Pasar apartemen Hanoi terus mengalami ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan

Permintaan perumahan di Hanoi masih tertahan

Laporan Pasar Properti Savills Hanoi Q1 2024 menunjukkan bahwa pasokan apartemen yang tercatat pada Q1 2024 meningkat sebesar 41% secara kuartalan dan 99% secara tahunan menjadi 4.062 unit. Pasokan utama pada kuartal tersebut mencapai 12.928 unit, naik 9% secara kuartalan tetapi turun 34% secara tahunan.

Ketidakseimbangan pasokan dan permintaan di segmen apartemen masih terjadi. Pasar terus mencatat kekurangan produk di bawah VND30 juta/m2 (Grade C), produk-produk ini hanya menyumbang 4% dari pasokan baru dan telah terjual habis. Sejak tahun 2020, pasokan utama Grade C telah menurun sebesar 47% per tahun.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior Konsultasi dan Riset Savills Hanoi, berkomentar: “Pasokan terutama difokuskan pada apartemen Kelas B, yang mencapai hampir 90%. Apartemen Kelas C di pasar primer dan apartemen Kelas A hanya mencakup proporsi yang sangat kecil. Terlebih lagi, hingga akhir tahun, meskipun undang-undang penting telah disahkan, pasokan baru belum mampu ditingkatkan.”

(Sumber: Internet)

Sementara itu, di kedua kota besar, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh , permintaan alami tahunan untuk perumahan mencapai sekitar 50.000 unit. Hal ini disebabkan oleh imigrasi, perpindahan penduduk dewasa dari rumah, dan penurunan jumlah rata-rata penghuni rumah... Permintaan ini belum terpenuhi oleh pasokan yang terbatas selama beberapa waktu, sehingga menyebabkan permintaan perumahan yang terpendam. Selain itu, faktor makro seperti fluktuasi pasar emas dan suku bunga rendah telah mendorong investor mencari jalur investasi yang wajar dan berjangka panjang, yang secara tak terlihat telah meningkatkan permintaan apartemen di pasar Hanoi.

Ketika membandingkan lini produk, pembeli dengan kebutuhan perumahan riil dapat melihat bahwa harga apartemen masih lebih terjangkau dibandingkan produk yang melekat pada tanah dalam proyek seperti vila dan rumah bandar. Hal ini mengarah pada peningkatan permintaan dan harga primer segmen apartemen pada kuartal pertama tahun 2024. Laporan Savills pada kuartal tersebut menunjukkan bahwa harga primer apartemen di Hanoi mencapai VND 59 juta/m2, naik 3% secara kuartalan dan 14% secara tahunan.

Lebih lanjut, dengan kondisi harga primer yang terjangkar pada level tinggi, pasar sekunder juga mencatat peningkatan volume transaksi dan harga juga meningkat dibandingkan harga sebelumnya. Pasar sekunder sebelumnya juga memiliki tingkat harga yang lebih wajar dibandingkan harga primer, namun, seiring dengan meningkatnya permintaan perumahan, harga sekunder pada bulan-bulan pertama tahun 2024 juga mencatat peningkatan.

Menurut Ibu Hang, psikologi pembeli telah berubah. Pandangan bahwa apartemen adalah "barang habis pakai" tampaknya sudah ketinggalan zaman, tetapi kini pandangan ini telah berubah, pembeli secara bertahap menyadari bahwa produk apartemen di kota-kota besar juga merupakan aset. Meskipun sebelumnya, keputusan untuk membeli apartemen perlu dipertimbangkan dalam waktu yang lama karena dianggap membutuhkan biaya yang besar, kini pembeli rumah tidak perlu menunggu terlalu lama untuk mengambil keputusan membeli. Keputusan untuk membeli kini lebih cepat, dan uang muka pun lebih cepat.

Namun, ia juga menjelaskan bahwa ini bukan gambaran pasar secara keseluruhan: “Untuk proyek apartemen yang harganya tidak sesuai dengan kualitas produk, pembeli mungkin tidak akan mengambil keputusan dengan cepat. Proyek-proyek pada kuartal pertama tahun 2024 yang menarik perhatian pasar adalah proyek-proyek dari investor terkemuka dengan produk yang, setelah diluncurkan di pasar, memiliki jaminan kualitas serta faktor legalitas lainnya. Di saat yang sama, para investor ini sering menggunakan merek dan unit konsultasi terkemuka, mulai dari unit desain, unit desain lanskap, hingga desain produk. Banyak proyek bahkan telah dipilih oleh investor dengan unit asing terkemuka untuk meningkatkan reputasi proyek itu sendiri. Proyek yang baik, investor yang bereputasi baik, dan legalitas yang terjamin adalah proyek-proyek yang mencatat volume transaksi positif.”

Pergeseran permintaan ke daerah yang terjangkau

Menghadapi kenaikan harga, beberapa proyek telah dihargai melebihi nilai sebenarnya. Ibu Hang menyarankan pembeli untuk mempertimbangkan dengan cermat nilai guna dan kewajaran proyek tersebut.

"Secara umum, jika harga terus naik, pembeli akan mempertimbangkan kondisi keuangan mereka. Meskipun permintaan perumahan riil masih mendominasi, jika harga terus naik, pembeli dapat mempertimbangkan dan memilih untuk menyewa apartemen di pusat kota, atau menerima pergeseran permintaan ke pasokan di provinsi-provinsi tetangga Hanoi dengan harga yang wajar," ujar Ibu Hang.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Konsultasi dan Riset, Savills Hanoi

Para pembeli rumah dengan kebutuhan perumahan yang nyata dapat memilih pasokan di daerah sekitar seperti Hung Yen atau Bac Ninh , sabuk 4, atau sabuk 3,5, berkat pembangunan infrastruktur. Infrastruktur masih menjadi pendorong terpenting dalam mengubah struktur nilai pasar perumahan. Pembangunan infrastruktur akan mendekatkan kawasan suburban ke pusat kota, sehingga membantu mengurangi waktu tempuh. Terlebih lagi, di provinsi atau daerah suburban tetangga, investor dapat mengakses lahan dengan biaya lebih rendah, sehingga menciptakan pasokan perumahan yang lebih terjangkau.

Diketahui bahwa produk-produk di provinsi-provinsi tetangga akan semakin memenuhi kebutuhan perumahan Hanoi. Hung Yen dan Bac Ninh akan menyediakan sekitar 203.000 apartemen dari tahun 2024 hingga 2026. Undang-undang yang direvisi diharapkan dapat memfasilitasi perkembangan pasar properti dan membawa perbaikan tertentu pada pasokan. Mulai tahun 2025 dan seterusnya, pasar akan memiliki sekitar 84.400 apartemen dari 101 proyek yang akan dijual.

N.Giang

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-can-ho-ha-noi-tiep-tuc-mat-can-bang-cung-cau-a659867.html