既得権益者によって煽られた不動産バブル。
10月28日午前、国会議事堂で行われた「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関するテーマ別監督の結果に関する監督代表団の報告書と国会決議案に関する討論の中で、タ・ヴァン・ハ代表（ クアンナム代表団）は、制度的・政策的障害に加え、不動産市場が急激かつ急激な価格上昇を経験している実態は、操作、価格インフレ、既得権益集団による不動産バブル創出の兆候を示していると指摘した。
クアンナム省の代表は、「問題を正確かつ精密に評価し、そこから具体的かつ根本的な解決策を見出す必要があります。決議案では限界について評価していますが、これらは主に政策と法律の限界です。しかし、2～3倍の急激な物価上昇など、一般状況や人々のニーズに合致しない異常な要因が依然として存在します」と述べました。
ハ氏によると、不動産市場価格を引き下げる解決策の一つは不動産債だ。しかし、現在、不動産債は12～15%の金利に加え、約3%の発行手数料で発行されている。そのため、不動産債の発行目標と、満期を迎えるこのセクターの未払債務は、大きなプレッシャーにさらされている。不動産市場の回復と発展のために厳格な管理が行われなければ、債券発行は効果を発揮しない。約3年間もこのような高金利を支払うことは、国家と国民にとって容易な負担となる。ひいては不良債権の増加、ひいては債務不履行に陥る可能性もある。
「したがって、不動産市場は近い将来に冷え込む可能性は低く、人々は市場にアクセスする機会を失うことになるだろう。したがって、不動産市場を根本的に健全かつ適切な方向に回復させ、発展させるためには、解決策を検討し、徹底的な調査と検討を行う必要がある」と、タ・ヴァン・ハ代表は提言した。
ホアン・ヴァン・クオン代表（ハノイ代表団）は、監督代表団による「2015年から2023年末までの不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律の実施」に関する報告書を高く評価し、専門的な不動産取引管理メカニズムを設立すべきだとも提案した。
代表ホアン・ヴァン・クオン氏によると、不動産価格が異常に高騰しているのは、不動産を蓄積目的で購入する人が増え、多額の資金がビジネスや生産ではなく不動産に流れ込んでいること、不動産の供給がますます不足していること、さらにブローカーや競売人などの市場勢力が利益を上げるために意図的に価格をつり上げていることによるという。
「最も顕著な問題は、大都市の不動産価格が非常に高く、常に上昇し続けているため、住宅を必要とする大多数の人々の購入能力を超えている一方で、不動産からの収入が初期投資額に比べて低いことです」とクオン氏はコメントした。
制度上の「ボトルネック」の除去
モニタリング報告書を検討した後、ダン・ビック・ゴック代表（ホアビン代表団）は、制度上のボトルネックを速やかに解消し、プロジェクトに関する法的問題を確実に解決するために、不動産市場を管理する多くの政策や法律が制定され、不動産市場と社会住宅の発展のための法的枠組みの構築に貢献していると強調した。
ダン・ビック・ゴック議員は、報告書では、優遇社会住宅融資プログラムに対する国家予算からの資金が依然として少なく、社会政策銀行を通じた融資プロセスと手続きが依然として複雑で重複していること、社会政策受給者への最大融資額が低く、社会経済状況に合致していないことも指摘されていると述べた。
これらの欠点を踏まえ、ダン・ビック・ゴック議員は、不動産市場の管理と社会住宅開発に関する政策や法律の実施に対する国会の最高監督は、特に将来対処する必要がある制度上の「ボトルネック」を特定する上で極めて必要かつ時宜を得たものであると主張した。
したがって、代表団は、政府が不動産市場の管理と社会住宅の開発における政策と法律の欠点と限界を徹底的に検討し続けることを提案した。
「不動産事業法、2023年住宅法、2024年土地法の公布後に残された22の政策的・法的課題と欠陥に加えて、制度上のボトルネックを速やかに解消し、長期にわたる実施プロセスと法改正により困難、法的障害、停滞に直面している不動産プロジェクトを適切に解決し、確実に対処し、不動産市場と社会住宅の持続可能な発展の要件を満たすための解決策を迅速かつ包括的に提案するための検討と研究を継続する必要がある」とゴック氏は提案した。
同時に、ホアビン代表団によると、モニタリング報告書で指摘された制度上の不備や重複は、起草機関が今会期から法案、特に都市・農村計画法と公共投資法を更新、調査、修正する上で極めて重要な根拠となる。特に、地方政府の能力に応じて、また資源配分と連携して、地方分権と権限委譲を推進するための規定を検討する必要がある。
制度的解決策の効果的な実施を継続することについての見解を述べたドゥオン・カック・マイ代表（ダクノン代表団）は、不動産市場管理と社会住宅開発に関する政策と法律が市場の急速な発展に追いついていないと主張した。一部の規制は、不動産事業法と土地・住宅法などの関連法規との間に一貫性と統一性が欠けている。
さらに、不動産事業の管理に関する国家の責任は不明確かつ不明確であり、管理の有効性に影響を与えています。脱税を目的として、土地の譲渡価格を実際の価値よりも低く申告する慣行が依然として蔓延しています。社会住宅政策の受給資格や社会住宅開発のための土地投資プロセスに関する規制にも依然として欠陥が見られます…
代表団によると、これらの欠点と限界の原因は、市場環境の包括的な予測が欠如していること、そしてアドバイザースタッフが法的規制を評価・分析する能力が不足していることにある。不動産構造は不適切であり、社会住宅や高級マンションに割り当てられる土地の割合に関する統一的な規制は存在しない。公証時の価格と実際の不動産取引価格のモニタリングと申告の実施は非常に困難である。
以上の状況を踏まえ、ドゥオン・カック・マイ代表は次のように提案した。「今後も、一連の制度的解決策を効果的に実施していく必要があります。土地法、住宅法、不動産事業法といった関連法の見直し、改正、整備を継続する必要があります。投機や価格高騰を抑制するため、透明でアクセスしやすい不動産市場情報システムを構築し、人々が地価を明確に理解できるようにする必要があります。加えて、建設省に対し、社会住宅プロジェクトの投資家を厳格に管理するためのメカニズムと政策の策定について助言を行うとともに、社会住宅への優遇融資政策における問題点や障害の評価と見直しを調整するよう提案しました。」
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出典: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov
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