法律は変わる
2024年8月1日から、土地法、不動産事業法、住宅法が施行されます。また、ホーチミン市では、ホーチミン市天然資源環境局（DONRE）が、市内全域の土地価格表の調整に関する草案の公表を提案しました。
この法律によって市場の透明化が促進され、土地価格算定の公正化が進み、土地を奪われた人々の問題が解決されるだろうと期待する意見が相次いでいる一方で、土地価格算定の引き上げが不動産業や住民、住宅購入者に影響を及ぼす主要因ではないという懸念も依然として多くある。
土地法が施行され、市場が透明化され、土地価格も変動するようになりました。
具体的には、2024年土地法第159条において、土地価格の枠組みが廃止され、土地価格表は従来の5年ごとではなく毎年更新されることが規定されています。これに伴い、政府は、土地価格表の決定を省人民委員会が行うことを規定することで、省人民委員会の権限を分権化し、その責任を強化しました。同時に、「控除」方式は廃止され、代わりに比較方式、所得方式、剰余方式、土地価格調整係数方式の4つの方式に基づいて土地価格が決定されます。
ソンロン不動産投資・建設・開発株式会社取締役のレ・ディン・ラン氏は、記者団に対し、現在の土地価格決定方法について次のように述べた。「現行法は非常に完全で市場の現実に近い。土地法には土地評価に関する規制があり、新たな手法によって土地評価が現実に近づき、透明性と持続可能性が確保される。」
「しかし、新しい計算方法では、事業プロジェクトの開発コストは多かれ少なかれ増加するでしょう。市場価格が上昇すると、投資家はプロジェクトを高値で売却せざるを得なくなり、価格を下げることができなくなります」とラン氏は述べた。
長年にわたる土地価格の上昇により住宅価格が上昇した。
一方、ダオ・フイ氏（投資家）は、不動産市場の価格変動がますます激しくなっていると指摘しました。これは、時間の経過とともに価格が積み上がり、上昇していくというベトナムの不動産市場の特徴ですが、特にホーチミン市において、新たな法律が適用され、新たな土地価格表が発行されれば、企業や長期住宅の保有を求める人々から多くの懸念が寄せられることは間違いありません。
土地使用料は常に企業にとって公平に計算されます。
ホーチミン市の土地価格表案に関して、多くの意見が、新しい土地価格表が不動産業界に大きな影響を与えるだろうと指摘しています。土地価格が高騰すると、つまり投入量と生産量が増えると、買い手に直接的な影響を与えます。その結果、製品の販売価格は非常に高くなるでしょう。
ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は、「不動産プロジェクトの土地使用料は剰余金方式で決定されるため、土地価格表の調整は不動産事業に影響を与えない」と述べた。
したがって、剰余金方式により土地使用権の価値を確定した結果が地価公示地価より高いか低いかにかかわらず、2024年土地法第158条第8項に規定されているように、地価公示地価に応じて調整する必要はありません（剰余金方式により確定した結果を使用）。
ホーチミン市天然資源環境局長グエン・トアン・タン氏は、ホーチミン市が新たな土地価格表を発行したこと、また価格表の発行に関連する事項に関する情報を報道陣に伝えた。
ホーチミン市天然資源環境局の担当者は、すべての商業用住宅不動産プロジェクトは、算定時点の市場価格表の対象となると述べた。ホーチミン市天然資源環境局は、評価機関を招き、企業が土地使用料を支払う際に支払うべき金額を査定する予定である。したがって、新しい土地価格表の発行は不動産事業に影響を与えることはない。
また、ホーチミン市天然資源環境局の情報によると、調整済み土地価格表における農地価格は以前と比べて上昇しており、地代格差が実際よりも均衡化しているため、不動産事業者が財務義務を履行する際の控除がより透明で、公明正大かつ公平かつ合理的になるという。一方、不動産価格は需要と供給の法則に従って動くため、売却価格は市場によって決定される。
2024年土地法発効後の新規制によれば、商業住宅プロジェクトの土地価格は、2014年以来不動産プロジェクトの土地使用料を計算するために主に採用されてきた剰余金方式を使用して計算され、その適用率は最大90%となる。
これらの要素を選択することで、土地価格が安定的に市場価格に近い水準で設定され、不動産市場全般、特に資本市場の安全性にリスクをもたらす土地価格の急騰や「仮想熱」が回避されます。
ホーチミン市ビンチャン地区のプロジェクトでは土地使用料の問題に直面しており、住民への土地使用証明書の発行が遅れている。
また、調整地価表における農地価格は以前より高く、地代格差が実際より調和的となり、不動産事業者が財務義務を履行する際の控除がより透明、公開、公平、合理的になる。
現在の土地価格の計算方法についてNguoi Dua Tin氏に話を聞いたPhu Dong Real Estate Joint Stock CompanyのNgo Quang Phuc社長は、「土地価格の新しい計算方法は、土地コスト、建設コスト、プロジェクト開発コストなどが継続的に上昇し、住宅価格も変動する今後の不動産価格の上昇に多かれ少なかれ影響を与えるだろう」と語った。
不動産価格の上昇を抑える最善の解決策は、国が企業を支援してプロジェクトの法的手続きを短縮し、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やして供給を増やし、それによって価格を安定させることです。
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出典: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm
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