Sektor properti industri tetap menjadi titik terang, diuntungkan oleh tarif sewa yang menguntungkan dan kebijakan pengembangan jangka panjang.

Keuntungan untuk menarik investasi

Menurut data dari Kantor Statistik Umum, per tanggal 20 Mei 2023, terdapat 962 proyek investasi asing langsung (FDI) baru yang telah mendapatkan izin dengan modal terdaftar sebesar US$5,26 miliar, meningkat 66,4% dibandingkan periode yang sama tahun lalu dalam hal jumlah proyek dan peningkatan 27,8% dalam modal terdaftar. Mengingat hubungan yang sangat erat antara real estat kawasan industri dan FDI, jumlah modal yang mengalir ke Vietnam menunjukkan bahwa potensi pengembangan jenis investasi ini masih sangat besar.

Selain itu, banyak kawasan industri di Vietnam masih menarik minat bisnis asing karena tren relokasi pabrik manufaktur dari Tiongkok untuk mendiversifikasi risiko. Dengan stabilitas politik dan lokasi strategis, Vietnam merupakan destinasi yang menarik bagi banyak perusahaan global besar.

Menurut laporan dari Badan Investasi Asing - Kementerian Perencanaan dan Investasi, dalam lima bulan pertama tahun 2023, total investasi asing terdaftar di Vietnam mencapai lebih dari US$5,26 miliar, meningkat 27,8% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Delapan puluh dua negara dan wilayah telah berinvestasi di Vietnam. Singapura memimpin dengan total investasi lebih dari US$2,53 miliar, yang menyumbang lebih dari 23,3% dari total investasi di Vietnam, diikuti oleh Jepang, Tiongkok, Taiwan, Hong Kong (Tiongkok), Korea Selatan, dan lain-lain, dengan fokus pada provinsi dan kota yang memiliki keunggulan signifikan dalam menarik investasi.

Real estat kawasan industri tetap menjadi titik terang dengan keunggulan dalam harga sewa dan kebijakan pengembangan jangka panjang (Gambar 1). — Vietnam terus menarik banyak bisnis besar berkat keunggulan yang dimilikinya.

Kekuatan Vietnam juga berasal dari harga sewa yang menarik dibandingkan dengan banyak negara di kawasan ini. Menurut beberapa laporan, harga sewa kawasan industri saat ini di Vietnam 30-36% lebih rendah daripada di Indonesia, Malaysia, dan Thailand, dan setara dengan Filipina. Mengenai nilai tukar, nilai tukar dolar AS/dong Vietnam berfluktuasi kurang signifikan dibandingkan dengan negara lain, sehingga membantu investor meminimalkan kerugian saat memutuskan untuk berinvestasi.

Jenis layanan ini juga mendapat perhatian dari pemerintah, yang sedang mengembangkan infrastruktur transportasi untuk mengatasi masalah logistik yang belum terselesaikan dan secara langsung mendukung sektor properti kawasan industri. Biaya logistik di Vietnam mencapai sekitar 16,8% dari nilai barang, sedangkan angka ini hanya sekitar 10,6% secara global .

Dengan semakin majunya infrastruktur transportasi, proyek-proyek seperti Jalan Lingkar 3 di Kota Ho Chi Minh, Jalan Lingkar 4 di Hanoi , dan terutama Jalan Tol Utara-Selatan yang sedang dipercepat, akan menjadi faktor yang membantu sektor properti industri Vietnam meningkatkan daya saingnya dan bergerak menuju pembangunan jangka panjang.

Mengomentari prospek investasi di Vietnam, Morgan Ulaganathan, Direktur Layanan Properti & Konsultasi Pariwisata & Perhotelan di Colliers Vietnam dan anggota Dewan Eksekutif Kamar Dagang Singapura di Vietnam, menyatakan bahwa Vietnam memiliki posisi strategis untuk menjadi pusat logistik karena potensinya untuk secara signifikan mengurangi biaya transportasi bagi bisnis. Produktivitas tenaga kerja Vietnam relatif kompetitif dibandingkan dengan negara-negara lain di kawasan ini. Selain itu, Vietnam memiliki lingkungan politik yang relatif stabil, konsumsi domestik yang kuat, dan tingkat keterbukaan ekonomi yang baik.

Menurut pakar ini, harga sewa lahan di Vietnam cukup kompetitif dibandingkan dengan pasar negara berkembang lainnya, yang merupakan keuntungan besar bagi real estat industri. Namun, beberapa perkembangan terkini seperti tarif pajak minimum global dan fragmentasi geoekonomi tentu akan berdampak pada aliran FDI ke pasar negara berkembang, termasuk Vietnam.

Masih banyak tantangan di depan.

Terlepas dari potensi dan keunggulannya yang signifikan, properti kawasan industri, seperti jenis properti lainnya, menghadapi masalah pasokan karena hambatan prosedural hukum.

Di wilayah Selatan, tidak ada pasokan lahan kawasan industri baru sejak enam bulan terakhir tahun 2022, setelah peningkatan tajam pasokan di awal tahun. Pasar ini akan menghadapi kesulitan dalam melaksanakan proyek-proyek baru pada tahun 2023. Di wilayah Utara, karena perkembangannya yang lebih lambat, pasokan lahan kawasan industri tetap melimpah dan dengan harga yang wajar.

Menurut laporan terbaru dari VNDirect, penyebab kekurangan pasokan adalah sifat perencanaan pengembangan kawasan industri yang tersebar, yang diputuskan oleh pemerintah daerah. Selain itu, perubahan kepemimpinan tingkat tinggi di banyak daerah baru-baru ini telah memperlambat proses persetujuan proyek. Hal ini menyebabkan penundaan pembebasan lahan dan tumpang tindih perencanaan. Meskipun lebih banyak proyek telah disetujui baru-baru ini untuk memperbaiki situasi ini, kekurangan pasokan diperkirakan akan berlanjut setidaknya hingga akhir tahun 2023.

Selain itu, tantangan baru telah muncul untuk sektor real estat industri: "pajak minimum global." Ini adalah salah satu dari dua pilar utama program Pengurangan Basis Pajak dan Pengalihan Keuntungan (BEPS) yang diprakarsai oleh Organisasi untuk Kerja Sama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) dan didukung oleh lebih dari 140 negara.

Oleh karena itu, tarif pajak minimum global adalah 15%, berlaku untuk perusahaan multinasional dengan total pendapatan €750 juta (atau $800 juta) atau lebih dalam dua dari empat tahun berturut-turut terakhir. OECD memperkirakan bahwa dengan implementasi Pilar 2, total pendapatan pajak global dari perusahaan multinasional akan meningkat menjadi $220 miliar.

Kebijakan pajak minimum global wajib diterapkan mulai 1 Januari 2024. Menurut para ahli, tarif pajak perusahaan minimum global sebesar 15% akan menimbulkan kekhawatiran tentang potensi gangguan terhadap strategi investasi, metode operasional perusahaan multinasional, dan strategi menarik investasi asing langsung (FDI) jika Vietnam lambat merespons.

Saat ini, Vietnam menggunakan preferensi tarif sebagai alat pengungkit keuangan untuk menarik investor asing, dengan menerapkan tarif pajak sebesar 10%, 15%, dan 17% tergantung pada sektor, industri, skala, dan lokasi investasi. Dalam beberapa kasus khusus, tarif pajak preferensial dapat serendah 5%, 7%, dan 9%. Namun, insentif ini tidak akan lagi efektif ketika kebijakan pajak minimum global diterapkan, yang dapat sedikit memengaruhi prospek Vietnam dalam menarik FDI di tahun-tahun mendatang.

Selain itu, keunggulan Vietnam dalam hal biaya tenaga kerja yang rendah telah berkurang secara signifikan. Pada tahun 2013-2014, gaji rata-rata pekerja di Vietnam adalah US$162 per bulan, setara dengan 75% dari gaji di India, 69% dari gaji di Indonesia, dan 44% dari gaji di Thailand. Sebaliknya, pada tahun 2022, gaji rata-rata pekerja di Vietnam telah meningkat menjadi US$277 per bulan, setara dengan 84% dari gaji di India, 74% dari gaji di Indonesia, dan 72% dari gaji di Thailand. Tingkat kenaikan upah yang diharapkan di Vietnam pada tahun 2023 mencapai 5,9%, memimpin Asia Tenggara dan kedua setelah India (8,7%), sementara produktivitas pekerja Vietnam belum meningkat sebanyak yang diinginkan oleh perusahaan.

Komentar (0)