Harga tanah akan naik, alasan apartemen Hanoi terus mencetak rekor, kasus di mana individu asing diizinkan memiliki rumah

Perlu memperketat pembagian dan penjualan tanah, alasan mengapa apartemen Hanoi terus mencetak rekor, Quang Binh akan melelang 128 bidang tanah, mulai dari 560 juta VND... adalah berita real estat terbaru.

Undang-Undang tentang Usaha Properti yang telah diamandemen menetapkan bahwa hak guna tanah tidak dapat dialihkan kepada orang pribadi yang membangun rumah sendiri, membagi bidang tanah menjadi bidang-bidang tanah untuk dijual di kelurahan, kabupaten, dan kota di kawasan perkotaan kelas khusus, golongan I, II, dan III, serta tunduk pada lelang hak guna tanah untuk investasi dalam proyek pembangunan perumahan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan. (Sumber: Dan Tri)

Harga tanah mungkin akan naik

Menurut statistik Kementerian Konstruksi , pada Desember 2023, negara ini akan memiliki 902 kawasan perkotaan. Statistik di atas berkaitan langsung dengan peraturan pelarangan pembagian dan penjualan kavling tanah dalam Undang-Undang Usaha Properti yang telah diamandemen, yang akan berlaku efektif pada awal 2025.

Khusus untuk Undang-Undang tentang Usaha Properti yang telah diamendemen, diatur bahwa hak guna usaha atas tanah tidak dapat dialihkan kepada orang pribadi yang membangun rumah sendiri, yang membagi-bagi bidang tanah menjadi bidang-bidang tanah untuk dijual di lingkungan, kabupaten, dan kota pada kawasan perkotaan kelas khusus, golongan I, II, dan III, dan yang menjadi sasaran lelang hak guna usaha atas tanah untuk investasi pembangunan perumahan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan.

Untuk wilayah sisanya, Komite Rakyat Provinsi akan, berdasarkan kondisi setempat, menentukan wilayah di mana investor proyek diizinkan untuk mengalihkan hak penggunaan tanah dengan infrastruktur teknis kepada individu untuk membangun rumah sendiri.

Terkait peraturan yang melarang pembagian dan penjualan tanah ini, banyak pakar real estat meyakini bahwa dalam beberapa tahun ke depan, pasar tanah akan mengalami fluktuasi yang tajam. Pengetatan pembagian dan penjualan tanah akan membuat pasokan menjadi langka dan harga mungkin akan melonjak.

Bapak Nguyen Van Dinh - Ketua Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) - mengatakan bahwa permintaan tanah selalu sangat tinggi sementara pasar kekurangan pasokan dari proyek resmi.

"Banyak spekulan memanfaatkan peluang untuk membeli tanah, membaginya menjadi beberapa kavling, dan bahkan menamainya dengan nama proyek yang sah untuk menarik pembeli. Di saat yang sama, mereka berlomba-lomba menaikkan harga, "mendorong" harga properti naik, yang menyebabkan kekacauan di pasar," ujar Bapak Dinh, seraya menegaskan bahwa pengetatan pembagian dan penjualan tanah memang diperlukan.

Menurut pakar real estate Dinh Minh Tuan, larangan pembagian dan penjualan tanah menurut peraturan baru dapat mengurangi maraknya pembagian tanah, pasokan ke pasar juga akan "menyusut", membantu mengurangi pemborosan sumber daya tanah.

Namun, aktivitas perdagangan tanah di masa mendatang juga akan terpengaruh. Pada tahap pertama, pasar tanah akan tidak stabil karena saat ini 90% transaksi perdagangan tanah di pasar adalah tanah yang terbagi-bagi.

Setelah aturan itu berlaku, bisa jadi akan muncul banyak produk tanah luas yang dijual dengan harga murah, yang berasal dari investor yang sengaja "menguasai" tanah dengan tujuan memecah belah dan membagi-bagi tanah untuk mengeruk keuntungan.

Sebaliknya, harga bidang tanah yang sudah dibagi-bagi dengan sertifikat di daerah yang melarang pembagian bidang tanah akan terdongkrak dan kemungkinan akan terjadi gelombang "berlari-lari" untuk membagi dan membagi bidang tanah sebelum undang-undang tersebut resmi berlaku.

Pengetatan pembagian tanah secara resmi tidak hanya akan berdampak pada segelintir orang. Pasalnya, di kawasan perkotaan tipe 2 dan 3, jumlah investor yang berinvestasi di bidang tanah sangat besar. Karena jenis investasi ini memiliki likuiditas yang baik dan permintaan yang tinggi, beberapa investor "menimbun" barang dan menjualnya kembali dengan harga tinggi.

“Secara kasat mata, harga tanah yang dibagi-bagi juga lebih tinggi daripada harga rata-rata tanah yang dijual oleh masyarakat,” tegas Tuan.

Menurut Bapak Tuan, larangan pembagian dan penjualan tanah di 105 kota besar dan kecil akan mengurangi daya beli di pasar-pasar tersebut, tetapi tanah di kawasan perkotaan kelas atas akan menarik lebih banyak arus kas. Karena investor melihat risiko eksternal dan akan menunggu hingga masalah terkait pembagian tanah stabil, baru kemudian mempertimbangkan untuk kembali ke kawasan tersebut. Dalam jangka pendek, pasar sentral masih akan menarik arus kas karena peningkatan permintaan investasi yang nyata.

Bapak Tuan menyarankan agar saat ini, investor tanah perlu mempertimbangkan dengan cermat ketika berinvestasi di bidang tanah di wilayah yang sedang dalam masa transisi sesuai Undang-Undang Usaha Properti atau Undang-Undang Perumahan, terutama di wilayah yang melarang pembagian dan penjualan tanah. Pembeli perlu memastikan bahwa tanah investasi tersebut bersertifikat.

Senada dengan itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengatakan bahwa dalam jangka panjang, pengetatan pembagian dan penjualan tanah akan membantu pasar ini berkembang ke arah yang transparan dan berkelanjutan, mencegah spekulasi, "demam" tanah, dan membatasi pemborosan tanah.

Apa yang menyebabkan harga apartemen di Hanoi melonjak?

Permintaan akan perumahan terus meningkat, memberikan tekanan pada pasokan dan mendorong harga real estat secara umum untuk terus mencapai tingkat baru, yang masing-masing lebih tinggi dari sebelumnya.

Khususnya, segmen apartemen di Hanoi terus mengalami lonjakan harga. Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) telah menunjukkan faktor-faktor yang menyebabkan harga apartemen di Hanoi terus mencetak rekor baru.

Sejak tahun 2018, kebijakan terkait sumber permodalan serta keputusan instansi dan departemen dalam mengendalikan pasar properti menjadi salah satu penyebab menurunnya pasokan properti residensial secara signifikan.

Data riset VARS menunjukkan bahwa harga apartemen di Hanoi telah meningkat selama puluhan kuartal berturut-turut. Indeks harga apartemen di Hanoi pada kuartal pertama tahun 2024 meningkat sebesar 48% dibandingkan kuartal pertama tahun 2019 dan meningkat sebesar 8 poin persentase dibandingkan kuartal terakhir tahun 2023—kenaikan tertinggi dalam 5 tahun terakhir.

Para ahli VARS menunjukkan bahwa infrastruktur terus ditingkatkan, sehingga nilai properti juga meningkat secara proporsional seiring dengan investasi. Namun, tidak masuk akal untuk berinvestasi sekali saja dan meningkatkannya 3-4 kali lipat.

Alasan mengapa harga apartemen di Hanoi terus menembus harga tertinggi adalah karena permintaan investasi yang tinggi ketika arus kas yang besar "mengalir" deras ke properti untuk menahan aset, terutama dalam konteks suku bunga bank yang mencapai "titik terendah". Selain itu, permintaan investasi apartemen sewa juga didorong oleh kebutuhan akomodasi sejumlah besar wisatawan internasional, pakar asing, atau mahasiswa yang berbondong-bondong ke ibu kota.

Sementara itu, pasokan terlalu terbatas, terjadi kekurangan barang untuk memenuhi permintaan pasar. Berdasarkan psikologi umum, permintaan kepemilikan rumah masyarakat Vietnam selalu tinggi dan terus meningkat... Serangkaian faktor ini secara bersamaan memengaruhi harga segmen apartemen di Hanoi dan terus memecahkan rekor harganya sendiri.

VARS memperkirakan bahwa pada tahun 2025, populasi Hanoi diperkirakan akan mencapai 9 juta jiwa, dengan tingkat urbanisasi sebesar 62%. Dengan demikian, pada tahun 2025, populasi yang tinggal di wilayah perkotaan akan mencapai sekitar 5.580.000 jiwa, meningkat dari 4.138.500 jiwa pada tahun 2022; setara dengan sekitar 120.000 rumah tangga perkotaan baru setiap tahun.

Sementara itu, VARS mengutip data dari Rencana Pembangunan Perumahan Hanoi periode 2021-2025 yang juga menunjukkan bahwa total permintaan untuk periode 2022-2025 adalah 185.200 rumah; di antaranya terdapat 166.600 apartemen. Sementara itu, jumlah apartemen baru yang dijual di Hanoi terus menurun.

Pada tahun 2023, total pasokan apartemen baru hanya akan mencapai sekitar 11.000 unit, atau meningkat 66% dibandingkan periode yang sama tahun 2022. Pada kuartal pertama tahun 2024 saja, seluruh pasar Hanoi hanya akan mencatat sekitar 3.000 unit apartemen baru.

Dengan demikian, mulai sekarang hingga tahun 2025, rata-rata Hanoi masih akan kekurangan sekitar 50.000 apartemen setiap tahunnya. Sementara itu, jumlah proyek perumahan komersial baru yang berlisensi terus menurun dan orang-orang enggan menjual rumah mereka karena khawatir jika harga terus naik, mereka tidak akan punya cukup uang untuk membeli rumah lain; apalagi sekarang tidak ada apartemen dengan harga "terjangkau" di pasaran.

Pada tahun 2023, total pasokan apartemen baru hanya akan mencapai sekitar 11.000 unit, atau setara dengan 66% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2022. (Foto: HA)

Kasus-kasus di mana organisasi dan individu asing diizinkan memiliki rumah di Vietnam

Pasal 17 Undang-Undang Perumahan 2023 (berlaku mulai 1 Januari 2025) menetapkan organisasi dan individu asing yang diizinkan memiliki rumah dan bentuk kepemilikan rumah di Vietnam.

Oleh karena itu, organisasi dan individu asing diizinkan memiliki rumah di Vietnam, termasuk:

Organisasi ekonomi dengan modal asing berinvestasi dalam proyek pembangunan perumahan di Vietnam sesuai dengan ketentuan undang-undang ini dan ketentuan hukum terkait lainnya;

Organisasi ekonomi penanaman modal asing, cabang, kantor perwakilan perusahaan asing, dana penanaman modal asing, dan cabang bank asing yang beroperasi di Vietnam (selanjutnya disebut organisasi asing);

Orang asing diizinkan memasuki Vietnam.

Organisasi dan individu asing yang disebutkan dalam Klausul 1 Pasal ini diizinkan memiliki rumah di Vietnam, termasuk apartemen dan rumah individu melalui bentuk-bentuk berikut:

Organisasi yang disebutkan dalam Poin a, Klausul 1 Pasal ini diizinkan memiliki rumah melalui pelaksanaan proyek investasi pembangunan perumahan di Vietnam;

Badan usaha dan perseorangan sebagaimana dimaksud pada huruf b dan huruf c ayat 1 pasal ini, dapat memiliki rumah tinggal dengan cara membeli atau menyewa rumah tinggal komersial dari penanam modal proyek investasi pembangunan perumahan, menerima hadiah, atau mewarisi rumah tinggal komersial pada proyek investasi pembangunan perumahan yang tidak berlokasi di kawasan yang menunjang pertahanan dan keamanan negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 Undang-Undang ini;

Badan usaha dan perseorangan sebagaimana dimaksud pada huruf b dan huruf c angka 1 Pasal ini, dapat memiliki rumah dengan cara membeli atau menyewa rumah dari badan usaha dan perseorangan asing yang telah memiliki rumah sebagaimana dimaksud pada huruf b angka 1 Pasal ini.

Quang Binh akan melelang 128 bidang tanah.

Provinsi Quang Binh akan melelang hak guna lahan (HPL) 128 bidang tanah di Distrik Quang Trach, Kota Ba Don, dan Kota Dong Hoi pada Mei mendatang. Harga awal terendah adalah 560 juta VND dan tertinggi hampir 6 miliar VND.

Di kota Ba Don , 50 bidang tanah milik Badan Pengelola Proyek Pengembangan Dana Tanah dan Investasi kota Ba Don akan dilelang hak penggunaan tanahnya oleh Pusat Layanan Lelang Properti Provinsi Quang Binh pada sore hari tanggal 7 Mei.

Ke-50 bidang tanah yang dilelang merupakan lahan permukiman pedesaan dengan penggunaan jangka panjang. Bidang-bidang tanah tersebut merupakan bagian dari proyek infrastruktur permukiman di sepanjang jalan utama dari Jalan Raya Nasional 12A hingga pusat komune di wilayah Selatan, yaitu Kota Ba Don.

Luas tanah berkisar antara 160-240 m2. Harga mulai dari 560 juta VND hingga lebih dari 2 miliar VND/bidang tanah.

Batas waktu penerimaan dokumen pendaftaran dan penawaran adalah pukul 16.30 tanggal 4 Mei. Pengumuman penawaran akan dilaksanakan di aula Komite Rakyat Kecamatan Quang Hoa, Kecamatan Ba ​​Don.

Juga di kota Ba Don, Pusat Layanan Lelang Properti Provinsi Quang Binh terus menyelenggarakan lelang hak penggunaan tanah untuk 10 bidang tanah pada sore hari tanggal 13 Mei.

Semua bidang tanah yang dilelang adalah tanah pemukiman perkotaan, bagian dari proyek infrastruktur teknis kawasan pemukiman Dong Mua, distrik Quang Thuan, kota Ba Don.

Luas setiap kavling berkisar antara 160,8-237 m2/kavling. Harga mulai dari 746 juta VND hingga lebih dari 1,3 miliar VND/kavling.

Batas waktu penerimaan dokumen lelang dan penawaran adalah pukul 16.30 tanggal 10 Mei di Kantor Komite Rakyat Distrik Quang Thuan.

Pengumuman harga yang dibayarkan akan dilakukan di aula Komite Rakyat distrik Quang Thuan.

Di distrik Quang Trach , 42 bidang tanah milik Komite Rakyat komunitas Quang Phu akan dilelang hak penggunaan tanahnya oleh Pusat Layanan Lelang Properti Provinsi Quang Binh pada pagi hari tanggal 16 Mei.

42 bidang tanah adalah tanah pemukiman pedesaan, dengan penggunaan jangka panjang; milik proyek infrastruktur teknis kawasan perencanaan pemukiman desa Nam Lanh, komune Quang Phu.

Luas tanah 200-303,6 m2/kavling. Harga mulai dari 680 juta VND hingga hampir 1,4 miliar VND/kavling.

Lelang ini hanya dilakukan melalui pemungutan suara tidak langsung satu kali selama periode pendaftaran. Batas waktu penyerahan formulir pendaftaran dan penawaran adalah pukul 16.30 tanggal 13 Mei, di kantor pusat Komite Rakyat Komune Quang Phu.

Pengumuman harga yang dibayarkan akan dilakukan di aula Komite Rakyat komune Quang Phu.

Di Kota Dong Hoi , pada pagi hari tanggal 13 Mei, Pusat Layanan Lelang Properti Provinsi Quang Binh dan Badan Manajemen Proyek Investasi Konstruksi Sipil dan Industri Provinsi Quang Binh akan menyelenggarakan lelang hak guna lahan seluas 26 bidang tanah.

Bidang tanah milik proyek infrastruktur teknis kawasan perumahan di Pusat Administrasi Kecamatan Duc Ninh Dong.

Luas tanah mulai dari 126-331,5 m2/tanah. Harga mulai dari lebih dari 1,4 miliar hingga lebih dari 5,9 miliar VND/tanah.

Pendaftaran untuk berpartisipasi dalam lelang dan pemungutan suara dibuka hingga pukul 16.30 tanggal 10 Mei. Pengumuman penawaran akan dilakukan di aula Pusat Layanan Lelang Properti Provinsi Quang Binh.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html