Setelah apartemen, jenis real estat apa yang akan menghasilkan arus kas pada periode mendatang?

Kondominium masih memimpin pasar

Seiring dengan stabilnya pertumbuhan ekonomi , pasar properti pada triwulan II-2024 terus mencatat sinyal positif dengan peningkatan pasokan baru dan volume transaksi yang meningkat tajam, masing-masing 3 kali lipat dan 2,4 kali lipat dibandingkan triwulan sebelumnya.

Secara spesifik, data riset dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa pada kuartal terakhir, pasokan perumahan primer mencapai sekitar 27.335 produk, dengan sekitar 19.747 produk baru yang ditawarkan. Di seluruh pasar, tercatat 14.400 transaksi yang berhasil. Volume transaksi meningkat tajam karena peningkatan kualitas pasokan dan permintaan, terutama berfokus pada proyek apartemen. Permintaan pasar, termasuk permintaan investasi, meningkat sekitar 30% dibandingkan kuartal sebelumnya, dan permintaan riil, keduanya membaik seiring dengan pemulihan kepercayaan pasar secara bertahap.

VARS juga menyatakan bahwa hingga saat ini, apartemen masih menjadi segmen utama yang mendominasi likuiditas pasar. Dari jumlah tersebut, lebih dari 70% pasokan dan 75% volume transaksi pasar properti primer pada kuartal kedua tahun 2024 disumbangkan oleh segmen apartemen. Proyek-proyek apartemen yang baru dibuka, dengan segmen harga di atas 50 juta VND/m2, yang terkonsentrasi di Hanoi , semuanya mencatat tingkat penyerapan yang sangat baik, mencapai 90% setelah pembukaan penjualan resmi yang singkat, meskipun harga primer terus meningkat.

Indeks harga apartemen terus menunjukkan tren kenaikan dengan tingkat pertumbuhan tertinggi di Hanoi. Sejak pertengahan hingga akhir 2023, tingkat pertumbuhan harga jual pasar apartemen di Hanoi mulai meningkat dan melampaui kenaikan harga pasar di Kota Ho Chi Minh. Hingga kuartal kedua 2024, harga jual rata-rata apartemen primer di Hanoi mendekati 60 juta VND/m2. Dibandingkan tahun 2019, harga jual apartemen primer di Hanoi mencatat peningkatan lebih dari 58%, lebih dari dua kali lipat tingkat kenaikan (27%) pasar di Kota Ho Chi Minh.

Selain itu, indeks harga apartemen di Da Nang juga mulai meningkat kembali, dengan laju kenaikan harga pada kuartal kedua tahun 2024 melampaui Kota Ho Chi Minh. Namun, harga rata-rata apartemen di sini masih lebih rendah dibandingkan kedua kota istimewa tersebut.

VARS yakin harga apartemen primer masih akan sulit diturunkan, terutama ketika pasokan apartemen mewah melimpah. Selain itu, biaya konstruksi terus meningkat dan investasi berkualitas tinggi di bidang ruang dan utilitas juga meningkat. Dana lahan untuk pembangunan perumahan komersial di pusat kota dan pinggiran kota akan terus dikembangkan oleh investor di segmen apartemen, melayani kebutuhan investasi dan kebutuhan perumahan riil "kaum kaya". Untuk kepemilikan rumah, masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah akan terus mengandalkan perumahan sosial. Namun, segmen ini tidak akan banyak tersedia dalam radius kurang dari 30 km dari pusat kota.

Namun, menurut unit ini, dalam konteks pasar properti yang belum sepenuhnya pulih dan pasokannya masih terbatas, segmen apartemen akan tetap menjadi pilihan yang menarik dan berisiko rendah bagi investor. Fluktuasi solusi sebelumnya merupakan pelajaran berharga bagi investor baru, serta investor "veteran" yang menetapkan persyaratan lebih ketat dalam membeli rumah untuk investasi, terutama ketika menggunakan leverage keuangan.

Arus kas kemungkinan akan berubah arah.

Menurut VARS, berdasarkan pertimbangan cermat terhadap faktor-faktor mikro, arus kas secara bertahap akan "beralih" ke jenis lain, dengan faktor-faktor seperti lokasi, potensi pengembangan, dan status hukum yang bersih.

Lokasi merupakan faktor terpenting dalam investasi properti, yang menentukan nilai dan potensi kenaikan harga produk. Properti yang dimaksud adalah properti yang berlokasi di pusat kota, di lokasi dengan pertumbuhan ekonomi yang baik, pembangunan yang berkaitan dengan industri, perdagangan, dan jasa; memiliki sistem transportasi yang nyaman; dekat dengan fasilitas seperti sekolah, rumah sakit, pusat perbelanjaan, dan area hiburan.

Selain itu, properti di area dengan pengembangan dan perencanaan yang efektif, kebijakan investasi yang menarik, dan lalu lintas yang sinkron akan memiliki potensi kenaikan harga yang jelas. Namun, rencana pengembangan area tersebut perlu dikaji secara cermat di masa mendatang.

Terakhir, produk properti dengan buku merah/buku merah muda atau sertifikat hak guna lahan yang sah juga merupakan faktor penting. Produk tersebut dapat dikembangkan oleh investor terkemuka, memiliki infrastruktur dan sistem utilitas yang sinkron dan modern, atau produk dengan ekosistem layanan kelas atas yang menyasar komunitas perumahan elit.

Arus kas investasi ke dalam real estat diperkirakan memiliki potensi untuk berubah arah.

VARS yakin bahwa pasar properti tentu membutuhkan waktu untuk sepenuhnya "menyerap" isi Undang-Undang baru. Selain itu, proyek properti membutuhkan waktu untuk mengatasi hambatan karena Undang-Undang tersebut berlaku 5 bulan lebih awal dari keputusan sebelumnya, serta untuk menyelesaikan prosedur, memulai, dan menerapkan kembali sebelum membawa pasokan baru ke pasar. Oleh karena itu, selain segmen apartemen, dalam jangka pendek, arus kas akan secara bertahap beralih ke produk-produk yang "siap" diperdagangkan dan memiliki faktor-faktor yang belum dicairkan.

Pertama, kita bisa menyebutkan produk-produk low-rise dari investor terkemuka, dengan syarat serah terima atau telah serah terima, yang memiliki kekuatan di pasar sekunder. Selanjutnya, kita tak bisa tidak menyebutkan jenis tanahnya - "rajanya kanal investasi" dengan keuntungan yang menarik. Kavling-kavling tanah yang telah dibagi-bagi, di kawasan industri, perdagangan, dan jasa yang telah berkembang, dengan infrastruktur yang lengkap, dan harga yang tidak terlalu tinggi akan terus diminati oleh para investor.

Jenis tanah yang paling menarik dilelang di kawasan perkotaan dan perumahan karena bersih, bebas sengketa, bebas tuntutan hukum, bebas perambahan, dan bebas sewa, terutama dengan buku merah dan infrastruktur yang tersedia. Investor dapat dengan mudah membangun rumah di atas lahan ini untuk disewakan, dan mendapatkan arus kas bulanan.

Bahkan, belakangan ini, penyelenggaraan lelang tanah di kawasan perkotaan dan kawasan permukiman baru telah lebih banyak dilakukan oleh daerah dibandingkan periode yang sama. Kegiatan lelang tanah di beberapa aspek semakin ramai dengan jumlah aplikasi yang melonjak, dengan harga yang berhasil mencapai 20% hingga 10 kali lipat dari harga awal.

Di waktu mendatang, uang pasti akan terus "mengalir" ke tanah lelang ketika metode penyelenggaraan banyak lelang mendatangkan pendapatan anggaran.

"Investasi yang tepat tidak hanya membantu investor menjaga aset, menghasilkan keuntungan, dan menciptakan nilai tambah bagi masyarakat, tetapi juga membantu pasar properti berkembang lebih sehat dan efektif dalam jangka panjang, alih-alih produk tanah dan berbagai jenis harga," komentar VARS.

Sumber: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html