Kawasan industri masih menjadi 'titik terang' dengan keuntungan harga sewa dan kebijakan pengembangan jangka panjang.

Keuntungan menarik investasi

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), per 20 Mei 2023, terdapat 962 proyek penanaman modal asing (PMA) baru berizin dengan modal terdaftar sebesar 5,26 miliar dolar AS, meningkat 66,4% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dari segi jumlah proyek dan 27,8% dari segi modal terdaftar. Dengan hubungan yang sangat erat antara properti kawasan industri (KI) dan PMA, jumlah modal yang mengalir ke Vietnam menunjukkan bahwa potensi pengembangan jenis ini masih sangat besar.

Selain itu, banyak kawasan industri di Vietnam masih menarik perhatian banyak perusahaan asing karena tren pemindahan pabrik produksi dari Tiongkok untuk mengurangi risiko. Dengan stabilitas politik dan lokasinya yang strategis, Vietnam menjadi tujuan yang menarik bagi banyak perusahaan besar di dunia.

Laporan dari Badan Penanaman Modal Asing - Kementerian Perencanaan dan Investasi juga menunjukkan bahwa dalam 5 bulan pertama tahun 2023, total modal investasi asing terdaftar di Vietnam mencapai lebih dari 5,26 miliar dolar AS, meningkat 27,8% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Terdapat 82 negara dan wilayah yang berinvestasi di Vietnam. Singapura memimpin dengan total modal investasi lebih dari 2,53 miliar dolar AS, menyumbang lebih dari 23,3% dari total modal investasi di Vietnam, diikuti oleh Jepang, Tiongkok dan Taiwan, Hong Kong (Tiongkok), Korea Selatan... dengan fokus pada provinsi dan kota yang memiliki banyak keunggulan dalam menarik investasi.

Vietnam masih menarik banyak perusahaan besar berkat keunggulan bawaannya.

Kekuatan Vietnam juga berasal dari harga sewa yang menarik dibandingkan dengan banyak negara di kawasan ini. Menurut beberapa laporan, harga sewa kawasan industri di Vietnam saat ini 30-36% lebih rendah daripada di Indonesia, Malaysia, Thailand, dan setara dengan Filipina. Mengenai nilai tukar, fluktuasi dolar AS/VND tidak terlalu signifikan dibandingkan dengan negara lain, sehingga membantu investor meminimalkan kerugian saat memutuskan untuk berinvestasi.

Jenis ini juga diminati Pemerintah dan sedang dikembangkan dalam infrastruktur transportasi, membantu memecahkan permasalahan logistik yang tersisa, sekaligus secara langsung mendukung industri real estat kawasan industri. Biaya logistik di Vietnam mencapai sekitar 16,8% dari nilai barang, sementara biaya ini di dunia hanya sekitar 10,6%.

Dengan semakin berkembangnya infrastruktur transportasi, berbagai proyek seperti Jalan Lingkar 3 di Kota Ho Chi Minh, Jalan Lingkar 4 di Hanoi dan khususnya Jalan Tol Utara-Selatan sedang dipromosikan, yang akan menjadi faktor yang membantu kawasan industri real estate Vietnam meningkatkan daya saingnya, dengan tujuan pembangunan jangka panjang.

Pengembangan prasarana transportasi merupakan penunjang besar bagi pengembangan kawasan industri.

Menanggapi prospek investasi di Vietnam, Bapak Morgan Ulaganathan, Direktur Layanan Properti & Pariwisata - Konsultasi Hotel, Colliers Vietnam, Anggota Dewan Eksekutif, Kamar Dagang Singapura Vietnam, mengatakan bahwa Vietnam memiliki posisi strategis untuk menjadi pusat logistik berkat potensinya dalam membantu bisnis menghemat biaya transportasi secara signifikan. Produktivitas tenaga kerja Vietnam relatif kompetitif dibandingkan dengan negara-negara lain di kawasan ini. Selain itu, Vietnam juga memiliki sistem politik yang relatif stabil, konsumsi domestik yang baik, dan keterbukaan ekonomi.

Menurut pakar ini, harga sewa lahan di Vietnam cukup kompetitif dibandingkan dengan pasar negara berkembang lainnya, yang merupakan nilai tambah besar bagi real estat industri. Meskipun beberapa perkembangan terkini seperti pajak minimum global dan fragmentasi geoekonomi tentu akan memengaruhi aliran FDI ke pasar negara berkembang, termasuk Vietnam.

Masih banyak tantangan di depan.

Dengan potensi dan keuntungan yang besar, seperti jenis real estat lainnya, real estat kawasan industri menghadapi masalah pasokan karena masalah prosedur hukum.

Di pasar Selatan, belum ada pasokan baru properti kawasan industri sejak 6 bulan terakhir tahun 2022, menyusul peningkatan tajam pasokan di awal tahun. Pasar ini akan menghadapi kesulitan dalam mengimplementasikan proyek-proyek baru pada tahun 2023. Di Utara, karena pembangunan yang terlambat, dana lahan kawasan industri di pasar Utara masih melimpah dan dengan harga yang wajar.

Penyebab kurangnya pasokan, sebagaimana ditunjukkan dalam laporan terbaru VNDirect, adalah tersebarnya perencanaan dan keputusan pengembangan kawasan industri di berbagai daerah. Khususnya, pergantian pimpinan senior di banyak daerah belakangan ini juga telah memperlambat proses persetujuan proyek. Hal ini berdampak pada lambatnya pembersihan lahan dan perencanaan yang tumpang tindih. Meskipun lebih banyak proyek telah disetujui baru-baru ini untuk memperbaiki situasi ini, kurangnya pasokan akan berlangsung setidaknya hingga akhir tahun 2023.

Selain itu, muncul pula tantangan baru bagi industri real estat kawasan industri, yaitu "pajak minimum global". Pajak ini merupakan salah satu dari dua pilar utama Program Erosi Basis dan Pengalihan Keuntungan (BEPS) yang diinisiasi oleh Organisasi untuk Kerja Sama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) dan telah disepakati oleh lebih dari 140 negara.

Tipe ini masih memiliki banyak tantangan di masa depan seperti biaya tenaga kerja, pasokan atau isu baru "Pajak Minimum Global".

Oleh karena itu, tarif pajak minimum global adalah 15%, yang diterapkan pada perusahaan multinasional dengan total pendapatan 750 juta EUR (atau 800 juta USD) atau lebih dalam 2 dari 4 tahun terakhir berturut-turut. OECD memperkirakan bahwa dengan penerapan pilar 2, total pendapatan pajak global dari perusahaan multinasional akan meningkat menjadi 220 miliar USD.

Kebijakan pajak minimum global wajib diterapkan mulai 1 Januari 2024. Menurut para ahli, tarif pajak perusahaan minimum global sebesar 15% akan menimbulkan banyak kekhawatiran terkait tren gangguan strategis di lokasi investasi, cara perusahaan multinasional beroperasi, serta strategi menarik FDI jika responsnya lambat.

Saat ini, Vietnam menggunakan insentif tarif sebagai alat leverage keuangan untuk menarik investor asing dengan menerapkan tarif pajak sebesar 10%, 15%, dan 17%, tergantung pada sektor, industri, skala, dan lokasi investasi. Dalam beberapa kasus khusus, tarif pajak preferensial dapat mencapai 5%, 7%, dan 9%. Namun, insentif ini tidak akan lagi efektif ketika kebijakan pajak minimum global diterapkan, sehingga berpotensi memengaruhi prospek Vietnam dalam menarik FDI di tahun-tahun mendatang.

Selain itu, keunggulan Vietnam dalam biaya tenaga kerja yang rendah telah menurun secara signifikan. Pada periode 2013-2014, rata-rata gaji pekerja di Vietnam adalah 162 dolar AS/bulan, setara dengan 75% gaji pekerja di India; 69% gaji pekerja di india; dan 44% gaji pekerja di Thailand. Sementara itu, pada tahun 2022, rata-rata gaji pekerja di Vietnam meningkat menjadi 277 dolar AS/bulan, setara dengan 84% gaji pekerja di India; 74% gaji pekerja di india; dan 72% gaji pekerja di Thailand. Tingkat kenaikan gaji yang diharapkan di Vietnam pada tahun 2023 adalah 5,9%, memimpin di kawasan Asia Tenggara, dan hanya tertinggal dari India (8,7%), sementara produktivitas tenaga kerja pekerja Vietnam belum meningkat seperti yang diharapkan oleh para pelaku bisnis.

Saat ini, terdapat sekitar 563 kawasan industri yang sedang direncanakan di 61/63 provinsi dan kota; 397 kawasan industri telah dibangun; 292 kawasan industri telah beroperasi dengan total luas lahan alami sekitar lebih dari 87,1 ribu hektar, dan luas lahan industri sekitar lebih dari 58,7 ribu hektar. Selain itu, terdapat 106 kawasan industri yang sedang dibangun dengan luas lahan industri sekitar 23,8 ribu hektar.

Pada akhir kuartal pertama tahun 2023, tingkat hunian kawasan industri level 1 secara nasional akan terus meningkat, mencapai lebih dari 80%, di mana wilayah Selatan akan mencapai rata-rata 85% (memimpin negara).

Di pasar-pasar utama di Utara dan Selatan, tingkat hunian kawasan industri akan tetap di atas 90% pada tahun 2022. Beberapa kawasan industri di Hanoi, Kota Ho Chi Minh, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang, dan Binh Duong hampir terisi penuh. Binh Duong memiliki tingkat hunian tertinggi, mencapai lebih dari 95%.

Sumber: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html