Daftar proyek apartemen dengan harga selangit di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, apa yang harus dilakukan jika membeli tanah yang 'macet' dalam perencanaan?

Daftar proyek apartemen dengan harga meroket di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, inventaris tanah Can Tho di lapangan golf, bandara, apa yang harus dilakukan saat membeli tanah yang direncanakan, tanah yang disengketakan... adalah berita real estat terkini.

Perspektif proyek apartemen Ecolife Tay Ho di Hanoi. (Sumber: Thu Do Invest)

Serangkaian proyek apartemen dengan harga meroket di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh

Kementerian Konstruksi mengatakan bahwa alasan kenaikan harga real estat baru-baru ini sebagian besar disebabkan oleh dampak sejumlah faktor seperti meningkatnya fluktuasi biaya terkait tanah, terutama di beberapa daerah; dan kurangnya produk perumahan terjangkau untuk memenuhi permintaan pasar.

Sejalan dengan itu, kenaikan harga properti telah meningkatkan harga apartemen, terutama di beberapa wilayah, meningkat sekitar 35% hingga 40%, tergantung lokasinya, dibandingkan kuartal sebelumnya. Pada kuartal ketiga 2024, menurut survei dan laporan dari beberapa provinsi dan kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh (HCMC), harga apartemen di Hanoi terus meningkat, baik untuk proyek baru maupun lama. Tingkat harga proyek baru meningkat sekitar (4% hingga 6%) per kuartal dan (22% hingga 25%) per tahun.

Di segmen pasar apartemen terjangkau (dengan harga jual di bawah 25 juta VND/m2), hampir tidak ada transaksi dan produk yang dijual; apartemen kelas menengah (dengan harga mulai sekitar 25 juta VND/m2 hingga di bawah 50 juta VND/m2) masih mendominasi transaksi dan pasokan di pasar, sisanya adalah apartemen mewah dan super mewah dengan harga di atas 50 juta VND/m2.

Meninjau beberapa proyek di Hanoi, Kota Ho Chi Minh dan beberapa daerah, harga jual spesifiknya adalah sebagai berikut:

Di Hanoi: Ecolife Tay Ho, harga jual sekitar 72,6 juta VND/m2; Sunshine Garden (Hai Ba Trung), 54,2 juta VND/m2, Chelsea Park - Cau Giay, sekitar 62,3 juta VND/m2; Trang An Complex - Cau Giay, sekitar 70,8 juta VND/m2; Riverside Garden - Thanh Xuan, sekitar 56,9 juta VND/m2; Legend Tower - Thanh Xuan, 71,7 juta VND/m2; Anland LakeView - Ha Dong, sekitar 60,5 juta VND/m2; Imperia Smart City - Nam Tu Liem, sekitar 62,1 juta VND/m2.

Vinhomes Ocean Park di perumahan Zurich dihargai sekitar 46÷55 juta VND/m2 di distrik Trung Hoa, Cau Giay; proyek Lumi Prestige dihargai mulai dari 69 juta VND/m2 di distrik Tay Mo, distrik Nam Tu Liem; proyek Ninety Complex dihargai sekitar 60÷75 juta VND/m2 di distrik Dong Da.

Proyek Sapphire - Vinhomes Smart City menelan biaya sekitar 47÷61 juta VND/m2 di distrik Nam Tu Liem; Proyek perumahan serba guna kompleks 107 Nguyen Tuan Viha menelan biaya sekitar 75÷97,2 juta VND/m2 di distrik Thanh Xuan.

Proyek perumahan bertingkat tinggi, pepohonan hijau dan tempat parkir di bidang tanah dengan simbol: HH4, HH5, CL2, CL3, CX dan P1 dari proyek Kota Khai Son di kelurahan Ngoc Thuy, Thuong Thanh, Long Bien memiliki harga mulai dari 50÷68 juta VND/m2...

Sementara itu, di Kota Ho Chi Minh, beberapa proyek memiliki harga jual khusus seperti: The Horizon Phu My Hung, sekitar 125,4 juta VND/m2; The Ascent - Distrik 2 sekitar 64,2 juta VND/m2; Lu Gia Plaza - Distrik 11, sekitar 46,4 juta VND/m2; Osimi Tower - Distrik Go Vap sekitar 41,8 juta VND/m2.

Proyek Diamond Centery dihargai mulai dari 61÷73,3 juta VND/m2 di distrik Tan Phu; proyek Stown Tham Luong dihargai mulai dari 29,8÷43,5 juta VND/m2 di distrik 12; proyek Urban Green dihargai mulai dari 52÷59,7 juta VND/m2 di kota Thu Duc; proyek Glory Heights - Vinhomes Grand Park dihargai mulai dari 40÷80 juta VND/m2 di distrik 9.

Proyek Aurora Phu My Hung, Distrik 7 (harga mulai 88÷90 juta VND/m2); Proyek Beverly Solari - Vinhomes Grand Park, Distrik 9 memiliki harga mulai 46,83÷65,6 juta VND/m2.

Berdasarkan sintesis data dari 60/63 Dinas Bina Marga di sejumlah daerah beserta laporannya, jumlah transaksi pembangunan apartemen dan rumah tinggal pada triwulan III tahun 2024 mencapai 38.398 transaksi yang berhasil.

Ratusan orang menawar tanah di Hai Phong

Pada 10 November, Komite Rakyat Distrik Thuy Nguyen, Kota Hai Phong, menyelenggarakan lelang hak guna lahan 69 bidang tanah perumahan di Desa Bai Trong, Komune Hoa Dong. Harga awal berkisar antara 31,8 hingga 37,94 juta VND/m2.

Dalam lelang tersebut diumumkan hasil lelang pemenang lelang sebanyak 69 bidang tanah dengan luas total 5.898,3 meter persegi.

Setelah dokumen lelang dibuka, penawaran tertinggi untuk kavling tersebut adalah 47,19 juta VND/m2, meningkat 24% dibandingkan harga awal. Kavling ini memiliki luas 73 m2, dengan nilai total 3,4 miliar VND, dan memiliki jumlah penawar terbanyak karena terletak di lokasi yang indah.

Selain itu, sebidang tanah pemenang terendah harganya hampir 32,2 juta VND/m2.

Selama lelang, terdapat beberapa kasus di mana penawar memenangkan beberapa lot, beberapa di antaranya berdekatan. Dari 69 lot yang dilelang, sekitar 15 lot tidak memiliki penawar atau jumlah penawarnya tidak memenuhi syarat.

Pada tanggal 15 November, Pusat Layanan Lelang Properti Kota Hai Phong akan terus membuka berkas lelang untuk 114 bidang tanah untuk keperluan perumahan di desa Bai Ngoai, kecamatan Hoa Dong, distrik Thuy Nguyen.

Can Tho melakukan inventarisasi lahan di lapangan golf dan bandara

Wakil Ketua Tetap Komite Rakyat Kota Can Tho Duong Tan Hien baru saja menandatangani dan menerbitkan "rencana inventarisasi lahan dan pemetaan status penggunaan lahan saat ini pada tahun 2024".

Menurut rencana Komite Rakyat Kota Can Tho, subjek inventarisasi tanah berkala pada tahun 2014 meliputi: luas wilayah tanah semua jenis, pengguna tanah, subjek yang ditugaskan oleh Negara untuk dikelola dan untuk wilayah umum menurut peraturan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup.

Bersamaan dengan itu, selama inventarisasi lahan ini, akan dilakukan penilaian terhadap pengelolaan dan penggunaan lahan untuk lapangan golf, bandara, pertanian, dan lain-lain.

Komite Rakyat Kota Can Tho mengharuskan isi laporan inventarisasi tanah untuk menilai status terkini penggunaan lahan menurut indikator inventarisasi tanah; menilai pelaksanaan rencana penggunaan lahan 5 tahun di tingkat distrik.

Sekaligus menganalisis sebab-sebab terjadinya perubahan pemanfaatan lahan pada tahun inventarisasi lahan dengan data dari dua periode inventarisasi lahan (2019, 2024); situasi alokasi lahan, sewa lahan, izin perubahan peruntukan lahan namun belum dilaksanakan; situasi pengguna lahan yang mengubah peruntukan lahannya sendiri; dan alasan-alasan terjadinya perubahan peruntukan lahan yang berbeda dengan data dalam catatan lahan.

Komite Rakyat Kota Can Tho mensyaratkan bahwa untuk laporan inventarisasi tanah khusus, perlu menganalisis dan mengevaluasi secara rinci pengelolaan dan penggunaan area lapangan golf; bandara; daerah longsor dan aluvial; dan tanah yang berasal dari pertanian dan kehutanan.

Atas dasar itu, mengusulkan solusi untuk memperkuat pengelolaan lahan dan meningkatkan efisiensi penggunaan lahan subjek-subjek tersebut.

Hal-hal yang perlu dilakukan ketika membeli tanah dalam perencanaan atau sengketa

Masyarakat harus mengetahui apa yang harus dilakukan saat membeli tanah yang direncanakan atau tanah yang disengketakan untuk melindungi hak dan kepentingan sah mereka.

Periksa isi kontrak transfer

Kasus 1: Jika ada komitmen bahwa tanah tersebut tidak dalam perencanaan atau dalam sengketa, maka penerima hak berhak meminta kepada pihak yang mengalihkan hak untuk mengembalikan uang; jika pihak yang mengalihkan hak tidak mematuhi, maka berhak untuk mengajukan gugatan hukum untuk mematuhi kontrak.

Kasus 2: Jika tidak ada komitmen bahwa tanah tersebut tidak berada di wilayah perencanaan, maka penerima hak harus menerima isi yang disepakati para pihak, kecuali dalam kasus terbukti adanya penipuan.

Selain itu, apabila terjadi sengketa tanah, maka penerima hak berhak menuntut pengembalian uang kepada yang mengalihkan hak, karena pemakai tanah sengketa tidak berhak mengalihkan hak guna tanahnya kepada orang lain (sesuai dengan Pasal 1, Pasal 45 UUPA 2024).

Manfaat memiliki lahan dalam perencanaan

Permohonan izin mendirikan bangunan sementara: Sesuai dengan Pasal 33, Pasal 1 Undang-Undang Bangunan yang telah diubah tahun 2020, setelah 3 tahun sejak tanggal pengumuman rencana tata ruang tahunan namun belum ada keputusan pencabutan (umumnya dikenal sebagai penangguhan perencanaan), pengguna lahan berhak mengajukan izin mendirikan bangunan sementara.

Dapat dipindahtangankan atau dihibahkan: Kasus 1: Sesuai dengan Pasal 1 Pasal 6 Undang-Undang tentang Perubahan dan Penambahan Beberapa Pasal dalam 37 Undang-Undang tentang Tata Ruang Tahun 2018, apabila tata ruang telah diumumkan namun belum ada rencana tata ruang tahunan tingkat kabupaten, maka pemegang hak guna tanah tetap dapat melakukan pengalihan, hibah, gadai, dan sebagainya apabila memenuhi syarat.

Kasus 2: Sesuai dengan Pasal 1, Pasal 6 Undang-Undang tentang Perubahan dan Penambahan Beberapa Pasal dalam 37 Undang-Undang tentang Perencanaan Tahun 2018, ketika terdapat rencana tata ruang tahunan di tingkat kabupaten, para pengguna tanah di wilayah tersebut harus mengubah peruntukan tanahnya dan melakukan pemulihan tanah sesuai dengan rencana tersebut dan tetap melaksanakan hak-hak pengguna tanah, tetapi tidak diperbolehkan untuk membangun rumah baru, melakukan pekerjaan, atau menanam pohon tahunan (hak terbatas).

Jika pengguna lahan perlu merenovasi atau memperbaiki rumah atau bangunan yang sudah ada, mereka harus memperoleh izin dari instansi negara yang berwenang.

Dalam hal instansi negara yang berwenang menyetujui rencana tata ruang tanpa melakukan penyesuaian atau pembatalan, atau melakukan penyesuaian atau pembatalan tetapi tidak mengumumkan penyesuaian atau pembatalannya, maka pengguna tanah tidak dibatasi haknya (untuk membangun rumah baru, melakukan pekerjaan, atau menanam pohon tahunan).

Kompensasi atas tanah dan aset yang melekat pada tanah: Sesuai dengan Pasal 95 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, jika tanah tersebut merupakan objek perencanaan dan harus diambil kembali, maka kompensasi atas tanah akan diberikan jika memenuhi syarat-syarat berikut:

Memiliki Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Milik Rumah dan Hak Guna Usaha atas Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik Rumah dan Harta Lain yang Melekat pada Tanah atau Sertifikat Hak Guna Usaha atas Tanah, Hak Milik atas Harta yang Melekat pada Tanah.

Adanya keputusan tentang alokasi tanah atau sewa tanah atau keputusan tentang pemberian izin perubahan peruntukan tanah dari instansi negara yang berwenang.

Memiliki salah satu dokumen hak atas tanah sebagai dasar pemberian Sertifikat Hak Atas Tanah dan Hak Milik atas Benda yang melekat pada tanah sesuai ketentuan Pasal 137 Undang-Undang ini.

Menerima pengalihan hak guna tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan dari orang yang mempunyai hak guna tanah yang sah, tetapi belum menyelesaikan tata cara pendaftaran tanah.

Pemanfaatan tanah sebagaimana diperjanjikan dalam perjanjian hipotek untuk penyelesaian utang; dokumen yang mengakui hasil lelang hak guna tanah, di mana pemenang lelang telah memenuhi kewajiban finansial sebagaimana ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-danh-sach-du-an-chung-cu-gia-cao-ngat-tai-ha-noi-va-tphcm-lam-gi-khi-mua-phai-dat-dinh-quy-hoach-293443.html