Mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Resolusi 98: Memperluas hak untuk menata kembali ruang kota

Rancangan Resolusi yang mengamandemen dan melengkapi sejumlah pasal dalam Resolusi No. 98/2023/QH15 Majelis Nasional tentang uji coba sejumlah mekanisme dan kebijakan khusus untuk pengembangan Kota Ho Chi Minh (disebut Resolusi 98) mengusulkan penyempurnaan model pembangunan perkotaan sesuai dengan orientasi transportasi umum (TOD). Isi baru ini akan membantu Kota Ho Chi Minh lebih fleksibel dalam mengimplementasikan proyek TOD dan merestrukturisasi ruang perkotaan, mengembangkan perekonomian, serta mendorong penggunaan metro.

Stasiun metro Van Thanh di jalur metro 1 berorientasi pada pengembangan kawasan perkotaan TOD dengan transportasi umum. Foto: HOANG HUNG

Sumber daya pengembangan metro menunggu mekanisme baru

Di sepanjang jalur metro Ben Thanh - Tham Luong (jalur metro 2), terdapat 11 stasiun yang dirancang untuk melewati banyak area padat penduduk di Kota Ho Chi Minh. Namun, rencana zonasi terkait telah ditetapkan sebelum tahun 2015, ketika lokasi stasiun belum sepenuhnya ditentukan. Agar sesuai dengan penerapan model TOD, perlu dilakukan penyesuaian rencana zonasi secara lokal untuk meningkatkan kepadatan konstruksi dan menata ruang campuran di sekitar stasiun. Artinya, penetapan batas TOD di sepanjang jalur; mengintegrasikan sistem koneksi lalu lintas bus - metro - jalan raya yang dapat dijangkau dengan berjalan kaki.

Menurut Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, kewenangan penyesuaian perencanaan lokal berada di tangan Komite Rakyat distrik. Namun, jika tidak ada konsensus, hal ini akan mudah menimbulkan risiko "setiap distrik memiliki gayanya sendiri", sehingga Kota Ho Chi Minh mengusulkan agar Pemerintah Pusat memberikan kewenangan kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk menyetujui penyesuaian perencanaan dalam rangka pelaksanaan proyek TOD.

Departemen Konstruksi juga mengidentifikasi bahwa di sepanjang jalur metro 2 terdapat banyak lahan publik berskala besar dengan status hukum yang jelas, seperti blok 1/82a (26,65 ha), Pusat Pameran dan Olahraga Bay Hien (5,1 ha), area C30 (40,9 ha), dan depo Tham Luong. Lokasi-lokasi ini merupakan lokasi prima dengan potensi besar untuk pengembangan TOD; namun, untuk memanfaatkan dana lahan ini, Kota Ho Chi Minh diizinkan untuk memungut peningkatan nilai lahan yang diciptakan oleh metro - hal ini belum disebutkan dalam Resolusi 98.

Selain itu, menurut Departemen Konstruksi, terdapat 3 sumber pendapatan baru yang perlu diperhatikan. Ketiganya adalah pendapatan dari peningkatan luas lantai setelah penyesuaian koefisien penggunaan lahan (FAR); pendapatan dari peningkatan nilai lahan yang dihasilkan oleh perencanaan TOD dan investasi metro; dan biaya peningkatan infrastruktur dari kegiatan komersial yang memanfaatkan area stasiun. Banyak negara telah menerapkan instrumen ini untuk mengimbangi biaya investasi pembangunan infrastruktur; namun, peraturan yang berlaku saat ini, termasuk Resolusi 98, tidak menyebutkan pemulihan nilai lahan yang meningkat (Land Value Capture), sehingga Kota Ho Chi Minh tidak memiliki dasar untuk penerapannya.

Sementara itu, menurut analisis Dr. Ngo Viet Nam Son, investasi metro meningkatkan harga tanah di sekitar stasiun sebesar 20%-50%. Jika tidak ada mekanisme bagi negara untuk memulihkan nilai tambah tersebut, TOD tidak akan menciptakan sumber modal berkelanjutan bagi pengembangan transportasi umum.

Perluasan kewenangan pelaksanaan proyek TOD

Salah satu persyaratan terpenting TOD adalah meningkatkan kepadatan penduduk dan aktivitas ekonomi dalam jarak berjalan kaki 10-15 menit dari stasiun metro. Namun, standar kepadatan bangunan, ketinggian, indeks pohon hijau, dll. dalam peraturan yang berlaku saat ini masih bersifat mengikat, sehingga prosedurnya harus melalui banyak tahapan dan memakan waktu lama.

Kepala Badan Pengelola Kereta Api Perkotaan HCMC, Phan Cong Bang, mengatakan bahwa TOD hanya efektif jika seluruh jaringan transportasi umum beroperasi sebagai satu sistem terpadu. Di sana, masyarakat dapat berjalan kaki dengan nyaman ke stasiun, menggunakan kartu atau aplikasi untuk menggunakan metro, bus, atau sepeda umum.

Namun, karena kewenangannya terdesentralisasi dan setiap jalur metro atau unit transportasi dapat memilih teknologi yang berbeda, penerapan TOD menjadi sulit. Oleh karena itu, Kota Ho Chi Minh mengusulkan untuk menetapkan standar teknologi, standar tiket elektronik, dan standar infrastruktur koneksinya sendiri untuk seluruh jaringan.

Untuk mengatasi masalah kemacetan lalu lintas, Kota Ho Chi Minh menargetkan pembangunan jalur kereta api perkotaan sepanjang 232 km pada tahun 2030, dengan total investasi awal sekitar 19,67 miliar dolar AS. Berdasarkan perhitungan, pemerintah pusat dan anggaran kota saat ini hanya mampu memenuhi sekitar 66% dari kebutuhan.

Menurut Tn. Tran Quang Lam, Direktur Departemen Konstruksi Kota Ho Chi Minh, kota tersebut tengah mengembangkan proyek untuk memobilisasi sumber daya tambahan, dengan fokus pada pemanfaatan dana lahan sesuai model TOD dan perluasan mekanisme kemitraan publik-swasta (KPS), khususnya kontrak bangun-alih (bangun-serah/BT) guna menciptakan lebih banyak modal bagi proyek infrastruktur utama.

Rancangan Resolusi Majelis Nasional mengamandemen dan melengkapi sejumlah pasal dalam Resolusi 98, yang mengusulkan perluasan kewenangan Kota Ho Chi Minh dalam melaksanakan proyek TOD. Terobosan baru ini memungkinkan Kota Ho Chi Minh menggunakan anggaran untuk kompensasi, pembersihan lahan, dan pembentukan dana lahan bersih di sekitar stasiun kereta api dan persimpangan di sepanjang Jalan Lingkar 3 untuk melelang hak guna lahan.

Pendapatan dari pemanfaatan dana tanah tersebut disimpan untuk melaksanakan pengembangan perkotaan, perdagangan, proyek jasa, atau membayar investor untuk proyek kereta api berdasarkan kontrak BT... Menurut para ahli, dengan proposal tersebut, Kota Ho Chi Minh akan memiliki lebih banyak sumber daya untuk mempercepat perencanaan, investasi, dan pemanfaatan kawasan perkotaan yang terkait dengan metro, yang segera membentuk pusat TOD modern, meningkatkan daya tarik transportasi umum, dan meningkatkan kualitas hidup masyarakat.

QUOC HUNG

Sumber: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html