Menghilangkan "hambatan" dalam pengelolaan apartemen mini, lebih banyak peluang bagi pembeli rumah

[iklan_1]

Sebab, mulai 1 Agustus nanti, saat Undang-Undang Perumahan 2023 resmi berlaku, pemilik rumah susun mini yang memenuhi syarat akan mendapatkan sertifikat hak milik atas rumah dan aset lain yang melekat pada tanah sesuai ketentuan undang-undang pertanahan dan dapat menjual, menyewakan, atau menyewa-beli.

Selama 10 tahun terakhir, pengelolaan dan pemanfaatan apartemen mini selalu menjadi isu hangat yang menyita perhatian khusus dari masyarakat, para ahli, dan pengelola... Apartemen mini mendapat perhatian khusus karena selama ini, banyak sekali kekurangannya, tidak ada regulasi yang jelas dalam dokumen hukum, sehingga terjadi pengelolaan yang longgar; ada yang berkolusi dengan sejumlah pejabat di instansi negara untuk menutupi pelanggaran tata tertib pembangunan (perambahan ruang publik, penambahan ketinggian bangunan...), pencegahan dan penanggulangan kebakaran... yang mengakibatkan banyak akibat serius yang mengakibatkan kerusakan berat pada jiwa dan harta benda warga yang tinggal di proyek tersebut.

Kisah-kisah memilukan masih tersaji di depan mata kita, seperti kebakaran di apartemen mini No. 37, Gang 29/70, Jalan Khuong Ha (Kelurahan Khuong Dinh, Distrik Thanh Xuan) yang menewaskan 56 orang pada 13 September 2023. Apartemen mini ini awalnya memiliki izin 3 lantai dan 1 loteng, tetapi kemudian dibangun menjadi 9 lantai oleh investor. Hanya sekitar 8 bulan kemudian, kebakaran apartemen mini lainnya yang berakibat fatal terjadi di No. 1, Gang 43/98/31, Jalan Trung Kinh (Kelurahan Trung Hoa, Distrik Cau Giay), menewaskan 14 orang, termasuk keluarga pemilik rumah dan para penghuninya.

Selain itu, dengan "ambiguitas" peraturan kepemilikan apartemen mini dalam dokumen hukum, khususnya dalam Klausul 3, Pasal 43, Keputusan 71/2010/ND-CP yang memperbolehkan pembangunan rumah individu untuk rumah tangga dan individu, yang kemudian disahkan dalam Pasal 46, Undang-Undang Perumahan 2014, hal ini menyebabkan lini produk ini berkembang pesat tanpa kendali. Para investor tidak hanya melanggar peraturan tentang desain fungsional, ketinggian, pencegahan dan penanggulangan kebakaran... tetapi juga mengatur transaksi dan transfer melalui perjanjian tertulis, karena tidak memenuhi persyaratan hukum; dan masyarakat dengan keuangan terbatas telah menerima produk ini sebagai aturan yang tak terelakkan.

Banyak gedung apartemen mini dibangun secara ilegal di kota-kota besar di atas lahan yang tersebar di dalam kawasan perumahan, dengan lalu lintas yang padat, tidak menjamin kualitas, keamanan, dan pencegahan kebakaran; tidak memenuhi syarat untuk buku merah terpisah bagi pembeli, sehingga menyebabkan perselisihan, keluhan, dan ketidakamanan sosial. Namun, banyak orang telah menerima produk ini sebagai aturan yang tak terelakkan, karena sekaligus memenuhi persyaratan: dekat dengan pusat kota, lebih murah daripada produk perumahan lainnya... karena keterbatasan finansial," analisis Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, Dr. Nguyen Van Dinh.

Sejak Keputusan 71/2010/ND-CP diterbitkan dan disahkan dalam Undang-Undang Perumahan pada tahun 2014, apartemen mini telah berkembang pesat di seluruh negeri, terutama di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh... daerah dengan lahan terbatas, kepadatan penduduk, dan minimnya produk perumahan menyebabkan harga rumah melonjak setiap kuartal dan setiap tahun, sehingga semakin sulit bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah. Dalam situasi ini, apartemen mini dianggap sebagai penyelamat bagi banyak orang tersebut.

Sesuai kebutuhan pasar, ketika permintaan meningkat, pasokan pun meningkat, dan produk apartemen mini pun dikembangkan sebagai kebutuhan ekonomi pasar. Menurut statistik awal, ibu kota Hanoi saat ini memiliki sekitar 2.000 unit apartemen mini; sementara di Kota Ho Chi Minh jumlahnya jauh lebih besar, yaitu sekitar 42.000 unit apartemen mini. Namun, mengingat kekurangan, keterbatasan, dan distorsi dalam pengelolaan dan pemanfaatan apartemen mini, selama 10 tahun terakhir telah terjadi banyak perdebatan mengenai perlu atau tidaknya keberadaan produk apartemen mini.

"Seiring meningkatnya gelombang migrasi ke kota-kota besar untuk bekerja dan mencari nafkah, para pekerja biasa dan masyarakat berpenghasilan rendah dengan kondisi keuangan terbatas tidak dapat mengakses produk perumahan yang mahal, sehingga mereka beralih ke apartemen mini. Hal ini juga dianggap sebagai produk khas ekonomi pasar. Meskipun menyadari bahwa produk ini memiliki banyak potensi risiko dalam hal kualitas konstruksi maupun masalah hukum, banyak orang masih menerimanya dengan senang hati," ujar pakar manajemen perkotaan, Arsitek Tran Huy Anh.

Menghadapi kekurangan dalam pengelolaan dan pemanfaatan apartemen mini, Undang-Undang Perumahan 2023 telah menetapkan peraturan khusus untuk lini produk ini. Oleh karena itu, mulai 1 Agustus, saat undang-undang ini resmi berlaku, pemilik apartemen mini yang memenuhi persyaratan akan diberikan sertifikat kepemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah (umumnya dikenal sebagai buku merah muda) sesuai dengan undang-undang pertanahan, dan juga dapat menjual, menyewakan, atau menyewa-beli.

Dengan demikian, apartemen mini yang memenuhi persyaratan pencegahan dan pemadaman kebakaran, memiliki jalan yang memungkinkan kendaraan pemadam kebakaran dapat bergerak ke kaki bangunan, memiliki hak guna tanah, memenuhi persyaratan sebagai investor proyek perumahan; pada saat yang sama harus mematuhi peraturan tentang pengelolaan dan penggunaan bangunan apartemen dari Kementerian Konstruksi (Kementerian Konstruksi akan menerbitkan standar dan peraturan terpisah tentang pengelolaan dan pengoperasian apartemen mini)... akan diizinkan untuk melakukan bisnis sesuai dengan ketentuan hukum saat ini.

“Saya mengapresiasi peraturan dalam Undang-Undang Perumahan 2023 ini, karena menghilangkan banyak hambatan dalam pengelolaan dan operasional apartemen mini. Ini merupakan produk ekonomi pasar yang melibatkan permintaan dan penawaran, karena saat ini permintaan pasar untuk produk perumahan murah sangat tinggi. Kita tidak bisa melarangnya hanya karena kita tidak bisa mengelolanya. Mengizinkannya beroperasi secara legal akan menjadi dasar bagi otoritas di semua tingkatan untuk mengontrolnya lebih ketat, sehingga menciptakan keadilan bagi apartemen mini seperti halnya produk perumahan lainnya,” ujar Nguyen The Diep, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club.