天然資源環境省が土地評価における剰余金方式の廃止案を説明

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天然資源環境省が土地評価のための3つの方法を提案

天然資源・環境省は、地価に関する政令第44/2014/ND-CP号の一部条項を修正・補足する政令と、土地法の施行を導く政令の一部条項を修正・補足する政令第10/2023/ND-CP号の評価を求める正式文書を法務省に送ったと発表した。

特に、政令草案の内容では、天然資源環境省（MONRE）が、比較法、収益法、土地価格調整係数法を含む3つの土地評価方法を規制する方向で土地評価方法を修正および補足することを提案しました。

したがって、政令第44/2014/ND-CP号と比較すると、本政令草案では2つの土地評価方法が削減されています。具体的には、控除法を比較法に統合し、剰余法は土地評価に使用しません。

これについて、天然資源環境省の報告書は、剰余金法とは、不動産の想定総開発収益から想定総開発費用を差し引いて計算する土地評価方法であると述べています。

したがって、不動産の総想定開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の傾向と変動、将来の賃貸価格、稼働率などに基づいて行う必要があり、銀行の貸出金利に応じてキャッシュフローを評価時点まで割り引く必要があります。不動産の総想定開発費用の計算は、管轄政府機関が発行した基準と単価に基づくことに加え、建設時期、年ごとの建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費、売上高などにも依存します。

天然資源環境省によると、総開発収益と総開発費用の上記想定要素の計算は非常に複雑で、評価結果は不確実で不正確、かつ誤差が大きい（同じ土地区画であっても、想定要素の指標を一つ変えるだけで評価結果が変わる）、また、容易に悪用され、土地評価担当者や地方における具体的な土地価格決定者にリスクをもたらす。これが、これまで土地価格の決定、鑑定、具体的な決定において困難や遅延を生じさせてきた主な原因となっている。

一方、不動産事業においては、土地が必ず最初に存在し、その価格が不動産を創出する過程に先立って決定されるため、将来の不動産価値を推定して土地価格を決定することを前提とすることは不適切であり、土地価格は投資家の不動産事業手法に左右され、土地の真の市場価値を反映しないものとなる。

決議18-NQ/TWの精神に則り、土地価格の決定方法は市場原理の遵守を確保する必要がある。したがって、本政令案では、土地利用者の財政的義務および国による土地収用時の補償額の算定に剰余金法を適用しておらず、これは党の政策と整合している。

天然資源環境省の提出書類では、剰余金方式を適用しない場合の制約を克服するため、政令草案では比較方式の内容を修正・補足し、技術インフラ投資の費用を控除する控除方式との組み合わせを基本として技術インフラに投資されていない土地区画と土地面積を評価するよう指導し、同時に、土地価格を決定する際には、土地評価結果の正確性を確保するために、年間調整係数方式を比較・検証に適用しなければならないという規定を補足していることが明確に述べられている。

「3つの土地評価方法（比較、収益、地価調整係数）の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになった」と天然資源・環境省の提出書類には記されている。

土地評価の剰余金方式を廃止した場合、プロジェクトが「阻害される」と懸念する意見が多い。

剰余金方式を廃止した場合、事業による土地の評価が困難になり、渋滞が生じる可能性があると懸念する意見が多い。

ホーチミン市不動産協会によれば、最近、市内のプロジェクトの最大87％が剰余金法を使用して評価されたという。

「剰余金法は科学的かつ国際的に認められた土地評価手法です。天然資源環境省と政府に対し、土地評価に剰余金法を維持することを強く推奨します」と、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は提案しました。

ベトナム評価協会の代表者は、剰余金法は新規開発投資プロジェクトの土地評価に適していると述べた。他の評価方法は適用できない。もしこの方法が廃止されれば、プロジェクトのための土地評価が困難になり、混雑を引き起こす可能性がある。

「それぞれの手法はそれぞれ異なる種類に適しています。例えば、比較法と収益法は現在利用のための土地価格を決定する際に用いられます。剰余法は将来利用のための土地価格を決定する際に用いられます。現在利用のための土地価格決定方法を将来に適用することは不可能です。市場においては、すべてのプロジェクトが比較法を適用できる類似資産または類似資産を持っているわけではありません。剰余法が廃止されれば、開発プロジェクトの土地価格決定は非常に困難になるでしょう」と、ベトナム評価協会のグエン・ティエン・トア会長は述べています。

地方自治体からの報告によると、今年上半期の新規住宅供給は引き続き大幅に減少している。主な原因は、土地評価を含む法的な問題である。企業は、首相による土地評価の困難解消に関する指示は、天然資源環境省と地方自治体が関連法規、特に土地評価方法の見直しと見直しを行い、市場に最適な調整を行うための重要な根拠となると考えている。

ベトナム商工連盟（VCCI）も、企業や協会の意見を踏まえ、剰余金方式の廃止により土地の評価が困難になるという見解を共有している。

VCCIは、比較法は比較データに関して限界があると強調しました。これは、取引情報と評価対象となる不動産の照合が困難な場合が多く、明確かつ正確な取引情報を大量に必要とする一方で、実際には帳簿上の取引価格と実際の取引価格が一致しないことが多いためです。地価調整係数法も同様の限界があり、比較データに基づきますが、情報と入力データの面で欠陥があります。

VCCIは、剰余法は専門評価機関が特に開発可能性のある土地を評価する際に適用する不動産評価手法の一つであると考えています。これは、市場原理に基づき、土地の価値が最善かつ最も効果的な利用を実現するために算出されたことを意味します。草案における剰余法の削除は、不動産評価に関する法文書に矛盾を生じさせる可能性があります。国家管理を目的として、VCCIが提案する土地評価手法に剰余法を残す場合、剰余法の削除は土地評価の実施に支障をきたす可能性があります。

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