Menunggu dorongan untuk pasar real estat

Tiga rancangan undang-undang: Pertanahan (amandemen), Bisnis Properti (BUMN), dan Perumahan (amandemen) diperkirakan akan disahkan oleh Majelis Nasional (MNA) ke-15 pada masa sidang ke-6 yang sedang berlangsung. Banyak pendapat memperkirakan hal ini akan menjadi kekuatan pendorong penting untuk "mencairkan suasana" pasar properti di masa mendatang.

Menghapus hambatan dan menciptakan koridor hukum

Mengenai rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen), pengacara Bui Dinh Ung (Asosiasi Pengacara Hanoi) berharap dapat menyelesaikan masalah yang tumpang tindih dan saling bertentangan dalam kebijakan dan undang-undang pertanahan dan antara kebijakan dan undang-undang pertanahan dengan undang-undang terkait lainnya; dengan demikian menciptakan kekuatan pendorong yang penting bagi pembangunan sosial -ekonomi.

Pengacara Ung mengatakan bahwa pada kenyataannya, terdapat banyak sengketa dan keluhan yang timbul terkait harga tanah, termasuk penetapan harga tanah yang tidak menjamin hak semua pihak. Salah satu tujuan amandemen Undang-Undang Pertanahan adalah untuk menetapkan harga tanah yang mendekati harga pasar. Oleh karena itu, rancangan undang-undang tersebut telah mengusulkan metode penilaian tanah, termasuk perbandingan, pendapatan, surplus, dan koefisien penyesuaian harga tanah. "Semoga pengaturan penilaian tanah dalam rancangan undang-undang pertanahan (amandemen) kali ini dapat menyelesaikan permasalahan yang timbul dalam praktik," ungkap pengacara Ung.

Senada dengan itu, delegasi Majelis Nasional Vu Tien Loc, Ketua Pusat Arbitrase Internasional Vietnam, mengatakan bahwa salah satu poin penting baru dari rancangan Undang-Undang Pertanahan yang direvisi adalah perubahan instrumen hukum untuk penilaian tanah. Sebelumnya, penilaian tanah didasarkan pada kerangka harga negara dan ditetapkan berdasarkan prinsip-prinsip administratif. Rancangan undang-undang ini mengusulkan opsi baru untuk tidak mengatur kerangka harga tanah dan memutuskan berdasarkan daftar harga, guna memastikan kepatuhan terhadap prinsip-prinsip pasar.

"Ketika kita memastikan daftar harga tanah mendekati harga pasar, kita akan memastikan bahwa permasalahan yang ada dalam penentuan harga tanah dapat diatasi dan kepentingan semua pihak terkait akan selaras. Ini juga merupakan dasar yang sangat penting bagi transaksi antara masyarakat dan pelaku usaha berdasarkan harga acuan negara sesuai peraturan," ujar Bapak Loc.

Pasar properti diperkirakan akan berkembang pesat jika tiga rancangan undang-undang: Pertanahan (diubah), Perumahan (diubah), dan Bisnis Properti (diubah) disahkan. Foto: TAN THANH

Ekonom - Dr. Can Van Luc juga mengatakan bahwa sistem hukum menjadi hambatan besar ketika peraturan tentang pertanahan, real estat, dan konstruksi tumpang tindih dalam banyak undang-undang, keputusan, dan dokumen panduan yang berbeda. Hal ini merupakan hambatan yang telah diidentifikasi dan diharapkan dapat diatasi dalam tiga undang-undang yang telah diamandemen tersebut. Bapak Luc mengatakan bahwa perlu dilakukan peninjauan dan amandemen peraturan untuk memastikan konsistensi antar undang-undang terkait; menyelesaikan masalah terkait metode penentuan harga tanah; dan waktu penghitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti Vietnam (VARS), juga sependapat ketika beliau mengatakan bahwa RUU-RUU tersebut, khususnya Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen), akan menghilangkan tumpang tindih dalam pengelolaan lahan, sehingga membebaskan sumber daya, menciptakan kondisi bagi investor dengan kerangka hukum yang jelas dan transparan, serta berkontribusi pada stabilisasi pasar properti. "Semoga, ketika peraturan baru ini diterbitkan, mereka akan 'menghidupkan kembali' proyek-proyek properti yang menghadapi kesulitan, bahkan 'tidak aktif' karena masalah hukum," kata Bapak Dinh.

Mekanisme terobosan untuk memobilisasi sumber daya secara maksimal

Nguyen Van Dinh, pakar hukum properti, mengatakan bahwa Rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) yang diajukan Pemerintah kepada Majelis Nasional telah mengusulkan mekanisme terobosan untuk memobilisasi sumber daya secara maksimal bagi proyek-proyek investasi. Khususnya, isu yang menonjol terkait mobilisasi sumber daya lahan belakangan ini adalah mekanisme penerimaan pengalihan hak guna lahan untuk melaksanakan proyek-proyek perkotaan dan perumahan komersial.

Menurut Bapak Dinh, dalam rancangan undang-undang sebelumnya, semua rancangan undang-undang mengikuti rencana: Investor harus memiliki atau menerima pengalihan hak guna lahan perumahan dan lahan non-pertanian selain lahan perumahan, telah membayar biaya penggunaan lahan atau telah membayar sewa lahan sekali, baru dapat melaksanakan proyek perumahan komersial. Rencana ini mempersempit kasus penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial dibandingkan dengan undang-undang saat ini. Yaitu Undang-Undang No. 03/2022/QH15, yang menetapkan bahwa investor harus memiliki hak guna lahan perumahan dan lahan lainnya, yang dianggap terlalu sempit, menyebabkan kemacetan sekitar 300 proyek perumahan di seluruh negeri (investor telah "mengambil alih lahan" tetapi tidak dapat melaksanakannya karena tidak ada lahan perumahan).

Dalam laporan Nomor 598/BC-CP tertanggal 23 Oktober yang disampaikan kepada Majelis Nasional mengenai sejumlah isi rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan), Pemerintah mengusulkan perubahan rancangan tersebut ke arah yang terobosan, yakni menghapuskan secara menyeluruh persyaratan jenis tanah yang harus dimiliki investor atau yang harus menerima pengalihan untuk melaksanakan proyek perumahan komersial.

Secara khusus, Pemerintah mengusulkan penghapusan ketentuan Pasal 4, Pasal 123; Pasal 1, Pasal 6, Pasal 128 rancangan tersebut (sebelumnya, perubahan peruntukan lahan untuk pelaksanaan proyek perumahan komersial hanya diperbolehkan apabila terdapat atau telah diterima pengalihan tanah perumahan dan tanah nonpertanian selain tanah perumahan yang telah dibayarkan retribusi penggunaan tanah atau sewa tanah sekaligus).

Menurut Bapak Dinh, laporan Pemerintah juga menyatakan bahwa kasus-kasus perjanjian pengalihan hak guna lahan untuk pembangunan perkotaan sebagian besar terjadi di kawasan-kawasan yang baru dibangun dan seringkali tidak memiliki lahan pemukiman, sedangkan kebijakan Negara adalah untuk mendorong urbanisasi dan memperindah kota.

"Saya setuju dengan amandemen ini karena manfaat langsungnya adalah dapat membantu membuka blokir sekitar 300 proyek perumahan di seluruh negeri, dan manfaat jangka panjangnya adalah membantu mendorong mekanisme kesepakatan yang setara antara pelaku usaha dan masyarakat dalam konversi lahan sukarela, sehingga menghindari akuisisi lahan wajib. Isu pentingnya adalah ketika investor diizinkan mengubah tujuan penggunaan lahan, penilaian lahan harus memastikan kepatuhan terhadap pasar agar pelaku usaha dapat sepenuhnya memenuhi kewajiban keuangan mereka dan mengatur perbedaan sewa lahan secara harmonis," ujar pakar Dinh.

Wakil Majelis Nasional Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) menilai bahwa rancangan Undang-Undang tentang Bisnis Properti (yang diamandemen) telah menerima, menjelaskan, dan menyesuaikan banyak konten dan juga telah sepenuhnya melembagakan kebijakan utama Partai dan Negara.

Secara khusus, penyempurnaan mekanisme dan kebijakan pengembangan serta penataan ketat pasar properti dan pasar hak guna tanah, penataan pasar properti berbasis pada pelaksanaan perencanaan dan pelaksanaan rencana tata ruang; program dan rencana pembangunan perumahan untuk menjamin pembangunan pasar properti yang berkelanjutan, dan penanggulangan spekulasi tanah.

Pengacara NGUYEN TAN PHONG , Anggota Tetap Asosiasi Pialang Properti Vietnam:

Tuan NGUYEN TAN PHONG

Penegakan hukum perlu diawasi secara ketat.

Jika disahkan, ketiga undang-undang: Perumahan (diubah), Pertanahan (diubah), Bisnis Real Estat (diubah) akan menyelesaikan konflik dan kekurangan dalam bisnis, pengelolaan, dan penggunaan real estat.

Khususnya, Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) dan Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen) akan menciptakan landasan hukum yang penting untuk mendorong pembangunan perumahan dan mendukung peningkatan kualitas perumahan bagi masyarakat. Hal ini juga merupakan faktor penting untuk mendorong pembangunan sosial-ekonomi.

Undang-Undang tentang Usaha Properti, jika disahkan, akan mengatasi situasi investasi properti yang spontan, yang menyebabkan ketidakseimbangan dan ketidaksesuaian antara pasokan dan permintaan perumahan seperti yang terjadi dalam beberapa tahun terakhir; memastikan pasar properti berkembang secara stabil, sehat dan efektif.

Namun, saya berpendapat bahwa instansi pemerintah, organisasi sosial, dan pihak-pihak terkait perlu berkoordinasi, memantau, dan menginspeksi secara ketat pelaksanaan undang-undang ini. Selain itu, perlu ada kebijakan dan mekanisme dukungan yang tepat untuk mengatasi kesulitan yang disebabkan oleh dampak negatif pandemi COVID-19 terhadap pasar properti.

TRAN KHANH QUANG, Direktur Jenderal Perusahaan Real Estat Viet An Hoa:

Pasar sedang menunggu sinyal positif

Jika tiga undang-undang: Perumahan (diubah), Pertanahan (diubah), dan Bisnis Properti (diubah) disahkan, hal ini akan menjadi informasi yang sangat positif bagi pasar properti. Hal ini dikarenakan isu-isu yang tersisa akan disesuaikan, yang akan memfasilitasi mekanisme dan transaksi terkait kegiatan usaha pertanahan dan properti; terutama menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi perumahan bagi masyarakat. Selain itu, pasar properti akan terkendali dengan baik, berkembang lebih sehat dan berkelanjutan. Yang lebih penting, mekanisme permohonan-pemberian izin bagi pelaku usaha dan masyarakat akan dihapuskan.

Dapat dikatakan bahwa ketika ketiga undang-undang ini disahkan, 60%-70% kesulitan lama yang telah lama mengganggu pasar properti akan teratasi secara bertahap. Umumnya, hal ini akan menyelesaikan kesulitan untuk proyek-proyek yang masih dalam proses pelaksanaan dan belum selesai karena prosedur, perhitungan biaya penggunaan lahan, atau kegiatan yang berkaitan dengan perizinan proyek bagi investor.

Son Nhung merekam

Sumber: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm