Bukan Hanoi, ini adalah tempat dengan kinerja sewa apartemen tertinggi di negara ini, pasar di Kota Ho Chi Minh tumbuh positif lagi.

Kejutan tentang lokasi dengan kinerja sewa apartemen tertinggi di negara ini, pasar Kota Ho Chi Minh mencatat sinyal positif, tempat dengan harga tanah tertinggi di Vinh Phuc ... adalah berita real estat terkini.

Rata-rata imbal hasil sewa apartemen di Binh Duong saat ini mencapai 4,7%, jauh lebih tinggi daripada 3,7% di Hanoi dan 3,6% di Kota Ho Chi Minh. (Sumber: Crystal Bay)

Pasar Kota Ho Chi Minh berangsur pulih

Pasar properti Kota Ho Chi Minh (HCMC) telah pulih secara bertahap, dari level negatif pada tahun 2023 menjadi pertumbuhan positif kembali sejak awal tahun 2024. Laju pertumbuhannya memang lambat, tetapi ada tanda-tanda positif.

Menurut laporan Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dalam 11 bulan pertama tahun 2024, Kota ini telah membangun 7,8 juta meter persegi ruang lantai perumahan baru (mencapai 97,5% dari target 8 juta meter persegi untuk tahun 2024). Dari jumlah tersebut, perumahan individu seluas 3,830 juta meter persegi, perumahan komersial seluas sekitar 3,826 juta meter persegi, dan perumahan sosial seluas 0,144 juta meter persegi. Kota ini telah menyelesaikan 2 proyek perumahan sosial, dengan skala 610 unit dan luas lantai 50.831 meter persegi.

Saat ini, pasar properti di Kota Ho Chi Minh telah pulih secara bertahap, dari level negatif pada tahun 2023 menjadi pertumbuhan positif sejak awal tahun 2024. Laju pertumbuhannya memang masih lambat, tetapi ada tanda-tanda positif. Beberapa proyek baru telah disetujui untuk investasi dan beberapa proyek lama telah dimulai kembali berkat penghapusan berbagai kendala.

Dengan demikian, dalam 11 bulan pertama tahun 2024, Kota ini telah memperoleh persetujuan investasi untuk 12 proyek perumahan komersial (termasuk 1 proyek perumahan sosial); 2 proyek telah memperoleh izin mendirikan bangunan; lebih dari 31.000 apartemen komersial sedang dibangun; 1.611 apartemen masa depan memenuhi syarat untuk mobilisasi modal, dan 3 proyek perumahan sosial telah selesai dibangun dengan 2.122 apartemen.

Terkait dengan upaya penanggulangan kendala proyek real estat, Dinas Pekerjaan Umum telah memberikan nasihat kepada Pemerintah Kota untuk terus memimpin dan menugaskan Dinas-dinas dan cabang-cabang Kota untuk terus meninjau proyek-proyek investasi yang lambat terlaksana akibat permasalahan yang timbul dalam proses pemenuhan ketentuan perundang-undangan, agar mendapatkan arahan dalam menanganinya sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, sehingga tidak terjadi pemborosan sumber daya lahan, yang dapat mengakibatkan hilangnya keindahan kota, serta keselamatan konstruksi.

Beberapa proyek apartemen di Binh Duong memiliki hasil sewa melebihi 7%/tahun.

Menurut data Tinjauan Pasar Apartemen Binh Duong 2024 dari Batdongsan.com.vn, rata-rata imbal hasil sewa apartemen di Binh Duong saat ini mencapai 4,7%, melampaui 3,7% di Hanoi dan 3,6% di Kota Ho Chi Minh. 3,6% juga merupakan rata-rata imbal hasil sewa apartemen secara nasional pada tahun 2024.

Patut dicatat, beberapa proyek di Binh Duong mencatat imbal hasil sewa apartemen sebesar 6%-7,5% per tahun. Angka ini dapat dianggap sebagai rekor di Vietnam, hampir dua kali lipat imbal hasil sewa apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.

Hasil sewa yang baik di Binh Duong sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa apartemen kelas atas di sini memiliki harga beli yang wajar sementara harga sewanya tinggi dan tingkat huniannya stabil. Jenis produk dengan standar serah terima ini menarik pelanggan dari segmen kelas atas, yang bersedia membayar harga sewa yang lebih tinggi. Rata-rata, setiap apartemen kelas atas di Binh Duong (harga beli sekitar 45-50 juta VND/m2) dapat disewa dengan harga 12 juta VND per bulan untuk apartemen 1 kamar tidur, 15-16 juta VND (apartemen 2 kamar tidur) dan 18-20 juta VND untuk apartemen 3 kamar tidur. Namun, jika di Kota Ho Chi Minh atau Hanoi, apartemen dengan harga 45-50 juta VND/m2 hanya dapat disewa dengan harga sekitar 7-12 juta VND per apartemen tergantung pada jumlah kamar tidur.

Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur Regional Selatan Batdongsan.com.vn, mengatakan: “Tingkat hunian apartemen mewah di Binh Duong sekitar 80-90%, bahkan beberapa proyek hampir selalu “penuh”, hal ini disebabkan oleh tingginya permintaan sewa berkat pesatnya pembangunan kawasan industri, yang menarik para pekerja dan ahli untuk bekerja.

Binh Duong saat ini berada di peringkat teratas negara dalam hal menarik FDI dan peringkat kedua dalam tingkat imigrasi. Provinsi ini juga menerapkan berbagai kebijakan untuk mendukung bisnis dalam menarik dan mempertahankan tenaga kerja. Dengan pendapatan per kapita tertinggi di negara ini, Binh Duong telah menjadi tujuan yang menarik bagi para imigran.

Di antara 5 pasar properti sewa terbesar di Vietnam selain Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, Binh Duong merupakan lokasi terdepan dalam hal jumlah peminat dan tingkat pertumbuhan, melampaui provinsi dan kota lain seperti Da Nang, Hai Phong, dan Khanh Hoa. Pada kuartal ketiga tahun 2024, jumlah pencarian apartemen sewa di Binh Duong meningkat sebesar 58% dibandingkan kuartal pertama tahun 2021.

Terkait struktur pelanggan, minat terhadap apartemen Binh Duong terutama berasal dari permintaan investasi dan sebagian hunian riil warga Kota Ho Chi Minh, serta permintaan hunian riil dari warga lokal. Dari jumlah tersebut, pelanggan dari Kota Ho Chi Minh mencapai 49%, sementara pelanggan dari Binh Duong dan provinsi sekitarnya mencapai 33%, menurut data Tinjauan Pasar Apartemen Binh Duong 2024 dari Batdongsan.com.vn.

Segmen apartemen mewah di Binh Duong dianggap sebagai pendorong utama pendapatan sewa provinsi ini. Namun, harga apartemen mewah di sini berada di dataran rendah, 30-200% lebih rendah daripada di Hanoi, Kota Ho Chi Minh, dan kota-kota besar lainnya, sehingga memudahkan investor mengakses pasar sekaligus memastikan potensi keuntungan yang tinggi.

Di Binh Duong, apartemen dengan harga 45-50 juta VND/m2 memiliki standar serah terima yang tinggi dan mempertahankan tingkat hunian 80-90%, dengan harga sewa bulanan sekitar 15 juta VND/apartemen 2 kamar tidur. Namun, di Hanoi atau Kota Ho Chi Minh, apartemen dengan harga 80-90 juta VND/m2 dapat disewa dengan harga yang sama.

Vinh Phuc mengumumkan daftar harga tanah baru

Komite Rakyat Provinsi Vinh Phuc mengeluarkan daftar harga tanah baru sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024. Tercatat, terdapat 54 lokasi yang mengalami fluktuasi harga hingga 5-8 kali lipat.

Dengan demikian, daftar harga tanah yang direvisi dan ditambah telah sepenuhnya memastikan lokasi, rute, dan kawasan pemukiman di Provinsi Vinh Phuc sesuai dengan peraturan baru Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Secara khusus, daftar harga tanah setebal 318 halaman yang baru dikeluarkan telah menambahkan 715 lokasi dan rute serta menghapus 132 rute.

Dari jumlah tersebut, jumlah posisi dengan tingkat fluktuasi yang meningkat 3-5 kali lipat adalah 159 posisi, atau 2,99%. Jumlah posisi dengan tingkat fluktuasi yang meningkat 5-8 kali lipat adalah 54 posisi, atau 1,02%.

Harga tanah tertinggi terdapat di kota Vinh Yen, yakni pada ruas jalan Ngo Quyen hingga simpang jalan Nguyen Viet Xuan di lokasi 1 harga tanahnya mencapai 52 juta VND/m2.

Khususnya di kawasan wisata Tam Dao, harga tanah di banyak lokasi juga mengalami kenaikan. Khususnya, ruas jalan dari persimpangan Hotel Venus yang mengelilingi kawasan taman pusat hingga persimpangan sekolah, lokasi 1, memiliki harga tanah hunian hingga 49 juta VND/m2, sementara harga tanah komersial dan jasa mencapai 18,2 juta VND/m2.

Daftar harga tanah terkini dikeluarkan berdasarkan hasil penyelidikan dan survei lokasi serta perbandingan faktor-faktor sejenis lokasi untuk mengevaluasi dan mengusulkan harga tanah.

Daftar harga tanah baru provinsi Vinh Phuc berlaku mulai 20 Januari dan berlaku hingga akhir tahun 2025.

Regulasi baru penjualan rumah sosial setelah 5 tahun pemakaian, warga untung ratusan juta

Saat pindah unit rumah susun, warga wajib membayar 50% biaya alih fungsi lahan, yaitu sekitar 120-200 juta VND. Dengan peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan 2023, warga tidak perlu membayar biaya ini.

Departemen Umum Perpajakan (Kementerian Keuangan) baru saja menerbitkan dokumen tanggapan kepada Departemen Pajak Hanoi mengenai pemungutan biaya penggunaan tanah saat pengalihan apartemen perumahan sosial.

Bahasa Indonesia: Menurut Direktorat Jenderal Pajak, pada Poin e, Klausul 1, Pasal 89, Undang-Undang Perumahan 2023 menetapkan: “...Setelah 5 tahun sejak tanggal pelunasan pembelian rumah, pembeli rumah susun sosial diperbolehkan menjual kembali rumah tersebut menurut mekanisme pasar kepada yang membutuhkan jika telah diberikan sertifikat; penjual tidak harus membayar biaya penggunaan tanah dan harus membayar pajak penghasilan menurut ketentuan undang-undang tentang pajak, kecuali dalam hal menjual rumah susun sosial sebagai rumah perseorangan, penjual harus membayar biaya penggunaan tanah menurut ketentuan Pemerintah dan harus membayar pajak penghasilan menurut ketentuan undang-undang tentang pajak”.

Pasal 42 Peraturan Pemerintah Nomor 100 Tahun 2024 menetapkan bahwa biaya penggunaan tanah harus dibayarkan ketika menjual kembali perumahan sosial setelah jangka waktu 5 tahun.

Oleh karena itu, selain jumlah yang harus dibayarkan sebagaimana ditentukan, penjual wajib membayar 50% dari biaya penggunaan tanah. Waktu penghitungan biaya penggunaan tanah adalah waktu penyerahan dokumen yang sah untuk pengakuan hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Selain itu, pada Poin d, Klausul 5, Pasal 198 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, ditentukan bahwa dalam hal rumah susun sosial telah terjual dan wajib dilunasi biaya pemanfaatan tanah sebelum berlakunya undang-undang ini, namun hingga berlakunya Undang-Undang Perumahan Tahun 2023, biaya pemanfaatan tanah belum dibayarkan, maka pembayaran tetap dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Berdasarkan ketentuan tersebut di atas, Direktorat Jenderal Pajak menyatakan bahwa apabila pembeli rumah susun diperbolehkan menjual kembali rumah tersebut sesuai ketentuan Undang-Undang Perumahan dan memindahtangankannya setelah tanggal 1 Agustus 2024 (berlakunya Undang-Undang Perumahan), maka pembeli rumah susun tidak wajib membayar retribusi penggunaan tanah dan wajib membayar pajak penghasilan.

Dalam hal menjual perumahan sosial sebagai perumahan individu, penjual harus membayar 50% dari biaya penggunaan tanah dan harus membayar pajak penghasilan.

Dalam hal penjualan rumah susun sosial, uang retribusi penggunaan tanah wajib dibayarkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan sebelum berlakunya Undang-Undang Perumahan, namun uang retribusi penggunaan tanah belum dibayarkan, maka uang tersebut harus tetap dibayarkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perumahan sebelum berlakunya Undang-Undang ini.

Di Hanoi, menurut pasar, banyak proyek apartemen perumahan sosial telah digunakan selama lebih dari 5 tahun dan memenuhi syarat untuk ditransfer, seperti Gedung Dai Kim, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu; 987 Tam Trinh...

Survei di banyak proyek perumahan sosial menunjukkan bahwa meskipun apartemen telah digunakan selama bertahun-tahun, harganya telah meningkat berkali-kali lipat, setara dengan apartemen di proyek perumahan komersial. Harga jual di beberapa tempat mencapai 50 juta VND/m2.

Sebelumnya, saat pindah unit rumah susun (rusun) sosial, warga harus membayar 50% biaya alih fungsi lahan, yaitu sekitar 120-200 juta VND. Dengan peraturan baru, warga tidak perlu membayar biaya ini.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html