही विस्तृत मार्गदर्शन दस्तावेज़ जारी किए हैं, जबकि मंत्रालयों और शाखाओं के आदेश और परिपत्र अभी भी पूरे होने की प्रक्रिया में हैं। इससे स्थानीय निकायों को कानून लागू करने में कठिनाई हो रही है, जिससे भूमि उपयोग अधिकार, मुआवज़ा, पुनर्वास सहायता और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र (लाल पुस्तकें) जारी करने से संबंधित मुद्दों के समाधान की प्रक्रिया प्रभावित हो रही है।

संशोधित भूमि कानून के कार्यान्वयन में एक बड़ी समस्या लोगों के भूमि उपयोग अधिकारों की पहचान और मान्यता है। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र (लाल पुस्तिका) प्रदान करने की प्रक्रिया अभी भी नियमों के अतिव्यापन और प्रबंधन स्तरों के बीच समन्वय की कमी के कारण कई कठिनाइयों का सामना कर रही है। इसके अलावा, स्थानीय क्षेत्रों में भूमि उपयोग नियोजन का कार्यान्वयन अभी भी ढीला है, जिससे भूमि संसाधनों की बर्बादी हो रही है और परियोजना कार्यान्वयन में धीमी प्रगति हो रही है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, लाल किताबें जारी करने में अभी भी कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है, कई परियोजनाओं के पास पूर्ण और स्पष्ट कानूनी दस्तावेज नहीं हैं, जिससे लोगों को भूमि लेनदेन में कठिनाइयों का सामना करना पड़ रहा है।

श्री दिन्ह ने प्रस्ताव दिया कि प्रशासनिक प्रक्रियाओं को न्यूनतम करने के लिए राष्ट्रीय भूमि डेटाबेस को पूर्ण करना और विभिन्न स्थानों के बीच भूमि सूचना प्रणाली को समन्वित करना आवश्यक है। साथ ही, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को विशिष्ट निर्देश बनाने और भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने की प्रक्रिया को सरल बनाने की आवश्यकता है, जिससे लोगों और व्यवसायों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ निर्मित हों।

कई विशेषज्ञों और प्रबंधकों द्वारा बताई गई एक और समस्या विकास परियोजनाओं के लिए भूमि साफ़ करने में आने वाली कठिनाई है। आर्थिक विशेषज्ञ डॉ. गुयेन मिन्ह फोंग ने टिप्पणी की कि भूमि साफ़ करना एक कठिन समस्या है क्योंकि इसमें मुआवज़ा, पुनर्वास और जन सहमति जैसे जटिल मुद्दे शामिल होते हैं।

यह उन कारकों में से एक है जो बुनियादी ढाँचा विकास परियोजनाओं की प्रगति को धीमा कर सकते हैं। कई बड़ी परियोजनाएँ इसलिए रुकी हुई हैं क्योंकि वे लोगों के साथ उचित मुआवज़े पर सहमति नहीं बना पातीं।

श्री फोंग के अनुसार, इस समस्या के समाधान के लिए एक पारदर्शी और निष्पक्ष मुआवज़ा व्यवस्था बनाना ज़रूरी है, साथ ही प्रचार और लामबंदी का काम भी तेज़ करना होगा ताकि लोग भूमि अधिग्रहण नीति को समझें और उससे सहमत हों। इसके साथ ही, पूर्ण बुनियादी ढाँचे वाले पुनर्वास क्षेत्रों का निर्माण भी ज़रूरी है ताकि ज़मीन अधिग्रहण के तुरंत बाद लोग अपना जीवन स्थिर कर सकें।

भूमि मूल्य तंत्र की समस्याएं

भूमि की कीमत रियल एस्टेट बाजार और निवेश परियोजनाओं के विकास को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण कारकों में से एक है। हालाँकि, भूमि की कीमतें निर्धारित करने की वर्तमान व्यवस्था अभी भी बहुत अपर्याप्त है, जिससे भूमि लेनदेन में पक्षों के बीच विवाद आसानी से हो सकते हैं।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग की निदेशक सुश्री ले थी थान हा ने बताया कि विभिन्न क्षेत्रों में भूमि की कीमतें अक्सर बदलती रहती हैं, और अस्पष्ट मूल्य निर्धारण कारक लोगों और निवेशकों को असहज महसूस कराते हैं।

सुश्री हा का मानना ​​है कि भूमि मूल्य निर्धारण के लिए एक स्थिर और पारदर्शी तंत्र की आवश्यकता है। भूमि की कीमतों की जानकारी को सार्वजनिक करना, नियमित रूप से अद्यतन करना और उसे एक साझा डेटा सिस्टम में शामिल करना, भूमि मूल्य मुद्रास्फीति को कम करने और लेनदेन में पारदर्शिता बढ़ाने में मदद करेगा। इसके साथ ही, सामाजिक रियल एस्टेट परियोजनाओं, विशेष रूप से निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए आवास, के लिए तरजीही नीतियों की आवश्यकता है।

हनोई में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग के नेताओं की स्वीकारोक्ति के अनुसार, कुछ स्थानों पर, भूमि की कीमतें बाजार मूल्य से कम हैं, जो भूमि निधि बनाने के लिए लागत और निवेश संसाधनों को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं हैं (साइट निकासी लागत, बुनियादी ढांचे में निवेश ... सहित)।

भूमि मूल्य सूची के बाजार मूल्य से कम होने की स्थिति पर काबू पाने के लिए, जिलों, कस्बों और शहरों की जन समितियों ने मूल्य चरणों और बहु-दौर की नीलामी (दौरों की अनिवार्य संख्या के साथ) को विनियमित किया है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि अगले दौर की शुरुआती कीमत बाजार मूल्य के करीब हो।

हालांकि, भूमि कानून और संपत्ति नीलामी कानून ने अभी तक कम जमा राशि (प्रारंभिक मूल्य के 20% के बराबर) जैसी सामग्री को पूरी तरह से विनियमित नहीं किया है; कीमतों को बढ़ाने या कीमतों को "बढ़ाने" के लिए मिलीभगत करने के कार्य को प्रतिबंधित करने वाले कोई नियम नहीं हैं, जिससे ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है जहां नीलामी प्रतिभागी नीलामी जीतने के लिए बाजार मूल्य से अधिक बोली लगाते हैं, फिर विजयी बोली का भुगतान नहीं करते हैं (जमा राशि छोड़ देते हैं) या अगले दौर में बोली जारी नहीं रखते हैं, जिससे नीलामी विफल हो जाती है और बाजार मूल्य में अराजकता पैदा होती है।

व्यक्तियों को अपना घर बनाने के लिए भूमि उपयोग अधिकार की वर्तमान नीलामी में एक निश्चित समयावधि के भीतर घर का निर्माण पूरा करने के लिए आवश्यक नियम नहीं हैं, जिसके कारण भूमि का उपयोग नहीं हो पाने, भूमि बंजर रहने, नियोजन प्रबंधन में कठिनाई होने, शहरी सौंदर्य नष्ट होने और भूमि संसाधनों की बर्बादी जैसी स्थिति उत्पन्न हो रही है।

कुछ जिलों, कस्बों और शहरों पर अभी भी सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए पूंजीगत आवश्यकताओं को पूरा करने हेतु भूमि उपयोग अधिकार नीलामी से बजट राजस्व एकत्र करने का दबाव है, इसलिए वे अभी भी मकान बनाने के लिए व्यक्तियों को भूमि आवंटित करने के लिए नीलामी आयोजित करते हैं।

प्रशासनिक प्रक्रियाओं और ज़मीन की कीमतों से जुड़ी समस्याओं के अलावा, भूमि उपयोग की निगरानी और निरीक्षण में भी कई कठिनाइयाँ आती हैं। भूमि प्रबंधन विभाग (प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय) के उप निदेशक श्री गुयेन ट्रोंग होई ने कहा कि स्थानीय इलाकों में वर्तमान में प्रभावी निगरानी तंत्र का अभाव है, जिसके कारण भूमि की बर्बादी, परित्यक्त भूमि या उसका दुरुपयोग हो रहा है।

श्री होई ने कहा कि उचित और प्रभावी भूमि उपयोग सुनिश्चित करने के लिए एक सख्त, पारदर्शी और निष्पक्ष निगरानी तंत्र होना आवश्यक है।

भूमि प्रबंधन एजेंसियों को भूमि डेटा प्रबंधन में सूचना प्रौद्योगिकी को भी लागू करने की आवश्यकता है, जिससे भूमि उपयोग परियोजनाओं की निगरानी और निरीक्षण अधिक प्रभावी ढंग से करने में मदद मिलेगी।

कुछ व्यवसायों ने, जब उनसे पूछा गया, तो बताया कि रियल एस्टेट और बुनियादी ढाँचा विकास परियोजनाओं में सबसे बड़ी बाधा कानूनी प्रक्रियाओं और साइट की मंज़ूरी में देरी है। कई परियोजनाएँ, खासकर आवासीय परियोजनाएँ, प्रशासनिक प्रक्रियाओं और मुआवज़े व पुनर्वास पर आम सहमति के अभाव के कारण रुकी हुई हैं।

कुछ विशेषज्ञों के अनुसार, 2024 भूमि कानून को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए, अधिकारियों को उपरोक्त कठिनाइयों को हल करने के लिए और अधिक प्रयास करने की आवश्यकता है।

विशेष रूप से, विस्तृत मार्गदर्शन दस्तावेज़ों के जारी होने में वृद्धि करना और संशोधित भूमि कानून के नए नियमों पर सभी स्तरों के अधिकारियों के लिए प्रशिक्षण पाठ्यक्रम आयोजित करना आवश्यक है। इससे स्थानीय लोगों को जानकारी प्राप्त करने और कानूनी नियमों को प्रभावी ढंग से लागू करने में मदद मिलेगी।

भूमि डेटाबेस को पूरा करें, समन्वय और सटीकता सुनिश्चित करें। भूमि प्रबंधन में सूचना प्रौद्योगिकी के प्रयोग से समय और लागत की बचत होगी और प्रबंधन कार्य में त्रुटियाँ कम होंगी।

भूमि पुनर्ग्रहण के समय भूमि की कीमतें और मुआवज़ा निर्धारित करने के तरीकों पर स्पष्ट और अधिक विस्तृत कानूनी दस्तावेज़ जारी करें। अधिकारियों को भूमि उपयोग की निगरानी और निरीक्षण को भी मज़बूत करने की आवश्यकता है।

ऐसा माना जाता है कि जब इन समाधानों को समकालिक और व्यापक रूप से क्रियान्वित किया जाएगा, तभी 2024 का भूमि कानून अपनी प्रभावशीलता को अधिकतम कर सकेगा, तथा देश के विकास के लिए अनुकूल परिस्थितियां निर्मित कर सकेगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html