Pakar: Jangan tinggalkan metode “surplus” dalam penilaian tanah

[iklan_1]

ANTD.VN - Mayoritas pendapat dalam lokakarya ilmiah "Penilaian Tanah yang Tepat untuk Proyek yang Jelas" yang diselenggarakan oleh Investment Newspaper pada sore hari tanggal 27 Juli menyatakan bahwa metode "surplus" dalam penilaian tanah tidak boleh ditinggalkan, melainkan data input dan output harus distandarisasi.

Mengapa metode “surplus” direkomendasikan untuk dihilangkan?

Saat ini, rancangan amandemen Peraturan Menteri Nomor 44 dan Surat Edaran Menteri Nomor 36 sedang dikonsultasikan oleh Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup dari berbagai kementerian, lembaga, dan instansi terkait. Terdapat beragam pendapat terkait metode penilaian tanah yang diusulkan untuk diubah oleh lembaga penyusun, terutama penghapusan metode "surplus".

Terkait alasan usulan penghapusan metode "surplus", Bapak Dao Trung Chinh, Direktur Departemen Perencanaan dan Pengembangan Sumber Daya Lahan, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup , sekaligus Ketua Tim Redaksi Undang-Undang Pertanahan yang direvisi, mengatakan bahwa metode penilaian, termasuk surplus, perbandingan, deduksi, metode pendapatan... semuanya digunakan di pasar dunia, dan semuanya merupakan metode ilmiah.

Namun, Panitia Perancang mengusulkan agar metode surplus ditiadakan sementara dan tidak diterapkan lagi, karena metode surplus meliputi metode perbandingan, metode deduksi, metode perolehan, dan lain sebagainya.

"Pihak daerah dan investor khawatir bahwa meninggalkan metode surplus akan menunda penilaian tanah. Kami justru bertanya sebaliknya: mengapa proses ini masih lambat setelah kita menerapkan metode surplus? Alasannya ada di tempat lain," tanya seorang perwakilan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Gambaran Umum Lokakarya

Ia berpendapat bahwa metode surplus saat ini tidak cocok untuk Vietnam dalam beberapa hal, seperti: Dalam metode ini, estimasi pendapatan dikurangi estimasi biaya. Dalam perhitungan biaya, kami menghitung untuk 3, 5, atau 10 tahun ke depan, tetapi ada beberapa hal yang kurang tepat. Dalam menentukan biaya, terdapat biaya untuk bunga, iklan, dan manajemen proyek. Dengan memperhitungkan pendapatan, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk membangun, berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menjual, berapa rasio penjualan, dan sebagainya.

Menurut saya, faktor-faktor ini sangat longgar. Misalnya, ketika memperkirakan konstruksi untuk 3 atau 4 tahun, biayanya sangat berbeda. Memilih untuk menjual selama 4 atau 5 tahun, biayanya juga sangat berbeda. Belum lagi, perkiraan persentase penjualan setiap tahunnya juga memberikan jawaban yang sangat berbeda. Jika kita tidak ketat, keinginan subjektif penilai, penilai itu sendiri, dan pemimpin setempat akan sangat memengaruhi hasil penilaian,” ujar Bapak Dao Trung Chinh.

Selain itu, menurutnya, belum lagi ketergantungan pada laju kenaikan harga properti, kita tidak punya lembaga pemantau dan tidak punya informasi yang lengkap.

"Dengan semangat ini, kami mengusulkan untuk tidak menerapkannya untuk saat ini, karena tidak ada sistem basis data dan tidak ada pembaruan," kata Bapak Chinh.

Kuncinya adalah data standar.

Namun, menurut sudut pandang asosiasi bisnis seperti VCCI, Asosiasi Penilaian Vietnam, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA)... beserta banyak pakar dan pelaku bisnis, menghilangkan metode ini tidak disarankan baik dalam teori maupun praktik, karena menyebabkan penilaian tanah kembali ke periode sebelum tahun 2007.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa saat ini, Kota Ho Chi Minh memiliki 320 proyek, di mana 280 di antaranya menggunakan metode surplus, yang sebagian besar telah diterapkan dalam 8 tahun terakhir. Hal ini disebabkan oleh kenyataan bahwa sangat sulit untuk menerapkan metode lain.

Namun, metode ini memiliki potensi risiko yang besar. Mengutip sebuah proyek di sebuah provinsi, Bapak Chau mengatakan bahwa dinas provinsi menggunakan metode surplus untuk menghitung nilai guna lahan sekitar 900 miliar VND, tetapi dinas lain menghitung angkanya sebesar 1.800 miliar VND, dan dinas lain lagi menghitungnya sebesar 1.300 miliar VND.

"Lalu mengapa ada kesalahan besar? Pak Chau mengatakan bahwa semua metode harus didasarkan pada data masukan, tetapi jika data tidak dikumpulkan secara akurat, indeks harga rata-rata tidak dapat ditemukan."

Bapak Tran Quoc Dung, Wakil Direktur Jenderal Hung Thinh Corporation, mengatakan bahwa tanpa metode surplus, banyak proyek tidak dapat menggunakan metode lain karena tidak ada aset serupa untuk dibandingkan, belum lagi setidaknya diperlukan 3 aset untuk perbandingan.

Perwakilan bisnis ini juga mengatakan, pada kenyataannya, metode surplus tidak serumit yang diyakini Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, karena didasarkan pada data pasar, memiliki kemampuan untuk menentukan potensi pengembangan, yang baik bagi kedua belah pihak, baik pelaku bisnis maupun pengelola.

Selain itu, metode surplus menunjukkan informasi seperti harga beli apartemen yang dapat diterima pasar, asumsi penjualan, biaya, dan sebagainya. Meskipun metode lain tidak memiliki faktor-faktor ini, jika digunakan, ada kemungkinan investor akan memberikan harga yang tidak realistis dan tidak efektif, sehingga negara tidak dapat memperoleh jumlah uang yang sesuai, dan sebagainya.

"Kami merekomendasikan untuk tetap menggunakan metode surplus karena ilmiah dan sejalan dengan praktik internasional. Metode surplus telah diterapkan selama bertahun-tahun, meskipun banyak kendala, tetapi kenyataan di berbagai daerah telah membuktikan penerapannya. Ada banyak kasus di mana metode surplus tidak dapat ditentukan jika metode surplus tidak diterapkan," komentar pemimpin Hung Thinh Group.

Senada dengan itu, Pengacara Nguyen Hong Chung, Ketua Dewan Direksi DVL Ventures - Wakil Ketua Hanoi Real Estate Club, juga berpendapat bahwa meskipun lembaga penyusun anggaran meyakini kurangnya basis data untuk menentukan faktor subjektif terkait orang, bukan berarti metode ini tidak tepat. Karena kedua faktor ini juga terjadi pada metode lain.

Ia mencontohkan, jika ada proyek dengan pemanfaatan lahan campuran, di mana investor harus membangun sendiri komponen-komponennya, seperti listrik, jalan raya, sekolah, stasiun, dan lain-lain, dan menyerahkan semuanya kepada negara, maka ketiga cara yang lain tidak akan bisa dilaksanakan, karena tidak memperhitungkan prasarana sosial yang dikembalikan kepada negara untuk dieksploitasi.

Dengan metode residual, biaya-biaya ini dimasukkan ke dalam biaya penyelesaian proyek. Jika metode residual diabaikan, sulit untuk menentukan nilai proyek yang terbentuk di masa mendatang.

Pengacara Tran Duc Phuong, Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh, juga mengatakan bahwa dasar untuk meninggalkan metode surplus tidak meyakinkan.

Kita tidak bisa menghabiskan uang sekarang dan kemudian menanamkannya kembali 2-3 tahun kemudian, membuang-buang waktu dan tidak menyelesaikan masalah. Metode surplus dikaitkan dengan banyak peraturan perundang-undangan, yang memungkinkan negara memiliki kebijakan untuk mengatur nilai yang dapat diciptakan oleh real estat. Ini adalah satu-satunya metode yang dapat menghitung nilai ini.

Prof. Dr. Hoang Van Cuong, anggota Komite Keuangan dan Anggaran Majelis Nasional, juga mengatakan bahwa metode surplus, jika faktor perhitungannya tidak standar, artinya inputnya tidak standar, akan menghasilkan hasil output yang tidak akurat. Investor selalu menginginkan harga output terendah, sementara biaya inputnya tertinggi, yang mengakibatkan kerugian anggaran.

Namun, ia mengatakan bahwa metode ini masih banyak digunakan di dunia, tanpa kerugian karena tidak ada perbedaan harga dan tidak ada penghindaran pajak. "Lingkungan bisnis dan hukum mereka transparan dan disiplin.

Dalam lingkungan seperti itu, meskipun harga input lebih rendah dari harga aktual, jika harga jualnya berbeda, hal tersebut akan diatur melalui pajak. "Metode pengeluarannya sendiri bukanlah masalah, tetapi karena mekanisme pengelolaannya," ujar Prof. Dr. Hoang Van Cuong.

[iklan_2]
Tautan sumber