土地法案（改正案）は観光用地基金を無視しており、投資家は容易により高い価格を支払わざるを得ない

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10月19日午前、「土地法の改正：観光用地の創出」をテーマにした科学ワークショップにおいて、DVLベンチャーズの取締役会長、ハノイ不動産クラブの副会長を務める弁護士のグエン・ホン・チュン氏は、次のような問題を提起した。「2013年土地法第62条は、国家と公共の利益のための社会経済発展のために国が土地を干拓する場合について規定している。」

国が土地を回収するプロジェクトは、住民の技術インフラと共通の社会インフラをアップグレードし、住民の社会保障を確保することを目的としたものであり、観光、娯楽の開発、または商業住宅と観光開発、サービス事業、娯楽を組み合わせることを目的としたプロジェクトは除きます。

2015年から2019年にかけて、観光業は大きく発展しました。多くの省や市は観光業の発展を良い方向とみなし、観光業をその先駆けと位置づけた。このため、法律では観光用不動産は国による土地回収の対象とならないと規定されているにもかかわらず、観光プロジェクトが重要プロジェクトとみなされているため、多くの州では依然として土地を回収し、企業に土地を割り当てているのが現状です。

その結果、2019年以降、観光用不動産に関する法的問題が生じ始めました。見直しを要請されたところ、土地割り当て規制のため一連のプロジェクトが中断され、現在も新たな法的枠組みを待って中断されたままとなっている。

観光が真に経済の牽引役となるためには、新たな土地法において観光用地に関する具体的な規制を定める必要があると考えています。同時に、観光の発展のためには、土地、税制、投資などに関する真にオープンな政策とメカニズムが整備されるべきです。

経済発展の各段階には異なる優先順位があります。観光を先鋒と位置づけた上で、遊園地や娯楽エリア、多目的複合施設などの観光プロジェクトを、国が社会経済発展のために埋め立てる土地のリストに加える必要がある」とチョン氏は提案した。

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、土地法案（改正）のもう一つの欠点を指摘した。それは、土地法案（改正）第79条に規定されているように、国家と公共の利益のための社会経済開発のための土地回収の場合、現在、観光、娯楽、レクリエーションを開発するためのプロジェクトがないということだ。

草案では、省人民評議会が地域の状況に応じて決定した場合にのみ、住宅、商業、サービスが混在するプロジェクトのための土地回収が規定されている。

したがって、国が土地を取り戻すためには、プロジェクトは居住機能の一部に「固執」する必要があります（レベルや割合に関する規制はありません）。

「土地造成は、純粋に観光、娯楽、レクリエーション事業（居住機能を除く）のために行われるべきだという見解に賛成です。しかし、観光に適した地域では、主要な観光事業を実施するための土地造成を優先し、地域の社会経済発展の推進力、ひいては地域全体の発展を促すべきです」とディン氏は述べた。

ディン氏は、現実には土地収用が許可されなければ、潜在的かつ有能な投資家を引き付けるための大規模プロジェクトを実施することはできないと分析した。現行の法案が維持されれば、主要な観光プロジェクトの実施が阻止されることになる。観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実行するために、地方自治体は土地収用条件を満たすために、住宅地の一部（おそらくはごくわずかな割合）をプロジェクトの計画スキームに「挿入」することを余儀なくされます。

こうした形の「回避」は、結果をもたらすでしょう。利用されていない住宅地は資源の浪費となるか、あるいは利用された場合は観光プロジェクトの範囲内で住宅機能を形成することになる。プロジェクトに長期滞在する住民がいると、リゾートプロジェクトの豪華さのレベルが低下します。そのため、ディン氏は、住宅機能を持たない純粋な観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実施するための土地回収のケースを草案の第79条に追加する必要があると考えています。

同意します。フック・カン投資建設株式会社の取締役会顧問であるド・タン・チュン博士も、土地法案（改正）における社会経済開発のための土地回収のケースに観光、娯楽、レクリエーションプロジェクト（民間資本を使用）が含まれていないという規制により、投資家がプロジェクトを実施するために土地資金にアクセスすることが困難になると述べました。

特に、大規模プロジェクトの場合、投資家は土地使用権の譲渡を受ける契約を通じてのみ、プロジェクトを実施するための土地にアクセスできます。しかし、広大な土地の場合、100％の世帯との合意を得ることは非常に困難です。

なぜなら、投資家が提示した価格を一部の世帯が受け入れないケースも出てくるからです。さらに、プロジェクトが実施されている土地には一般の人々だけでなく投機家も居住しているため、投資家に対して価格圧力がかかる状況が発生する可能性があります。

土地法案（改正案）第128条では、土地の全面譲渡に合意できない場合の処理メカニズムは規定されていないが、国は土地の回収を支援する。

「したがって、土地利用プロジェクト入札の対象範囲に、大規模な観光、娯楽、レクリエーションプロジェクト、「300ヘクタール以上の規模の新市街地プロジェクト」、「商業業務、サービス、娯楽、レクリエーションエリア、多目的複合施設を組み合わせた混合住宅プロジェクトまたは新市街地」を追加し、土地回収に国家が介入する必要がある」とチュン氏は強調した。

チャウ・アン

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