過度に高い土地使用料は、 農地を住宅地へ転用したい人々にとって困難を生じさせるだろう。（写真：フンイエン省とニンビン省を結ぶ幹線道路沿いの土地 - 撮影：HONG QUANG）
この見解は、個人や企業が農地を住宅地に転換する必要がある場合に土地使用料を徴収するという提案された政策に関して、税務専門家のグエン・ゴック・トゥ博士がトゥオイチェ新聞のインタビューで述べたものである。
場合によっては市場価格よりも高い価格で購入する必要がある。
* 農地を宅地へ転用しようとする団体や個人に対して、土地使用料を設定する根拠は何ですか。
- 2013年土地法では、農地を宅地へ転用する土地利用者は、その差額の40%を支払う義務があると定められています。しかし、これまで地方自治体が政府発行の地価基準に基づいて定めた地価（地価表 - PV）は、実際の市場価格と比べて非常に低いものでした。
通常、地方価格表に掲載されている土地価格は市場価格のわずか10%程度であり、200～300平方メートルの農地を住宅地に転用したい世帯が支払う土地使用料は、10億ドンにも満たない数億ドン程度です。この水準はほとんどの人にとって経済的に負担が軽く、土地使用権の移転は非常に容易です。
しかし、2024年土地法の制定以来、2つの問題が浮上しました。土地価格が市場価格に近い非常に高いレベルにまで上昇し（国は市場PVに応じて毎年土地価格表を調整します）、以前に比べて7〜10倍、例外的なケースでは数十倍に増加しました。
さらに、土地使用料の減免規定を廃止したため、土地使用権の譲渡を必要とする世帯は、土地使用料の100%を国に納付しなければなりません。その結果、一部の世帯は自らの土地を「買い戻す」必要に迫られる事態に陥っています。
地域の土地評価額が非常に高く非現実的であるため、市場価格よりも高い価格で土地を購入せざるを得ないケースもあります。そのため、規制をより適切なものに改正・補完することが不可欠です。
大多数の人々の収入に適した土地価格表を作成します。
※では、宅地と農地の価格差の30％に相当する土地使用料を徴収することは合理的でしょうか？
- 現在の住宅地と農地の価格差の30％を徴収するという提案は、従来の40％の徴収率よりも低い。
土地使用料率の引き下げと、地域の宅地割当量に基づく土地使用料算定を組み合わせることは、現時点では適切である。この規制は、農地を投機目的で宅地転用する政策の濫用を抑制し、不合理な土地利用を防止する。
長年にわたり、土地利用効率を最大化するため、各省市は人口密度が高く土地資源が限られている状況を踏まえ、住宅地に対する土地利用制限を設けてきました。許可された制限を超えて農地を住宅地へ転用する必要がある個人や団体は、より高い土地利用料、あるいは差額の100%を支払う必要があり、国から土地を買い戻すことになりますが、これは当然のことです。
しかし、この合理的なアプローチには、人口の大多数の所得に適した土地価格表の確立を含む、他の土地管理措置が伴わなければなりません。
しかし、2024年土地法をそのまま適用した場合、土地使用料率を30％に引き下げたとしても、地価表が市場価格に近付けるように過度に上方修正されるため、実際に人々が支払わなければならない土地使用料は非常に高額になり、多くの人々の経済能力を超えてしまうことになります。したがって、地価表の再算定が必要です。
適切な土地価格と投入コストは住宅価格の低下に貢献する - 写真：B. NGOC
* 最近の事例では、国が土地利用転換による差額に対して30%の手数料を課しているにもかかわらず、依然として多くの人がそれを支払う余裕がないことが示されています。こうした人々の困難を軽減するために、どのような解決策が必要だと思いますか？
・先祖から受け継いだ土地を複数の世帯で共有している場合、世帯を分けたり、土地を分割したりしたいときは、土地の譲渡を申請する際に2つのグループに分ける必要があります。
十分な経済力のある世帯は、差額の30%を即時に納付することを奨励されます。経済的に困難な世帯については、国は土地使用料の一部を納付し、残りを猶予することができます。また、納付が困難な世帯については、国は土地使用料の全額納付を猶予することができます。
債務は土地使用権証書に常に反映され、人々は依然として土地に住宅を建てたり居住したりする権利、そして所有権を子孫に譲渡する権利を有します。国への債務返済は、土地を売却して資金が貯まった時にのみ行われます。
このアプローチにより、土地使用料政策が調和され、国家が土地を効果的かつ適切な目的で管理できるようになると同時に、国民が住宅を建設できる土地を確保し、憲法に規定されている国民の住宅権を保障できるようになります。
専門家は土地使用料徴収における利害の調和を推奨 - 写真：ホン・クアン
土地価格表の作成：多くの地域は非常に混乱しています。
グエン・ゴック・トゥ博士によると、2024年土地法は市場価格を厳密に反映した土地価格表の作成を規定しているが、「市場価格に近い」とはどのような価格を指すのかに関する指針文書がなく、多くの地域で混乱が生じている。
現実には、現在の市場における地価は高騰しており、時には人為的に高く設定されているケースさえあります。そのため、2026年1月1日から適用される地価公示は、抜本的な方法で算出・策定される必要があります。省庁は協議を重ね、地方自治体に対し、市場価値に基づいた地価設定の方法について指導を行う必要があります。
近年、多くの専門家は、市場ベースの地価は過去5年間の平均売買価格を用いるべきだと提言しています。例えば、2026年の地価公示における市場価格は、2021年から2025年までの期間における同一地域における土地区画の平均売買価格となります。この方法はより合理的であり、特定の土地区画の価格に基づいて地価公示を作成するべきではありません。
今最も重要なことは、地方レベルの年間地価表が企業や国民に衝撃を与えない程度に合理的な水準で算出されなければならないということだ。
ファム・ドゥック・トアン氏（EZ不動産投資開発株式会社取締役）
価格差の30％を徴収するという提案は適切である。
庭地、田んぼ、散在する土地を住宅地に転換するニーズは、個人や企業にとって頻繁に発生するものであり、価格差に対する 30% の手数料は適切です。
提案されている転用制限を踏まえ、土地利用料に関する規制は、住宅用地と商業用地の転用を区別するべきです。同時に、転用面積に基づく累進課税は適切であり、土地政策の実施における公平性を確保します。
農地を宅地化して許可された範囲を超えることは、明らかに居住目的を超えた転用です。宅地の売買による利益拡大を目的として転用している可能性もあるため、より高い土地使用料を支払うのは当然です。
例えば、ある人が故郷で1エーカー（3,600平方メートル）の土地を相続したとします。しかし、実際には住宅用地は500平方メートルしかありません。住宅を建てる必要があるのは200平方メートルだけで、残りの3,100平方メートルは庭や多年生作物の栽培地として残されます。土地は相続人の所有のままですが、その用途は異なります。
3,100平方メートルの農地を住宅地に転用し、土地利用目的を変更して商業価値を高めたい場合、国にさらに多くの土地使用料を支払わなければなりません。
住民が土地使用権の転換を希望しない場合、3,600平方メートルの土地の使用権は保持されますが、残りの3,100平方メートルは農業用地としてのみ指定されます。この場合、土地は住民の所有物であり、国による回収は行われません。
国が累進的な土地使用料を支払わずに人々に土地の自由な転用を認めると、人々が一斉に土地を転用する状況につながり、住宅用地は過剰になる一方で、生産や商業用の土地が不足する可能性があります。
土地使用料が高騰した。
2025年には、不動産市場の最近の回復にもかかわらず、土地関連の収益が急増すると予想されています。
財務省統計総局によると、2025年の最初の10か月間で、ハノイ市の土地使用料収入は89兆ドンに達し、前年同期比167%増加しました。ホーチミン市でも、税務当局は土地使用料収入の急増を記録し、49兆7,120億ドンに達し、前年同期比269%増加しました。
レ・ホアン・チャウ氏（ホーチミン市不動産協会会長）：
公正かつ合理的で、管理されたポリシーが必要です。
宅地として認められていない住宅地域において、宅地と同一の敷地内にある庭地、池地、農地を宅地に用途変更する場合、または、もともと宅地と一体であった庭地や池地であったが、土地使用者が土地使用権を移転するために切り離した場合、または、2004年7月1日以前の地籍図の測量において測量機関が分筆したことにより、宅地に用途変更する場合、土地使用料は、宅地価格と農地価格の差額の20％の割合で算定すべきであると考える。
地方宅地割当限度内で用途変更する土地については、その面積が地方宅地割当限度の１倍以内のときはその差額の３０％の手数料を徴収し、その面積が地方宅地割当限度の１倍を超えるときはその差額の１００％の手数料を徴収する。
この提案の理由は、全国的に、特に南部諸州において、土地利用の起源は、国家から割り当てられた土地ではなく、世帯や個人が何世代にもわたって築き上げ、継承してきた土地に共通しているからです。さらに、多くの世帯が複数世代にわたって共同で生活し、土地を耕作しており、家族間で土地を分割して別々の区画を作るために、土地利用目的を変更する必要性が生じています。
これには、住宅建設資金や諸経費を賄うために宅地の一部を譲渡または売却する必要があることが含まれるため、合理的で公正な政策が求められるが、「悪質な土地投機家や世帯や個人を装った事業者」が農地の用途変更を申請し、「政策を悪用」して不当な利益を得るような事態を防ぐため、厳格な管理も必要である。
農地を宅地へ転用する場合の手数料は3段階。
過度に高い土地使用料は、居住地を確保するために農地を住宅地に転換する必要がある多くの人々にとって負担となるだろう - 写真：D. TUAN
複数の世帯が一つの土地を共有する場合、その土地は細分化され、世帯ごとに土地の割り当て制限が決定されます。
政令案によれば、世帯または個人が複数の土地（複数の省および中央直轄市の境界内にある複数の土地を含む）を所有し、本決議で規定されているように土地利用目的の変更が認められている場合、当該世帯または個人は、規定に従って土地使用料の計算を適用するために1つの土地を選択することができる。
2区画目以降の土地については、土地使用料の100％を徴収します。
複数の世帯または個人が同一の土地の使用権を共有する場合において、管轄当局が世帯または個人ごとに土地の分割を許可したときは、土地使用料算定のための割当住宅用地内面積は、土地使用権証書および土地に付随する財産の所有権に関する証明書が交付された土地ごとに算定されます。原則として、分割権が付与された各世帯または個人は、土地使用料算定のための割当住宅用地内面積を一度だけ算定されます。
出典: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
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