ミニアパート経営の「ボトルネック」を解消し、住宅購入者にさらなるチャンスを

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なぜなら、2023年住宅法が正式に施行される8月1日から、条件を満たすミニアパートの所有者には、土地法に基づいて住宅および土地に付随するその他の資産の所有権証明書が発行され、売却、賃貸、または分割購入が可能になるからです。

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過去 10 年間、ミニアパートメントの管理と使用は、常に人々、専門家、管理者から特別な注目を集めるホットな問題でした。ミニアパートメントがこのような特別な注目を集めたのは、この間、多くの欠陥があり、法的文書に明確な規制がなく、管理が緩いことにつながっていること、一部の政府機関の職員と共謀して建築規則違反 (共有スペースの侵害、建物の高さの増加など) や防火および消防違反を隠蔽していることなどが原因でした。その結果、これらのプロジェクトに住む人々の生命と財産に多大な損害を与える深刻な結果が数多く発生しました。

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2023年9月13日に56人が死亡したクオンハー通り29/70番地37号ミニアパート（タンスアン区クオンディン区）の火災のような悲痛な物語は、今も私たちの目の前にあります。このミニアパートは3階建てと屋根裏部屋1室の建設許可を得ていましたが、投資家はそれを9階建てに建てました。そのわずか8か月後には、チュンキン通り43/98/31番地1号（カウザイ区チュンホア区）で別のミニアパート火災が発生し、家主の家族と入居者を含む14人が死亡する悲惨な結果となりました。

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さらに、ミニアパートメントの所有権に関する法的文書、具体的には世帯や個人向けの個別住宅の建設を許可する法令71/2010/ND-CP第43条第3項（後に住宅法2014第46条で合法化）における「曖昧さ」により、この商品ラインは制御不能なほどに繁栄し、投資家は機能設計、高さ、防火、消防に関する規制を遵守しないだけでなく、法的条件を満たさない手書きの契約書を通じて取引や譲渡を行うようになり、資金が限られている人々はこの商品を必然的なルールとして受け入れるようになりました。

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「大都市の住宅街の奥深く、交通の便が悪く、品質、防火、火災予防が確保されていない、あるいは購入者向けのレッドブック（住宅地の区分登録）の資格も持たないなど、多くのミニアパートが違法に建設されており、紛争や苦情、社会不安を引き起こしています。しかし、多くの人々は、中心部に近いこと、他の住宅商品よりも安価であること、そして財政的な制約があることなど、様々な条件を同時に満たしているため、この商品を必然的なルールとして受け入れています」と、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は分析しました。

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2014年に住宅法第71/2010/ND-CP号が公布され、合法化されて以来、ミニアパートメントは全国的に、特にハノイやホーチミン市などの大都市で急速に普及しています。これらの地域では、土地が限られ、人口が過密で、住宅供給が不足しているため、住宅価格は四半期ごと、年ごとに高騰し、低所得者層にとって住宅の所有がますます困難になっています。このような状況において、ミニアパートメントは多くの人にとって救世主とみなされています。

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市場の必要性に応じて、需要が増加すれば供給も増加し、ミニアパートメント製品は市場経済の必需品として開発されています。予備統計によると、首都ハノイには現在約2,000棟のミニアパートメントがあり、ホーチミン市ではその数をはるかに上回る約42,000棟のミニアパートメント型住宅があります。しかし、ミニアパートメントの管理・利用における欠陥、限界、歪みに直面し、過去10年間、ミニアパートメント製品の存在を認めるべきかどうかについて多くの議論が行われてきました。

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「仕事と生計のために大都市への移住の波が拡大するにつれ、一般労働者や経済的に余裕のない低所得者は高価な住宅にアクセスできず、ミニアパートに目を向けます。そのため、ミニアパートも市場経済の典型的な産物とみなされています。この製品には建設品質や法的問題など多くの潜在的なリスクがあることを承知しているにもかかわらず、多くの人々が喜んで受け入れています」と、都市管理の専門家である建築家トラン・フイ・アン氏は述べています。

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ミニアパートメントの管理・利用における課題を踏まえ、2023年住宅法では、この商品ラインに具体的な規制を設けました。これを受けて、同法が正式に施行される8月1日から、条件を満たすミニアパートメントの所有者には、土地法に基づき、住宅及び土地に付随するその他の資産の所有権証明書（通称ピンクブック）が交付され、売却、賃貸、割賦販売が可能になります。

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したがって、ミニアパートは、防火条件を満たし、消防車両が建物の下まで移動できる道路があり、土地使用権があり、住宅プロジェクトの投資家としての条件を満たし、同時に建設省のアパートの管理および使用に関する規制を遵守する必要があります（建設省はミニアパートの管理および運営に関する別の基準と規制を発行します）...現在の法律の規定に従って営業することが許可されます。

「2023年住宅法におけるこの規制は、ミニアパートメントの管理・運営における多くのボトルネックを解消してくれるため、高く評価しています。これは需要と供給が共存する市場経済の産物であり、現在、低価格住宅に対する市場需要は非常に大きいのです。管理できないからといって、禁止することはできません。合法的に存在を認めることで、あらゆるレベルの当局がより厳しく管理できるようになり、ミニアパートメントも他の住宅と同様に公平な扱いを受けることができるようになります」と、ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は述べた。