なぜなら、2023年住宅法が正式に施行される8月1日から、条件を満たすミニアパートの所有者には、土地法に従って土地に付属する家屋およびその他の資産の所有権証明書が発行され、売却、賃貸、または割賦購入が可能になるからです。
過去10年間、ミニアパートの管理と使用は常に住民、専門家、管理者から特別な注目を集めるホットな問題でした...ミニアパートが特別な注目を集めたのは、この間、多くの欠陥があり、法的文書に明確な規制がなく、管理が緩いことにつながったため、住民が政府機関の一部職員と共謀して、建築規則違反（共有スペースの侵害、建物の高さの増加など）や防火および消防違反を隠蔽したためです...これらのプロジェクトに住む住民の生命と財産に多大な損害を与える多くの深刻な結果につながりました。
2023年9月13日、56人が死亡したクオンハー通り29/70番地37号（タンスアン区クオンディン区）のミニアパートの火災のような悲痛な物語が、今も私たちの目の前にあります。このミニアパートは、地上3階建てで屋根裏部屋が1つという認可を受けていましたが、投資家はそれを9階建てに建てました。わずか約8か月後、チュンキン通り43/98/31番地1号（カウザイ区チュンホア区）で、別のミニアパートの火災が悲惨な結果をもたらし、家主の家族と入居者を含む14人が死亡しました。
さらに、ミニアパートメントの所有権に関する法的文書、具体的には世帯や個人向けの個別住宅の建設を許可する法令71/2010/ND-CP第43条第3項（後に住宅法2014第46条で合法化）における「曖昧さ」により、この商品ラインは制御不能なほどに繁栄し、投資家は機能設計、高さ、防火、消防に関する規制を遵守しないだけでなく、法的要件を満たさない手書きの契約書を通じて取引や譲渡を行っています。一方、資金が限られている人々は、この商品を必然的なルールとして受け入れています。
「大都市では、住宅街の奥まった土地にミニアパートが違法に建設されるケースが多く、交通渋滞や品質、防火対策が不十分で、購入者のレッドブック（住宅地の区分）を区別できないといった問題があり、紛争や訴訟、社会不安を引き起こしています。しかし、中心部に近いこと、他の住宅物件よりも安価であること、そして財政的な制約など、様々な条件を満たしているため、多くの人々がこれを当然のこととして受け入れています」と、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン博士は分析しました。
2014年に住宅法において法令71/2010/ND-CPが公布・施行されて以来、ミニアパートメントは全国的に、特にハノイやホーチミン市などの大都市で急速に普及しています。これらの地域では、土地が限られ、人口が過密で、住宅供給が不足しているため、住宅価格は四半期ごと、年ごとに高騰し、低所得者層にとって住宅所有がますます困難になっています。こうした状況において、ミニアパートメントは多くの人にとって救世主とみなされています。
市場の必要性に応じて、需要が増加すれば供給も増加し、ミニアパートメント製品は市場経済の必需品として開発されています。予備統計によると、ハノイには現在約2,000棟のミニアパートメントがあり、ホーチミン市ではその数を何倍も上回る約42,000棟のミニアパートメント型住宅があります。しかし、ミニアパートメントの管理・利用における欠陥、限界、歪みに直面し、過去10年間、ミニアパートメント製品の存在を認めるべきかどうかについて多くの議論が行われてきました。
「仕事と生計のために大都市への移住の波が強まるにつれ、高価な住宅製品にアクセスできない一般労働者や経済的に余裕のない低所得者がミニアパートに目を向けるようになり、これも市場経済の典型的な産物とみなされています。この製品には建設品質や法的問題など多くの潜在的なリスクがあることを承知しているにもかかわらず、多くの人々が依然として喜んで受け入れています」と、都市管理の専門家で建築家のトラン・フイ・アン氏は述べています。
ミニアパートメントの管理・利用における課題を踏まえ、2023年住宅法では、この商品ラインに具体的な規制が設けられました。これを受け、同法が正式に施行される8月1日から、条件を満たすミニアパートメントの所有者には、土地法に基づき、住宅及び土地に付随するその他の資産の所有権証明書（通称ピンクブック）が交付され、売却、賃貸、割賦販売が可能になります。
したがって、ミニアパートは、防火条件を満たし、消防車両が建物の足元まで到達できる道路があり、土地使用権があり、住宅プロジェクトの投資家としての条件を満たし、同時に、 建設省のアパートの管理および使用に関する規制を遵守する必要があります（建設省は、ミニアパートの管理および運営に関する別の基準と規制を発行します）...現在の法律の規定に従って営業することが許可されます。
「2023年住宅法のこの規定は、ミニアパートメントの管理・運営における多くのボトルネックを解消してくれるので、高く評価します。これは需要と供給が共存する市場経済の産物であり、現在、低価格住宅に対する市場の需要は非常に大きいからです。管理できないからといって、これを禁止することはできません。合法的に存在を認めることは、あらゆるレベルの当局がより厳しく管理するための基盤となり、他の住宅商品と同様にミニアパートメントにも公平性をもたらすでしょう」と、ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は述べた。
2024年7月15日 07時56分
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出典: https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-ve-quan-ly-chung-cu-mini-them-co-hoi-cho-nguoi-mua-nha.html
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