Serangkaian kebijakan baru berlaku mulai Agustus 2024

Undang-undang usaha pertanahan, perumahan dan real estate mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus 2024.

Pada tanggal 29 Juni, Majelis Nasional telah memberikan suara untuk mengesahkan Undang-Undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan No. 31/2024/QH15, Undang-Undang Perumahan No. 27/2023/QH15, Undang-Undang Bisnis Properti No. 29/2023/QH15, dan Undang-Undang Lembaga Perkreditan No. 32/2024/QH15.

Terdiri dari 5 Pasal dan berlaku efektif sejak 1 Agustus 2024, Undang-Undang ini menetapkan perubahan dan penambahan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan No. 31/2024/QH15, seperti perubahan dan penambahan Pasal 2, Pasal 251: "Menghapuskan Keputusan Majelis Nasional No. 132/2020/QH14 tanggal 17 November 2020 yang merupakan uji coba sejumlah kebijakan untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pengelolaan dan pemanfaatan tanah pertahanan dan keamanan nasional yang dipadukan dengan kegiatan produksi tenaga kerja dan konstruksi ekonomi mulai 1 Januari 2025."

Undang-undang tentang pertanahan, perumahan, dan bisnis properti akan berlaku mulai 1 Agustus 2024. Foto: Pham Hung

Mengubah dan menambah Pasal 1, Pasal 252: “Undang-Undang ini mulai berlaku pada tanggal 1 Agustus 2024, kecuali untuk hal-hal yang ditentukan dalam Pasal 2 dan Pasal 3 Pasal ini.”

Selain itu, mengubah dan melengkapi Klausul 10, Pasal 255: “Proyek investasi dalam hal alokasi tanah dan sewa tanah tidak melalui bentuk lelang hak guna tanah menurut ketentuan Undang-Undang Pertanahan No. 45/2013/QH13, peraturan perundang-undangan terkait dan sesuai dengan perencanaan dan rencana tata ruang tetapi belum dialokasikan atau disewakan tanahnya, harus terus melakukan langkah-langkah selanjutnya dalam urutan dan prosedur alokasi tanah dan sewa tanah untuk mengalokasikan tanah dan menyewakan tanah kepada investor dan pemilik proyek menurut ketentuan Undang-Undang ini jika mereka termasuk dalam salah satu kasus berikut:

a) Proyek telah memilih investor dan pemilik proyek sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penanaman modal, peraturan perundang-undangan di bidang perumahan, dan peraturan perundang-undangan di bidang lelang sejak tanggal 1 Juli 2014 sampai dengan sebelum tanggal 1 Agustus 2024;

b) Proyek yang penanam modalnya telah menyampaikan dokumen yang sah untuk melaksanakan prosedur pemilihan penanam modal dan pemilik proyek sebelum tanggal 1 Agustus 2024 dan telah memilih penanam modal dan pemilik proyek sebelum tanggal 1 Januari 2025.

Penentuan investor dan pemberi kerja untuk proyek sebagaimana dimaksud pada poin ini dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang penanaman modal, peraturan perundang-undangan di bidang perumahan, dan peraturan perundang-undangan di bidang lelang yang berlaku pada saat pemasukan berkas.

Bersamaan dengan itu, Undang-Undang ini juga mengubah dan melengkapi Pasal 1, Pasal 197 Undang-Undang Perumahan No. 27/2023/QH15; mengubah dan melengkapi Pasal 1, Pasal 82 Undang-Undang Usaha Properti No. 29/2023/QH15; serta mengubah dan melengkapi Pasal 2, Pasal 209 Undang-Undang Lembaga Perkreditan No. 32/2024/QH15, yang berlaku efektif sejak 1 Agustus 2024.

Peraturan baru tentang kompensasi, dukungan dan pemukiman kembali

Pemerintah menerbitkan Keputusan No. 88/2024/ND-CP tanggal 13 Juli 2024 yang mengatur kompensasi, dukungan dan pemukiman kembali ketika Negara memperoleh tanah; berlaku mulai 1 Agustus 2024.

Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2008 tentang Pertanahan mengatur tentang ganti rugi berupa tanah yang peruntukannya bukan tanah yang diambil alih atau berupa perumahan, apabila Negara mengambil alih tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 96 ayat (1), Pasal 98 ayat (1), Pasal 99 ayat (1) Undang-Undang Pertanahan.

Menurut peraturan, harga tanah untuk perhitungan biaya penggunaan tanah saat memberikan kompensasi dengan tanah dengan tujuan penggunaan yang berbeda dari jenis tanah yang diambil kembali untuk rumah tangga, individu, dan orang-orang asal Vietnam yang tinggal di luar negeri yang menggunakan tanah tempat tinggal atau memiliki rumah yang melekat pada hak penggunaan tanah di Vietnam adalah harga tanah yang ditentukan menurut daftar harga tanah pada saat persetujuan rencana kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali.

Dalam hal ganti rugi dengan cara sewa tanah dan sewa tanah dibayar sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa, maka harga tanah yang digunakan untuk menghitung sewa tanah adalah harga tanah tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah yang berwenang pada saat persetujuan rencana ganti rugi, dukungan, dan pemukiman kembali.

Harga tanah untuk perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah ketika memberikan kompensasi dengan tanah yang memiliki tujuan berbeda dari jenis tanah yang diambil alih untuk organisasi ekonomi dengan tanah perumahan yang diambil alih adalah harga tanah tertentu yang diputuskan oleh Komite Rakyat pada tingkat yang berwenang pada saat menyetujui rencana kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali.

Masyarakat yang tanahnya diambil alih diberikan ganti rugi dengan tanah yang peruntukannya berbeda dengan jenis tanah yang diambil alih atau dengan perumahan apabila terjadi selisih nilai antara ganti rugi dan dukungan tanah dengan biaya penggunaan tanah, sewa tanah yang harus dibayar ketika tanah tersebut dialokasikan, menyewa tanah lain atau uang untuk membeli perumahan, akan ditangani sebagai berikut:

Dalam hal ganti rugi dan dukungan tanah lebih besar dari biaya penggunaan tanah atau biaya sewa tanah yang harus dibayarkan ketika tanah dialokasikan atau disewakan untuk tujuan selain dari jenis tanah yang diambil kembali atau harga pembelian rumah, orang yang tanahnya diambil kembali akan menerima selisihnya;

Jika ganti rugi dan dukungan atas tanah lebih kecil dari biaya penggunaan tanah atau sewa tanah yang harus dibayarkan ketika tanah dialokasikan atau disewakan untuk tujuan lain selain jenis tanah yang diambil kembali atau harga pembelian rumah, orang yang tanahnya diambil kembali harus membayar selisihnya.

Komite Rakyat Provinsi, berdasarkan dana tanah, dana perumahan dan situasi lokal yang sebenarnya, harus menetapkan tingkat konversi dan kondisi kompensasi dalam hal tanah dengan tujuan penggunaan yang berbeda dari jenis tanah yang diambil kembali atau dalam hal perumahan untuk memberikan kompensasi kepada orang-orang yang tanahnya diambil kembali sebagaimana ditentukan.

Standar penilaian properti

Kementerian Keuangan menerbitkan Surat Edaran No. 42/2024/TT-BTC tertanggal 20 Juni 2024 yang mengumumkan Standar Penilaian Vietnam tentang penilaian real estat, berlaku mulai 5 Agustus 2024.

Oleh karena itu, Standar Penilaian Vietnam mengatur dan memberikan panduan penilaian real estat dalam menilai harga sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang harga. Standar Penilaian Vietnam ini tidak berlaku untuk penilaian tanah sesuai dengan ketentuan undang-undang tentang pertanahan.

Pendekatan yang diterapkan dalam penilaian real estat meliputi pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan sebagaimana ditentukan dalam Standar Penilaian Vietnam atau menggunakan kombinasi pendekatan tersebut.

Metode penilaian yang digunakan dalam penilaian real estat mencakup metode penilaian yang termasuk dalam pendekatan-pendekatan tersebut atau kombinasi dari pendekatan-pendekatan yang telah disebutkan sebelumnya. Metode surplus adalah metode penilaian yang dibangun berdasarkan kombinasi pendekatan pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan.

Berdasarkan karakteristik real estat yang akan dinilai, tujuan penilaian, waktu penilaian, dasar nilai penilaian, informasi dan data tentang real estat yang akan dinilai yang dapat dikumpulkan untuk memilih pendekatan dan metode penilaian yang tepat.

Peraturan baru tentang pembelian dan penjualan obligasi korporasi oleh lembaga kredit

Bank Negara menerbitkan Surat Edaran Nomor 11/2024/TT-NHNN tanggal 28 Juni 2024 yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Surat Edaran Nomor 16/2021/TT-NHNN yang mengatur tentang pembelian dan penjualan obligasi korporasi oleh lembaga kredit dan kantor cabang bank asing; berlaku efektif sejak tanggal 12 Agustus 2024.

Surat Edaran 11/2024/TT-NHNN menambahkan Klausul 14 pada Pasal 4 tentang prinsip jual beli obligasi korporasi: perusahaan penerbit wajib mengirimkan informasi mengenai pihak terkait kepada lembaga kredit sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Lembaga Perkreditan sebelum lembaga kredit membeli obligasi korporasi. Pihak terkait dari perusahaan penerbit adalah organisasi dan orang pribadi yang memiliki hubungan dengan perusahaan penerbit sebagaimana diatur dalam Klausul 24, Pasal 4 Undang-Undang Lembaga Perkreditan.

Informasi tentang orang terkait yang merupakan perorangan, meliputi: nama lengkap; nomor identifikasi pribadi; kewarganegaraan, nomor paspor, tanggal penerbitan, tempat penerbitan untuk warga negara asing; hubungan dengan perusahaan penerbit. Informasi tentang orang terkait yang merupakan organisasi, meliputi: nama, kode perusahaan, alamat kantor pusat perusahaan, nomor Tanda Daftar Usaha atau dokumen hukum yang setara; perwakilan hukum, hubungan dengan perusahaan penerbit.

Selain itu, Surat Edaran tersebut menambahkan Pasal 15 pada Pasal 4: lembaga perkreditan wajib menggunakan jasa pembayaran nontunai dalam melakukan pembayaran atas pembelian dan penjualan obligasi korporasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pembayaran nontunai.

Surat Edaran ini juga mengubah dan melengkapi Klausul 1, Pasal 8 tentang batasan pembelian obligasi korporasi. Dengan demikian, total saldo pembelian obligasi korporasi (termasuk obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan pihak terkait dari perusahaan tersebut) dihitung ke dalam total saldo kredit yang belum dilunasi oleh nasabah, nasabah, dan pihak terkait sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Lembaga Perkreditan dan peraturan Bank Negara Vietnam tentang batasan dan rasio keamanan dalam operasional lembaga perkreditan.

Perubahan peraturan tentang investasi tidak langsung di luar negeri

Bank Negara menerbitkan Surat Edaran Nomor 23/2024/TT-NHNN tanggal 28 Juni 2024 yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Surat Edaran Nomor 10/2016/TT-NHNN tanggal 29 Juni 2016 yang mengatur sejumlah isi yang ditentukan dalam Keputusan Pemerintah Nomor 135/2015/ND-CP tanggal 31 Desember 2015 yang mengatur penanaman modal tidak langsung di luar negeri.

Surat Edaran ini mengubah dan melengkapi Pasal 8 tentang prinsip-prinsip pelaksanaan program penghargaan saham luar negeri. Dengan demikian, pelaksanaan program penghargaan saham luar negeri harus memenuhi prinsip-prinsip berikut: program penghargaan saham luar negeri dengan peserta karyawan Vietnam hanya dapat dilaksanakan melalui organisasi penyelenggara program penghargaan saham.

Mata uang asing yang dikumpulkan dari dividen dan pendapatan sah lainnya terkait program penghargaan saham luar negeri wajib ditransfer kepada karyawan Vietnam melalui rekening pelaksanaan program sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 Surat Edaran ini. Patuhi peraturan tentang pengelolaan valuta asing, kewajiban pembayaran pajak penghasilan, dan peraturan perundang-undangan Vietnam lainnya yang relevan.

Dibandingkan dengan ketentuan saat ini, Surat Edaran 23/2024/TT-NHNN telah menghapus persyaratan konfirmasi pendaftaran dari Bank Negara sebelum melaksanakan program pemberian penghargaan atas saham yang diterbitkan di luar negeri.

Pada saat yang sama, Surat Edaran tersebut juga mengubah dan menambah Pasal 9 tentang bentuk bonus: (1) Bonus langsung dalam bentuk saham; (2) Bentuk lain saham bonus di luar negeri yang tidak menghasilkan arus kas di luar negeri.

Surat Edaran tersebut menambahkan bentuk-bentuk lain dari pemberian saham di luar negeri yang tidak menghasilkan arus kas di luar negeri. Peraturan saat ini hanya menyebutkan pemberian saham langsung dan pemberian hak pembelian saham dengan ketentuan preferensial.

Sumber: https://kinhtedothi.vn/hang-loat-chinh-sach-moi-co-hieu-luc-tu-thang-8-2024.html