Kabar mengejutkan tentang lokasi dengan imbal hasil sewa apartemen tertinggi di negara ini, sinyal positif dari pasar Kota Ho Chi Minh, dan harga tanah tertinggi di provinsi Vinh Phuc … inilah berita properti terkini.
 |
| Rata-rata imbal hasil sewa untuk apartemen di Binh Duong saat ini adalah 4,7%, jauh lebih tinggi daripada Hanoi yang sebesar 3,7% dan Kota Ho Chi Minh yang sebesar 3,6%. (Sumber: Crystal Bay) |
Pasar Kota Ho Chi Minh secara bertahap pulih.
Pasar properti di Kota Ho Chi Minh (HCMC) secara bertahap pulih, dari level negatif pada tahun 2023 menjadi pertumbuhan positif sejak awal tahun 2024. Tingkat pertumbuhan masih lambat tetapi menunjukkan tanda-tanda positif.
Menurut laporan Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, dalam 11 bulan pertama tahun 2024, kota ini telah membangun 7,8 juta meter persegi ruang lantai perumahan baru (mencapai 97,5% dari target tahun 2024 sebesar 8 juta meter persegi). Ini termasuk 3,83 juta meter persegi perumahan individu, sekitar 3,826 juta meter persegi perumahan komersial, dan 0,144 juta meter persegi perumahan sosial. Kota ini telah menyelesaikan dua proyek perumahan sosial, yang terdiri dari 610 unit dan 50.831 meter persegi ruang lantai.
Saat ini, pasar properti Kota Ho Chi Minh secara bertahap pulih, dari level negatif pada tahun 2023 menjadi pertumbuhan positif sejak awal tahun 2024. Tingkat pertumbuhan masih lambat tetapi ada tanda-tanda positif. Beberapa proyek baru telah menerima persetujuan investasi, dan beberapa proyek lama telah dimulai kembali berkat penghapusan hambatan.
Dengan demikian, dalam 11 bulan pertama tahun 2024, kota ini memiliki 12 proyek perumahan komersial yang disetujui untuk investasi (termasuk 1 proyek perumahan sosial); 2 proyek yang diberikan izin konstruksi; lebih dari 31.000 apartemen komersial yang sedang dibangun; 1.611 apartemen masa depan yang memenuhi syarat untuk mobilisasi modal; dan 3 proyek perumahan sosial yang telah selesai dengan 2.122 apartemen.
Terkait upaya penyelesaian kendala pada proyek real estat, Departemen Konstruksi telah menyarankan Komite Rakyat Kota untuk terus memimpin dan menugaskan departemen dan instansi kota untuk terus meninjau proyek investasi yang berjalan lambat karena hambatan yang muncul selama proses kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan, guna menemukan solusi yang sesuai dengan hukum, menghindari pemborosan sumber daya lahan, kerusakan estetika perkotaan, dan keselamatan konstruksi...
Beberapa proyek apartemen di Binh Duong memiliki imbal hasil sewa melebihi 7% per tahun.
Menurut data Tinjauan Pasar Apartemen Binh Duong 2024 dari Batdongsan.com.vn, imbal hasil sewa rata-rata untuk apartemen di Binh Duong saat ini adalah 4,7%, jauh lebih tinggi daripada Hanoi yang sebesar 3,7% dan Kota Ho Chi Minh yang sebesar 3,6%. Angka 3,6% ini juga merupakan imbal hasil sewa rata-rata nasional untuk apartemen pada tahun 2024.
Yang perlu diperhatikan, beberapa proyek di Binh Duong mencatatkan imbal hasil sewa apartemen sebesar 6%–7,5% per tahun. Angka ini dapat dianggap sebagai rekor tertinggi di Vietnam, hampir dua kali lipat imbal hasil sewa apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.
Tingkat pendapatan sewa yang tinggi di Binh Duong sebagian besar disebabkan oleh fakta bahwa apartemen kelas atas di sana memiliki harga beli yang moderat namun menawarkan tarif sewa yang tinggi dan tingkat hunian yang stabil. Properti berkualitas tinggi ini menarik klien kelas atas yang bersedia membayar harga sewa yang lebih tinggi. Rata-rata, sebuah apartemen kelas atas di Binh Duong (dibeli dengan harga sekitar 45-50 juta VND/m2) dapat disewakan dengan harga sekitar 12 juta VND per bulan untuk unit 1 kamar tidur, 15-16 juta VND untuk unit 2 kamar tidur, dan 18-20 juta VND untuk unit 3 kamar tidur. Namun, di Kota Ho Chi Minh atau Hanoi, sebuah apartemen dengan harga 45-50 juta VND/m2 hanya dapat disewakan dengan harga sekitar 7-12 juta VND per unit, tergantung pada jumlah kamar tidur.
Bapak Dinh Minh Tuan, Direktur wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, mengatakan: “Tingkat hunian untuk apartemen kelas atas di Binh Duong sekitar 80-90%, dan beberapa proyek hampir selalu terisi penuh. Hal ini disebabkan oleh tingginya permintaan sewa berkat perkembangan pesat kawasan industri, yang menarik banyak pekerja dan ahli.”
Saat ini, Binh Duong termasuk di antara provinsi-provinsi teratas di seluruh negeri dalam menarik investasi asing langsung (FDI) dan berada di peringkat kedua dalam tingkat imigrasi. Provinsi ini juga telah menerapkan banyak kebijakan untuk mendukung bisnis dalam menarik dan mempertahankan tenaga kerja. Dengan pendapatan per kapita tertinggi di negara ini, Binh Duong telah menjadi tujuan yang menarik bagi para imigran.”
Di antara lima pasar properti sewa terbesar di seluruh negeri, tidak termasuk Hanoi dan Ho Chi Minh City, Binh Duong memimpin baik dalam volume minat maupun tingkat pertumbuhan minat, melampaui provinsi dan kota lain seperti Da Nang, Hai Phong, dan Khanh Hoa. Pada kuartal ketiga tahun 2024, jumlah pencarian apartemen untuk disewa di Binh Duong telah meningkat sebesar 58% dibandingkan dengan kuartal pertama tahun 2021.
Dari segi struktur pelanggan, minat terhadap apartemen di Binh Duong terutama berasal dari pembeli investasi dan beberapa penduduk Kota Ho Chi Minh yang mencari tempat tinggal, bersama dengan permintaan perumahan dari penduduk setempat. Secara spesifik, pelanggan dari Kota Ho Chi Minh mencapai 49%, sedangkan pelanggan dari Binh Duong dan provinsi tetangga mencapai 33%, menurut data Tinjauan Pasar Apartemen Binh Duong 2024 dari Batdongsan.com.vn.
Segmen apartemen kelas atas di Binh Duong dianggap sebagai pendorong utama pendapatan sewa di provinsi tersebut. Namun, harga apartemen kelas atas di sini saat ini rendah, 30-200% lebih rendah daripada di Hanoi, Ho Chi Minh City, dan kota-kota besar lainnya, sehingga pasar mudah diakses oleh investor sekaligus tetap menjamin potensi keuntungan yang tinggi.
Di Binh Duong, apartemen dengan harga 45-50 juta VND/m2 sudah memenuhi standar hunian kelas atas dan mempertahankan tingkat hunian 80-90%, dengan harga sewa bulanan sekitar 15 juta VND untuk apartemen 2 kamar tidur. Namun, di Hanoi atau Kota Ho Chi Minh, hanya apartemen dengan harga 80-90 juta VND/m2 yang dapat disewakan dengan harga yang sama.
Vinh Phuc mengumumkan daftar harga tanah terbaru.
Komite Rakyat Provinsi Vinh Phuc telah mengeluarkan daftar harga tanah baru sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024. Perlu dicatat, 54 lokasi mengalami kenaikan harga antara 5 hingga 8 kali lipat.
Oleh karena itu, daftar harga tanah yang telah direvisi dan ditambah ini mencakup sepenuhnya semua lokasi, rute, dan kawasan perumahan di provinsi Vinh Phuc sesuai dengan peraturan baru Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.
Secara spesifik, daftar harga tanah yang baru diterbitkan, yang terdiri dari 318 halaman, telah menambahkan 715 lokasi dan rute sekaligus menghapus 132 rute.
Dari jumlah tersebut, 159 posisi (2,99%) mengalami peningkatan fluktuasi harga 3-5 kali lipat. 54 posisi (1,02%) mengalami peningkatan fluktuasi harga 5-8 kali lipat.
Harga tanah tertinggi berada di Kota Vinh Yen, khususnya di bagian dari Jalan Ngo Quyen hingga persimpangan dengan Jalan Nguyen Viet Xuan, di mana harga tanah mencapai hingga 52 juta VND/m2.
Secara khusus, di kawasan wisata Tam Dao, harga tanah di banyak lokasi juga meningkat secara signifikan. Secara spesifik, di sepanjang ruas jalan dari persimpangan Hotel Venus, yang mengelilingi jalan lingkar taman pusat hingga persimpangan menuju sekolah, harga tanah perumahan di lokasi 1 telah mencapai 49 juta VND/m2, sedangkan harga tanah komersial dan jasa adalah 18,2 juta VND/m2.
Daftar harga tanah saat ini diterbitkan berdasarkan hasil investigasi dan survei yang dilakukan oleh pemerintah daerah, dan mencakup perbandingan faktor-faktor serupa di berbagai lokasi untuk menilai dan mengusulkan harga tanah.
Daftar harga tanah baru untuk provinsi Vinh Phuc berlaku efektif mulai 20 Januari dan akan diterapkan hingga akhir tahun 2025.
Regulasi baru tentang penjualan perumahan sosial setelah 5 tahun digunakan menguntungkan warga hingga ratusan juta dong.
Saat pengalihan kepemilikan unit perumahan sosial, 50% dari biaya penggunaan lahan, sekitar 120-200 juta VND, harus dibayarkan. Dengan peraturan baru dalam Undang-Undang Perumahan tahun 2023, warga tidak lagi harus membayar biaya ini.
Direktorat Jenderal Pajak (Kementerian Keuangan) baru-baru ini mengeluarkan dokumen yang menanggapi Dinas Pajak Kota Hanoi terkait pengumpulan biaya penggunaan lahan saat pengalihan kepemilikan apartemen perumahan sosial.
Menurut Direktorat Jenderal Pajak, poin e, Klausul 1, Pasal 89 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 menetapkan: "...Setelah jangka waktu 5 tahun sejak tanggal pembayaran penuh perumahan sosial, pembeli perumahan sosial dapat menjual kembali perumahan tersebut dengan harga pasar kepada mereka yang membutuhkan jika telah diterbitkan sertifikat; penjual tidak diwajibkan membayar biaya penggunaan lahan dan harus membayar pajak penghasilan sesuai dengan ketentuan undang-undang pajak, kecuali dalam hal menjual perumahan sosial sebagai rumah terpisah, dalam hal ini penjual harus membayar biaya penggunaan lahan sesuai dengan peraturan Pemerintah dan harus membayar pajak penghasilan sesuai dengan ketentuan undang-undang pajak."
Pasal 42 Keputusan Nomor 100 Tahun 2024 menetapkan bahwa biaya penggunaan lahan harus dibayar ketika menjual kembali perumahan sosial setelah jangka waktu 5 tahun.
Oleh karena itu, selain biaya yang ditetapkan oleh peraturan, penjual wajib membayar 50% dari biaya penggunaan lahan. Biaya penggunaan lahan dihitung pada saat pengajuan permohonan pengakuan hak penggunaan lahan yang sah sebagaimana diatur dalam undang-undang pertanahan.
Selanjutnya, poin d, Klausul 5, Pasal 198 Undang-Undang Perumahan 2023 menetapkan bahwa, dalam kasus di mana penjualan perumahan sosial diwajibkan untuk membayar biaya penggunaan lahan sebelum tanggal berlakunya undang-undang ini, dan biaya penggunaan lahan belum dibayar pada tanggal berlakunya Undang-Undang Perumahan 2023, pembayaran akan dilanjutkan sebagaimana diatur.
Berdasarkan peraturan di atas, Direktorat Jenderal Pajak menyatakan bahwa, dalam kasus di mana pembeli perumahan sosial menjual kembali properti tersebut sesuai dengan undang-undang perumahan dan pengalihan tersebut terjadi setelah tanggal 1 Agustus 2024 (tanggal efektif Undang-Undang Perumahan), mereka tidak diwajibkan membayar biaya penggunaan lahan tetapi harus membayar pajak penghasilan.
Dalam kasus penjualan perumahan sosial berupa rumah tunggal, penjual wajib membayar 50% dari biaya penggunaan lahan dan juga membayar pajak penghasilan.
Dalam kasus di mana penjualan perumahan sosial memerlukan pembayaran biaya penggunaan lahan sesuai dengan undang-undang perumahan sebelum tanggal berlakunya Undang-Undang ini, tetapi biaya penggunaan lahan tersebut belum dibayarkan, maka pembayaran akan dilanjutkan sesuai dengan ketentuan undang-undang perumahan sebelum tanggal berlakunya Undang-Undang ini.
Di Hanoi, pengamatan pasar menunjukkan bahwa banyak proyek apartemen perumahan sosial telah digunakan selama lebih dari 5 tahun dan memenuhi syarat untuk dialihkan kepemilikannya, seperti Gedung Dai Kim, Rice City Linh Dam, 43 Tran Phu, 987 Tam Trinh, dan lain-lain.
Survei di sejumlah proyek perumahan sosial menunjukkan bahwa meskipun apartemen-apartemen tersebut telah dihuni selama bertahun-tahun, harganya telah meningkat berkali-kali lipat, menyaingi harga apartemen di proyek komersial. Dalam beberapa kasus, harga yang diminta mencapai hingga 50 juta VND/m2.
Sebelumnya, saat pengalihan kepemilikan unit perumahan sosial, warga harus membayar 50% dari biaya penggunaan lahan, yang berjumlah sekitar 120-200 juta VND. Dengan peraturan baru ini, warga tidak lagi harus membayar biaya tersebut.
Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-ha-noi-day-moi-la-noi-co-hieu-suat-cho-thue-chung-cu-cao-nhat-nuoc-thi-truong-tphcm-tang-truong-duong-tro-lai-301695.html
Komentar (0)