天然資源環境省が土地評価における剰余金方式の廃止案を説明

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天然資源環境省が土地評価のための3つの方法を提案

天然資源・環境省は、地価に関する政令第44/2014/ND-CP号の一部条項を修正・補足する政令と、土地法の施行を導く政令の一部条項を修正・補足する政令第10/2023/ND-CP号の評価を求める正式文書を法務省に送ったと発表した。

特に、政令草案の内容では、天然資源環境省（MONRE）が、比較法、収益法を含む 3 つの土地評価方法を規制する方向で土地評価方法を修正および補足することを提案しました。地価調整係数方式。

したがって、政令第 44/2014/ND-CP と比較すると、政令草案では 2 つの土地評価方法が削減されています。具体的には、控除法を比較法に統合し、剰余法を土地の評価に使用しません。

これについて、天然資源環境省の報告書は、剰余金法とは、不動産の想定総開発収益から想定総開発費用を差し引いて計算する土地評価方法であると述べています。

したがって、不動産の想定総開発収益の計算は、譲渡価格、賃貸価格、販売時期、販売率、譲渡価格の動向と変動、将来の賃貸価格、稼働率などに基づいて行う必要があり、銀行の貸出金利に応じて評価時点までのキャッシュフローを割り引く必要があります。不動産の想定総開発費の計算は、管轄の政府機関が発行する基準と単価に基づくだけでなく、建設期間、毎年の建設率、予備費、利息費用、リスク要因を考慮した投資家の利益、広告費や販売費などにも左右されます。

天然資源環境省によると、上述の総開発収益と総開発費用の想定要素の計算は非常に複雑で、評価結果は不確実かつ不正確で、誤差が大きく（同じ土地区画でも、想定要素の指標を1つ変えるだけで評価結果が変わる）、悪用されやすく、土地評価者や地方の具体的な土地価格を決定する人々にリスクをもたらすという。これが、これまで特定の決定を特定、評価、および行う際に困難や遅延が生じてきた主な原因です。

一方、不動産事業においては、土地が必ず最初に存在し、その価格が不動産を創出する過程に先立って決定されるため、将来の不動産価値を推定して土地価格を決定することを前提とすることは不適切であり、土地価格は投資家の不動産事業手法に左右され、土地の真の市場価値を反映しないものとなる。

決議18-NQ/TWの精神によれば、土地価格の決定方法は市場原則に準拠したものでなければならない。したがって、法令草案が、土地の評価、土地使用者の財政的義務の計算、および国が土地を収用する際の補償の計算に剰余金法を適用していないことは、党の政策と一致している。

天然資源環境省の提出書類では、剰余金方式を適用しない場合の制約を克服するため、政令草案では比較方式の内容を修正・補足し、技術インフラ投資の費用を控除する控除方式との組み合わせを基本として技術インフラに投資されていない土地区画と土地面積を評価するよう指導し、同時に、土地価格を決定する際には、土地評価結果の正確性を確保するために、年間調整係数方式を比較・検証に適用しなければならないという規定を補足していることが明確に述べられている。

「3つの土地評価方法（比較、収益、地価調整係数）の規制により、国家による土地管理に役立つすべての土地評価ケースがカバーされるようになった」と天然資源・環境省の提出書類には記されている。

土地評価の剰余金方式を廃止した場合、プロジェクトが「阻害される」と懸念する意見が多い。

剰余金方式を廃止した場合、事業による土地の評価が困難になり、渋滞が生じる可能性があると懸念する意見が多い。

ホーチミン市不動産協会によれば、最近、市内のプロジェクトの最大87％が剰余金法を使用して評価されたという。

「剰余金法は科学的かつ国際的に認められた土地評価手法です。天然資源環境省と政府に対し、土地評価に剰余金法を維持することを強く推奨します」と、ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は提案しました。

ベトナム評価協会の代表者は、剰余金法は新たな開発投資プロジェクトのための土地の評価に適していると述べた。その他の評価方法は対象外となります。放棄されれば、プロジェクトによる土地価格の設定が困難になり、渋滞を引き起こす可能性がある。

「それぞれの手法はそれぞれ異なる種類に適しています。例えば、比較法と収益法は現在利用のための土地価格を決定する際に用いられます。剰余法は将来利用のための土地価格を決定する際に用いられます。現在利用のための土地価格決定方法を将来に適用することは不可能です。市場においては、すべてのプロジェクトが比較法を適用できる類似資産または類似資産を持っているわけではありません。剰余法が廃止されれば、開発プロジェクトの土地価格決定は非常に困難になるでしょう」と、ベトナム評価協会のグエン・ティエン・トア会長は述べています。

地方からの報告によると、今年最初の6か月間の新規住宅プロジェクトの供給は継続的に大幅に減少した。理由のほとんどは、土地評価を含む法的な問題によるものです。企業は、土地評価の障害を取り除くという首相の指示が、天然資源環境部と地方自治体が、土地評価方法をはじめとする関連法規体系を見直し、再検討し、市場に最も適した調整を行うための重要な根拠となると信じている。

ベトナム商工連盟（VCCI）も、企業や協会の意見を踏まえ、剰余金方式の廃止により土地の評価が困難になるという見解を共有している。

VCCI は、取引情報を評価対象となる不動産と照合することが難しい場合が多いため、比較方法では比較データの点で限界があることを強調しています。多くの明確かつ正確な取引情報が求められますが、現実には書類上の取引価格と実際の取引価格が同じではないことがよくあります。土地価格調整係数法にも、比較データに基づく同様の限界があり、情報と入力データの面で欠陥に直面しています。

VCCI はまた、剰余金法が、特に開発の可能性のある土地を評価する際に専門の評価機関が適用する不動産評価方法の 1 つであると考えています。これは、土地の価値が市場原理に従って、最良かつ最も効果的な利用を実現するように計算されていることを意味します。草案で剰余金方式が削除されたことにより、不動産評価に関する法律文書に矛盾が生じる可能性がある。国家管理の目標として、VCCI が提案した土地評価方法に剰余金方式を残し、剰余金方式を削除すると、土地評価の実施プロセスに困難が生じる可能性があります。

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