Daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh dan isu-isu yang perlu dipertimbangkan

Mengikuti perkembangan harga pasar sangatlah penting

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024, yang berlaku mulai 1 Agustus 2024, pemerintah daerah dapat menerapkan daftar harga tanah lama hingga 31 Desember 2025 dan menerapkan daftar harga tanah baru mulai 1 Januari 2026. Daftar harga baru tidak akan dipengaruhi oleh kerangka harga tanah dan harus dibangun mendekati harga pasar.

Kota Ho Chi Minh adalah kota pertama yang meminta pendapat terkait rancangan daftar harga tanah yang telah disesuaikan. Harga dalam daftar harga tanah yang telah disesuaikan jauh lebih tinggi daripada daftar harga sebelumnya, misalnya di Kota Thu Duc, harga naik 10-15 kali lipat; di distrik Nha Be, Binh Chanh, Can Gio, dan Cu Chi, harga naik 10-20 kali lipat. Di distrik Hoc Mon saja, terdapat banyak ruas jalan yang harga tanahnya diperkirakan akan naik 15-30 kali lipat.

Terkait hal ini, para ahli Savills menyatakan bahwa daftar harga tanah di Kota Ho Chi Minh tidak sesuai dengan harga pasar dan seringkali jauh lebih rendah daripada nilai pasar sebenarnya. Perbedaan harga yang telah berlangsung lama ini telah menciptakan sistem "dua harga", yang mengakibatkan banyak konsekuensi serius.

Menurut Ibu Do Thi Thu Giang, Direktur Savills Consulting Services di Kota Ho Chi Minh, masalah ini mempersulit dan memperumit pengelolaan lahan negara. "Misalnya, selisih antara harga yang tercantum dalam kontrak notaris dan harga transaksi sebenarnya sering digunakan untuk mengurangi pajak transfer tanah. Atau dalam kasus lain, membayar sewa lahan tahunan berdasarkan daftar harga tanah yang lebih rendah dari harga pasar telah menyebabkan kerugian anggaran negara," ujar Ibu Giang.

Ibu Do Thi Thu Giang, Direktur Layanan Konsultasi, Savills HCMC

Para ahli Savills juga mengatakan bahwa pengembangan proyek properti juga menghadapi banyak kesulitan, terutama pada tahap pembebasan lahan dan pembersihan lokasi. Besaran kompensasi berdasarkan daftar harga tanah yang tidak mendekati harga pasar telah menyebabkan penundaan, ketidakpuasan, dan kerugian finansial bagi mereka yang terdampak, yang berujung pada sengketa dan tuntutan hukum berkepanjangan atas tanah.

Mengingat permasalahan yang masih ada ini, Ibu Giang meyakini bahwa penerapan daftar harga tanah berdasarkan prinsip pasar tidak dapat dihindari dan diperlukan. Perubahan progresif ini akan membantu mengatasi keterbatasan sebelumnya, sekaligus memastikan transparansi dan keadilan dalam sistem. Khususnya, daftar harga tanah yang mendekati harga pasar akan memfasilitasi proses ganti rugi dan pembebasan lahan, terutama dalam proyek pembangunan infrastruktur penting, dengan mendorong konsensus masyarakat mengenai tingkat dukungan dan ganti rugi.

Menanggapi usulan daftar harga tanah, para ahli Savills juga menyatakan bahwa masih terdapat perbedaan yang signifikan antara harga tanah yang diusulkan dan harga transaksi aktual. Sebagai contoh, di Jalan Cao Thang (Distrik 3), harga transaksi pasar sekitar VND525 juta/m2, sementara harga tanah yang diusulkan hanya VND330 juta/m2. Di Jalan Tan Thang (Distrik Tan Phu), harga transaksi sekitar VND150 juta/m2, sementara harga yang diusulkan adalah VND90 juta/m2. Secara umum, daftar harga tanah yang diusulkan hanya mencapai sekitar 60%, sementara di beberapa wilayah lain mencapai 70%, menunjukkan bahwa masih terdapat perbedaan yang signifikan.

Hal-hal yang perlu dipertimbangkan sebelum melamar

Ibu Do Thi Thu Giang mengatakan bahwa, berdasarkan Pasal 159 Undang-Undang Pertanahan 2024, daftar harga tanah digunakan untuk 11 kasus. Selain itu, Pasal 109 dan Pasal 111 Undang-Undang Pertanahan 2024 tentang Pengaturan Dukungan dan Pemukiman Kembali juga menggunakan harga tanah sesuai dengan daftar harga tanah. Dengan demikian, daftar harga tanah yang diusulkan untuk Kota Ho Chi Minh akan secara langsung memengaruhi dua kelompok subjek yang berbeda, baik yang diuntungkan maupun yang dirugikan.

Kelompok penerima manfaat adalah mereka yang menerima dukungan dari Negara pada saat tanah diambil kembali dan pemukiman kembali diatur (sesuai Pasal 109 dan 111 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024).

Kelompok terdampak mencakup rumah tangga dan individu yang diketahui dan telah mengubah tujuan penggunaan lahannya. Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2014 sebelumnya, kewajiban keuangan diperkirakan berbeda antara lahan di dalam dan di luar kuota: untuk lahan di dalam kuota, kewajiban keuangan dihitung berdasarkan daftar harga tanah, dan untuk lahan di luar kuota, kewajiban keuangan dihitung berdasarkan harga tanah tertentu.

Namun, Undang-Undang Pertanahan 2024 yang berlaku saat ini tidak lagi membedakan hal ini, melainkan seluruh wilayah akan menerapkan harga sesuai dengan daftar harga tanah. Dengan demikian, harga menurut daftar harga tanah yang diusulkan akan jauh lebih tinggi daripada daftar harga tanah yang berlaku saat ini, sehingga akan meningkatkan kewajiban keuangan atas wilayah tersebut dalam batas yang ditentukan. Dengan daftar harga tanah yang diusulkan akan jauh lebih tinggi daripada daftar harga tanah yang berlaku saat ini, akan meningkatkan biaya kewajiban keuangan atas wilayah ini.

Penerapan langsung daftar harga tanah baru di Kota Ho Chi Minh akan memengaruhi banyak kelompok orang.

Daftar harga tanah yang diusulkan untuk Kota Ho Chi Minh, yang diperkirakan akan berlaku mulai 1 Agustus 2024, telah ditunda untuk pertimbangan lebih lanjut. Para ahli Savills berpendapat bahwa penundaan ini wajar, karena daftar harga yang diusulkan telah meningkat secara signifikan dibandingkan dengan daftar harga sebelumnya, dan diusulkan untuk diterapkan dalam waktu singkat. Hal ini menimbulkan tekanan finansial yang besar bagi kelompok-kelompok terdampak. Oleh karena itu, penyusunan dan penerapan daftar harga tanah perlu dipertimbangkan secara matang untuk menyeimbangkan kepentingan semua pihak, terutama dengan mengutamakan perlindungan hak-hak masyarakat.

Selain itu, metode yang digunakan untuk menentukan harga tanah masih belum seragam dan sederhana. Di beberapa wilayah bernilai tinggi, metode penyusunan tabel harga tanah tampaknya hanya berupa perkalian koefisien tetap untuk semua rute.

Misalnya, di Distrik 1, pengali 5,0 diterapkan di semua lokasi dan rute. Hasilnya, Jalan Dong Khoi diusulkan menelan biaya VND810 juta/m2 (dibandingkan dengan VND162 juta/m2 saat ini), dan Jalan Hai Ba Trung (dari Dermaga Bach Dang ke Nguyen Thi Minh Khai) adalah VND484 juta/m2 (dibandingkan dengan VND96,8 juta/m2 saat ini). Demikian pula, Distrik 4 memiliki pengali 11,3 dan Distrik 5 adalah 5,58.

"Pendekatan ini pada dasarnya tidak berbeda dengan penerapan daftar harga lama dan perkaliannya dengan koefisien K, sehingga tidak benar-benar mencerminkan nilai pasar setiap rute sebagaimana tertuang dalam semangat Undang-Undang Pertanahan," ujar Ibu Giang.

Sebagai penutup, Ibu Do Thi Thu Giang mengatakan bahwa meskipun pemutakhiran daftar harga tanah agar mencerminkan nilai pasar merupakan langkah maju yang penting, proposal yang ada perlu disempurnakan lebih lanjut. Metodenya perlu disempurnakan dan lebih spesifik untuk setiap area, alih-alih hanya menerapkan koefisien umum. Transisi yang bertahap dan transparan yang menjamin kepentingan semua pemangku kepentingan sangat penting untuk memastikan keberhasilan jangka panjang sistem baru ini.

Sumber: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html