住宅価格は所得をはるかに上回る：市場規制の解決策提案

大都市における住宅価格の上昇が続き、人々の支払い能力をはるかに超える状況に直面し、政府は不動産価格の抑制と抑制のための一連の措置に関する決議を緊急に策定し、発布する準備を進めています。これは、社会保障とマクロ経済の安定という目標に沿って、市場の安定的かつ健全な発展を促すための、時宜を得た解決策であると考えられます。

Báo Tin Tức•17/10/2025

住宅価格は人々の収入をはるかに上回っている

ベトナム不動産研究所（VIRES）が2025年9月に実施した調査によると、ハノイの主要マンションの平均価格は1平方メートルあたり9,290万ドン（約9290万ドン）に達しています。一方、ホーチミン市ではこの数字はさらに高く、1平方メートルあたり1億3,530万ドン（約1億3,530万ドン）に達しています。この価格は、現在のベトナム人労働者の平均収入（月額800万ドンから1,000万ドン）とは大きく異なります。

住宅価格と所得の大きな格差は、大多数の人々、特に低所得層・中所得層にとって、マイホームを持つという夢をますます遠ざけています。こうした状況において、住宅価格統制メカニズムに関する政府の決議案は、市場の方向転換と人々の住宅へのアクセス権の保護に向けた決意を示す重要な政策措置とみなされます。

建設省の分析によると、ここ数年、大都市の不動産価格は実際の需給の法則を十分に反映せず、異常な上昇傾向にある。その原因の一部は、投機、価格高騰、そして計画情報の透明性の欠如にあり、多くの地域で「仮想熱」を引き起こしている。こうした状況は市場を歪めるだけでなく、社会心理にも悪影響を及ぼしている。

不動産商品の構造も深刻なアンバランスを抱えており、供給の大部分は中高級住宅に集中しています。一方で、公営住宅、低所得者向け住宅、賃貸住宅の分野では依然として深刻な住宅不足が続いています。このため、社会の大きな割合を占める実質的な住宅需要が十分に満たされていません。

現在、税、融資、計画、土地価格といった市場規制手段は連携しておらず、効果を発揮していません。標準的な指標や信頼できるデータシステムの欠如により、管理機関によるタイムリーな介入が困難になっており、特に若年層や都市労働者は適切な住宅へのアクセスがますます困難になっています。

ベトナム不動産研究所所長のブイ・ヴァン・ドアン氏によると、住宅価格を抑制するためのメカニズムと政策を政府が早期に導入することは緊急であり、同時に、かつ抜本的に実施する必要がある。これは社会保障問題だからだ。ベトナム憲法は、住宅は国民にとって不可欠なニーズであると明言している。しかし、現在の価格水準では、中間所得層でさえ住宅を取得するのが困難になっている。これは、生活の質、労働生産性、そして社会の発展の勢いに悪影響を及ぼしている。

「今日の若者の多くは、安定した住居がないため、結婚や出産をためらっています。この傾向が続けば、国の人口構成と人的資源に影響を及ぼすでしょう」とドアン氏は警告した。

市場の観点から見ると、一部の地域では住宅価格が不当に高騰し、実質的な価値をはるかに超えています。これにより市場は歪み、信頼を失い、流動性が低下しています。不動産の流動性が低下すると、キャッシュフローが停滞し、企業は債務返済に支障をきたし、銀行システムや経済全体にとってリスクとなります。そして、市場が「凍結」状態に陥れば、マクロ経済への悪影響は避けられません。

世界では、ほとんどの金融危機は不動産バブルに起因しています。そのため、ベトナムは迅速に行動を起こし、積極的に市場を冷静にし、住宅価格を本来の価値に戻す必要があるとドアン氏は強調しました。

市場統制の3つの柱

経済専門家のゴ・トリ・ロン准教授は、政府の決議案は住宅価格の抑制と市場の再構築に向けて3つの主要な柱を提案していると述べ、第一に、各物件の計画、法的状況、財務上の義務、取引履歴に関するデータを統合する不動産取引センターの設立を挙げた。

このセンターは不動産取引の「公式ハブ」として機能し、価格インフレの抑制と市場の透明化に貢献します。適切に運営されれば、価格予想を実際の価値に近づけ、買い手と事業者双方のリスクを軽減することができます。

第二の柱は、投機的なネットサーフィンを抑制するための、複数住宅購入者への信用限度額設定です。これにより、2軒以上の住宅を所有する住宅所有者の融資比率は引き締められ、財務レバレッジのコストは増加します。しかし、大都市の重要な構成員である長期賃貸住宅供給者グループへの影響を避けるため、信用政策は利用目的に応じて明確に分類する必要があります。「平準化」ではなく、真の住宅購入者への優遇融資の支援、短期投機の抑制、投資家が透明性のある賃貸を実現できる環境整備など、「行動リスクの特定」を政策が重視すべきだとロン氏は提言しました。

加えて、第三の柱は、手頃な価格の商業住宅の開発であり、「手頃な価格」を明確に定義し、各地域の中間所得と連動させ、合理的な支払率（所得の30～35％）を設定する必要があります。この商品は、別途土地ファンドを手配し、有能な投資家を優先的に選定するだけでなく、譲渡期限を拘束力のあるものにして売買の横行を制限し、住宅開発基金を通じて困難な状況にある購入者を支援する仕組みも備えている必要があります。

専門家の視点から、ベトナム経済研究所副所長のレー・スアン・サン博士は、住宅価格問題を解決するには、特に低価格住宅の供給を「開放」する必要があると断言しました。同氏はまた、近年のハノイにおける住宅価格の急騰の要因の一つとして、土地区画に関する決定61/2024/QD-UBNDを挙げています。これにより、2024年10月から、土地区画面積の最小規制が30平方メートルから50平方メートルに引き上げられ、間口と間口は4メートル以上が求められるようになります。

「この政策により、都市部の住民の大多数に適した小規模住宅の供給が大幅に減少しました。インフラや都市基準に関する規制も相まって、手頃な価格の小規模住宅ファンドはほとんど残っていません」とサン氏は分析した。

さらに、2024年土地法における地価枠組みの撤廃と「市場原理」に基づく価格設定の義務付けは、特にインフラ整備の潜在性が高い地域において、地価が急騰する条件を作り出しています。あらゆる行政政策は一時的なものに過ぎません。市場を冷やす根本原因は、依然として実質的な供給、特に人々の支払い能力に適した住宅分野における供給の増加にあります。

不動産価格統制に関する政府の決議案は、市場を軌道に戻すための国家の規制的役割を示す、必要な政策措置です。住宅問題は市場の問題であるだけでなく、社会保障、持続可能な開発、そして安定性の問題でもあります。

したがって、この決議の発布と効果的な実施は、適切な製品ラインの開発の促進、投機の制限、透明性の向上、人々の正当な権利の保護に貢献することが期待されます。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm