Bagaimana Undang-Undang Perumahan 2023 mengubah pengelolaan dan pengoperasian gedung apartemen?

Banyak aspek positif yang dicatat ketika menerapkan Undang-Undang baru tersebut.

Sejalan dengan itu, Undang-Undang Perumahan 2023 telah menetapkan banyak poin baru terkait pembangunan perumahan, renovasi, pembangunan rumah susun lama, perumahan sosial, serta pengelolaan dan pemanfaatan gedung apartemen. Menilai dampaknya terhadap pasar, manajemen, dan operasional proyek, Bapak Tran Ngoc Duy, Wakil Direktur Departemen Manajemen Real Estat Savills Hanoi , mengatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023 akan membantu semuanya menjadi lebih sistematis, dan berkontribusi positif terhadap proses pemulihan pasar.

Selain itu, UU Perumahan 2023 juga membantu mengatasi keterbatasan dalam UU yang lama, memperjelas subjek dan durasi proyek, kualitas konstruksi, hak kepemilikan perumahan, dan sebagainya. Khususnya, di bidang pengelolaan dan operasional proyek perumahan, UU ini membantu menyelesaikan sengketa umum antara pelanggan dan unit pengelola, serta menetapkan hak dan tanggung jawab pihak terkait secara lebih jelas.

Namun, dampak Undang-Undang ini akan bersifat jangka panjang. Faktanya, ketika Undang-Undang ini diterapkan 5 bulan lebih awal dari rencana awal, belum banyak peraturan dan instruksi spesifik untuk pelaksanaannya. Sebagai contoh, hanya Keputusan 95/2024/ND-CP yang mengatur Undang-Undang Perumahan baru yang diundangkan pada 24 Juli 2024 dan Surat Edaran 05/2024/TT-BXD yang diterbitkan pada 31 Juli 2024.

Bapak Tran Ngoc Duy - Wakil Direktur Departemen Manajemen Real Estat Savills Hanoi

Terkait perubahan antara Undang-Undang Perumahan 2023 dan Undang-Undang Perumahan 2014, para ahli Savills menyatakan bahwa undang-undang baru tersebut berfokus pada kualitas konstruksi dan layanan selama operasional. Mengenai kualitas konstruksi, alih-alih mempertahankan masa pakai tetap 50 tahun seperti sebelumnya, undang-undang baru menetapkan bahwa masa pakai proyek akan disesuaikan berdasarkan kualitas aktual konstruksi, guna memelihara dan memperbaiki proyek yang terdegradasi secara tepat waktu.

Terkait kualitas layanan, Undang-Undang yang baru memperkenalkan perubahan dalam manajemen operasional, seperti merinci pendapatan/pengeluaran dan menetapkan persyaratan khusus terkait kapasitas unit manajemen. Selain itu, dana asuransi kebakaran dan remunerasi Dewan Manajemen akan dipisahkan dari biaya layanan dan menjadi beban tersendiri. Unit manajemen operasional perlu bekerja sama dengan Dewan Manajemen/Investor untuk segera menerbitkan tabel perhitungan biaya layanan baru sesuai dengan ketentuan Undang-Undang.

UU Perumahan Tahun 2023 juga menetapkan bahwa semua pendapatan dari eksploitasi area umum, seperti keuntungan iklan di lobi, lift, atau tempat parkir kendaraan roda dua, dan area utilitas umum, harus ditransfer ke dana pemeliharaan.

"Sebelumnya, pendapatan ini ditambahkan ke dana manajemen dan operasional untuk mengimbangi biaya operasional. Perubahan ini akan memengaruhi pendapatan dana manajemen, sehingga unit operasional perlu menyeimbangkan kembali anggaran dan rencana operasional mereka agar sesuai dengan peraturan baru, memastikan operasional yang stabil dan tidak memengaruhi warga," ujar Bapak Tran Ngoc Duy.

Selain itu, jangka waktu kontrak layanan juga ditetapkan maksimal 3 tahun sesuai dengan masa jabatan Dewan Direksi. Unit manajemen operasional harus memastikan dan mempertahankan kualitas dan kapasitas selama periode operasional. Hal ini mendorong unit manajemen untuk lebih berfokus pada efisiensi kerja, tidak hanya untuk memenuhi kebutuhan mendesak tetapi juga untuk memastikan daya saing dalam perpanjangan kontrak setelah berakhir.

Memastikan transparansi dalam manajemen operasi

Berbicara tentang dampak terhadap penghuni, Wakil Direktur Departemen Manajemen Real Estat Savills Hanoi juga mengatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023 telah membuat penyesuaian penting dibandingkan dengan peraturan tahun 2014, memperkuat kerangka hukum, memastikan transparansi dalam manajemen dan operasi, serta melindungi hak-hak penghuni.

Secara khusus, Undang-Undang baru ini telah menambahkan peraturan tentang penentuan kepemilikan bersama dan terpisah dalam kasus-kasus yang tidak disebutkan dalam kontrak, sehingga membantu melindungi hak-hak pembeli rumah. Undang-Undang ini menambahkan cara untuk menentukan kepemilikan bersama atas peralatan dan komponen yang terpasang pada balkon dan loggia.

Pemisahan yang jelas antara asuransi kebakaran dan remunerasi Dewan Manajemen dengan harga satuan biaya layanan membantu warga lebih memahami tujuan penggunaan biaya tersebut. Selain itu, Undang-Undang yang baru menetapkan bahwa pendapatan dari pemanfaatan layanan untuk properti bersama harus dialihkan ke dana pemeliharaan, alih-alih menambah dana manajemen operasi. Hal ini berkontribusi pada terciptanya mekanisme yang kondusif untuk pemeliharaan barang-barang bersama dan peningkatan kualitas infrastruktur.

Undang-Undang Perumahan tahun 2023 menjadikan proses pengelolaan gedung apartemen transparan dan menjamin hak-hak penghuni.

Di samping itu, ketentuan baru tentang pengumuman Rencana Pelatihan Pengetahuan dan Keterampilan Profesional di Bidang Pengelolaan dan Pengoperasian Gedung Apartemen bagi Dewan Pengurus pada Konferensi Gedung Apartemen juga mewajibkan anggota Dewan Pengurus untuk mengikuti pelatihan dan memperoleh sertifikat (selambat-lambatnya 3 bulan sejak tanggal keputusan pengakuan), yang menjamin bahwa anggota Dewan Pengurus memiliki pemahaman yang kuat tentang pengetahuan dan keterampilan profesional terkait pengelolaan dan pengoperasian gedung apartemen.

Undang-Undang Perumahan, yang berpedoman pada Keputusan 95/2024/ND-CP, juga mewajibkan investor untuk mengungkapkan dokumen hukum proyek kepada pembeli dan penyewa, termasuk berita acara penerimaan penyelesaian proyek, dokumen persetujuan hasil pencegahan dan pemadaman kebakaran, pemberitahuan persetujuan dari badan konstruksi khusus, gambar area parkir, dll. Peraturan ini dapat memengaruhi kemajuan operasional proyek investor dan pasokan apartemen ke pasar, tetapi akan menjamin transparansi, keamanan dalam operasional, dan meminimalkan risiko bagi pembeli rumah.

Selain itu, klasifikasi bangunan apartemen diatur secara ketat dan memiliki kriteria yang lebih spesifik, membantu pembeli menilai kualitas proyek dengan benar, mencegah situasi klasifikasi sendiri untuk menaikkan harga apartemen secara tidak wajar.

Alih-alih peraturan A, B, C, proyek akan diklasifikasikan menjadi 1, 2, dan 3. Klasifikasi akan didasarkan pada 8 kriteria wajib, termasuk: Lokasi, lokasi gedung apartemen; fasilitas di dalam gedung apartemen; tempat parkir; koridor, lobi; lift; pasokan listrik; apartemen; kriteria minimum adalah kepatuhan terhadap standar konstruksi. Selain itu, terdapat 5 kriteria tambahan, termasuk: layanan manajemen dan operasional; lingkungan; keamanan, keselamatan, pencegahan kebakaran; bangunan hijau, penggunaan energi yang efisien; digitalisasi dan rumah pintar," analisis para ahli Savills.

Sumber: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html