Pasar real estat Kota Ho Chi Minh semakin terdiferensiasi

Meskipun pasar properti sedang pulih, diferensiasinya semakin jelas. Meskipun produk spekulatif yang kurang bernilai eksploitasi belum menunjukkan banyak perbaikan, produk yang dapat menghasilkan arus kas langsung telah mencatat transaksi positif.

Meskipun pasar properti sedang pulih, diferensiasinya semakin jelas. Meskipun produk spekulatif yang kurang bernilai eksploitasi belum menunjukkan banyak perbaikan, produk yang dapat menghasilkan arus kas langsung telah mencatat transaksi positif.

Dulunya seorang "pemain" yang berspesialisasi dalam swing trading, tetapi ketika pasar berubah, Tn. Hoang Minh, seorang investor real estat di Kota Ho Chi Minh, mengubah strateginya.

Bapak Minh mengatakan bahwa ketika pasar sedang ramai, ia hanya perlu mendepositkan apartemen atau sebidang tanah pada tahap awal penjualan agar dapat segera menjualnya dengan harga lebih tinggi dan mendapatkan keuntungan yang tinggi. Namun, ketika pasar melambat, segalanya tidak lagi mudah. ​​Lahan di pinggiran kota yang sebelumnya ia beli terhambat likuiditasnya. Jumlah pembeli menurun tajam, sementara mereka yang perlu menjual terpaksa menurunkan harga secara drastis. Investor ini menyadari bahwa jika ia melanjutkan strategi spekulatifnya, ia dapat terjebak dalam situasi "kelebihan pasokan" seperti banyak investor lainnya.

Setelah mempertimbangkan dengan matang, ia memutuskan untuk mengubah strateginya. Alih-alih hanya berfokus pada produk yang memiliki unsur "berselancar", ia mulai mencari aset yang dapat langsung dimanfaatkan untuk menciptakan arus kas yang stabil.

Akhir tahun lalu, Bapak Minh memutuskan untuk membeli apartemen 1 kamar tidur di Distrik 7 (HCMC) seharga 2,5 miliar VND. Proyek ini telah rampung dengan komunitas perumahan yang luas dan disewa oleh banyak pakar asing. Setelah menyelesaikan dekorasi interior, beliau segera menyewakannya dengan harga 13 juta VND/bulan.

Menurut Bapak Minh, untuk menjaga modal, berinvestasi di properti apa pun tidak sepenuhnya aman, tetapi perlu memilih segmen "defensif". Artinya, properti tersebut dapat menunggu kenaikan harga dalam 3-5 tahun dan menghasilkan arus kas yang stabil dalam jangka pendek.

Laporan terbaru dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) juga menunjukkan bahwa lebih dari 5 tahun yang lalu, apartemen dianggap oleh banyak orang sebagai "aset konsumen" dan sulit dibandingkan dengan segmen real estat lainnya. Namun kini, keseimbangan penawaran dan permintaan semakin condong ke arah permintaan, harga apartemen memasuki siklus kenaikan jangka panjang, jauh melampaui banyak segmen lainnya.

Harga apartemen terus meningkat dan mencapai level baru, menyebabkan harga sewa apartemen juga cenderung "naik", dengan kenaikan rata-rata 10-20% pada tahun 2024. Di pusat kota, hampir tidak ada apartemen dengan harga sewa di bawah 10 juta VND/bulan, harga sewa umum apartemen 1 kamar tidur adalah 10-15 juta VND/bulan, apartemen 2 kamar tidur 15-20 juta VND/bulan.

Selain dampak tingginya permintaan sewa, harga apartemen yang terus meningkat juga secara langsung memengaruhi strategi penetapan harga para pemilik properti. Ketika harga rumah naik, pemilik properti terpaksa menaikkan harga sewa untuk memastikan keuntungan dan menyeimbangkan arus kas investasi.

Namun, pada kenyataannya, margin keuntungan dari penyewaan apartemen semakin rendah karena harga sewa tidak dapat mengimbangi kenaikan harga rumah. Tingkat kenaikan harga sewa hanya sekitar setengah dari harga rumah pada tahun 2024, dengan asumsi margin keuntungan dari penyewaan apartemen di Vietnam hanya di bawah 4%, umumnya di bawah 2%, lebih rendah daripada tabungan.

Karena minimnya sumber dana primer, aktivitas transfer apartemen sekunder di pasar berlangsung aktif. Data dari Dat Xanh Services Research Institute menunjukkan bahwa pasokan baru sebagian besar merupakan fase lanjutan dari proyek yang sudah ada, sehingga pasar mencatat perbedaan harga transfer sebesar 10-20% dibandingkan dengan proyek sekunder. Banyak proyek mewah yang baru saja diserahterimakan juga mengalami kenaikan harga transfer sebesar 15-25%.

Bapak Tran Hien Phuong, Direktur Jenderal Seaholdings, mengakui bahwa arus kas telah mulai kembali ke pasar, tetapi cara kerjanya akan jauh berbeda dari sebelumnya. Pelanggan kini lebih selektif, mereka sering memilih proyek dengan prosedur hukum yang tepat; atau untuk proyek sekunder, mereka hanya menerima pembelian ketika apartemen tersebut memiliki buku merah muda, telah selesai dibangun, memiliki utilitas dan layanan yang telah dikomitmenkan penuh, dan dapat segera dimanfaatkan.

Menurut Bapak Phuong, pasar dibedakan berdasarkan wilayah. Di beberapa tempat, meskipun harga telah turun tajam, likuiditas masih terbatas, tetapi di tempat-tempat dengan permintaan riil, harga telah pulih dengan cepat. Hal ini menunjukkan bahwa mekanisme operasi pasar mulai didasarkan pada permintaan riil, alih-alih spekulasi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html