この問題について議論すると、多くの専門家はこの解決策には「利点よりも欠点が多い」と考えています。
経済学者のディン・チョン・ティン氏は、不動産価格の上限設定には多くのリスクが伴うと分析した。最も懸念されるのは、「影の」市場が形成される可能性だ。
「価格上限が厳格に規制されると、規制を回避するために正式な契約に基づかない取引が多く行われるようになる。これは法的リスクを生み出すだけでなく、不動産市場の透明性を損なう」とティン氏は警告した。
さらに、ティン氏によると、価格上限はプロジェクトの多様性と特殊性を十分に反映するものではないという。たとえ同じ面積であっても、都心部のアパートと郊外のアパートを同じ価格にすることは不可能だ。価格上限と下限を設定すると、都心部のプロジェクトは真の価値よりも過小評価されてしまう可能性が高い。
したがって、価格上限を設定する場合には、すべての参加者の権利を確保しつつ市場をコントロールするための柔軟な政策を策定する必要があります。具体的には、固定価格ではなく、立地、アメニティ、建設品質に基づいて価格帯を設定する必要があります。
専門家は、不動産価格に上限を設けることは、利益よりも害をもたらす方法だと考えている。（イメージ画像：ミン・ドゥック）
グエンチャイ大学（NTU）の金融・銀行学部長であるグエン・クアン・フイ氏も同様の見解を示し、価格上限の導入は投機を抑制するのに役立つかもしれないが、メリットよりもリスクの方が大きいと考えている。
これは自由市場の原則に反するため、不動産価格は需要と供給によって左右されます。価格上限を設定すると供給が逼迫しやすくなりますが、価格下限を設定すると低価格帯の競争力が低下します。
さらに、不動産市場は、タウンハウス、アパート、土地、リゾートプロジェクトなど、非常に多様です。そのため、それぞれのタイプに単一の価格を設定することは不可能です。
「価格上限は投資家の利益最適化を困難にし、新規プロジェクト立ち上げのインセンティブを低下させます。価格上限が低すぎると、秘密取引が発生し、透明性の欠如と市場の歪みにつながります。さらに、利益が限られれば投資家はハイエンドセグメントや大規模プロジェクトの開発を中止し、市場供給が制限されることになります」とフイ氏は強調しました。
したがって、フイ氏によると、販売価格を固定するのではなく、法的手続きの迅速化、プロジェクト承認手順の合理化、ライセンス取得時間の短縮により、手頃な価格の社会住宅の供給を増やすなど、不動産価格上昇の根本的な原因に対処するためのより根本的な解決策が市場には必要である。
さらに、政府は社会住宅プロジェクトを開発する投資家に減税や優遇融資を提供する必要がある。
経済学者のヴォ・トリ・タン博士も、不動産への価格上限設定は目新しいものではないものの、常に議論の的となっていると考えている。価格上限設定の利点としては、価格高騰の抑制、取引の透明性の向上、そして株式市場への効果と同様に価格操作の制限が挙げられる。
しかし、慎重に運用されなければ、このメカニズムは逆効果となり、市場を歪める可能性があります。具体的には、価格上限が市場の真の価値に比べて低く設定されすぎると、開発業者による新規プロジェクトの立ち上げが阻害され、住宅供給不足や、価格上限に非常に近い価格でプロジェクトが売却される事態につながる可能性があります。
「価格上限は、開発業者が新規プロジェクトを立ち上げる意欲を削いだり、利益を最大化するために建設品質の低下を招いたりする可能性がある」とタン氏はコメントした。
トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、「不動産に価格上限を設定することは、企業の事業運営に干渉することが不可能であるため、実施が難しい」との見解を述べた。
プロジェクトを開発するには、手続きから建設まで多大なコストがかかります。現在の不動産価格を考えると、 ハノイやホーチミン市で低価格のアパートプロジェクトを開発することは不可能です。
ハノイ郊外のプロジェクトでも価格は5,000万～7,000万VND/㎡と幅があるため、不適切な価格上限が課せられると、土地使用料や土地リース料の減額政策をもってしても投資家は利益を確保できなくなる。
「価格上限が低すぎると、投資家はハノイ周辺の省でしかプロジェクトを実施できなくなります。ハノイ中心部では、多くの手頃な価格の住宅プロジェクトの建設コストがすでに1平方メートルあたり数千万ドンに達しています」とトゥアン氏は述べた。
トゥアン氏によると、住宅価格を「落ち着かせる」ためには、行政改革を加速させ、住宅、特に公営住宅の供給を増やす必要がある。さらに、投機を厳しく抑制し、初めて住宅を購入する人々への財政支援も必要だ。
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