小売スペースは依然として着実に成長している
サヴィルズによる前四半期の賃貸取引調査によれば、飲食テナントが賃貸総面積の37％を占め、 ファッション業界が市場シェアの24％を占め、健康、美容、娯楽などの残りの部門がそれぞれ13％を占めた。
ホーチミン市の小売スペースの稼働率は非常に安定しており、91%で維持され、四半期ごとに変化がないことは注目に値します。
調査によると、中心部のほとんどの家主は、郊外の3倍にあたる月額330万VND/m²という高水準の安定した賃料に依然として自信を持っていることが明らかになりました。郊外の賃料も前四半期比1%増の月額100万VND/m²となりました。
小売スペースは長年にわたって着実に成長してきました。
非中心地での拡張を目的とした典型的なリース取引としては、ドラゴン ゴルフ ランドがロンソン ビルで床面積 1,900 平方メートルをリースしたことや、ポセイドン カンパニーがビンコム プラザ ファン ヴァン トリ プロジェクトで床面積 900 平方メートルをリースしたことなどが挙げられます。
サヴィルズのデータは、小売ポディウムセグメントが苦戦していることも示しています。このセグメントは過去10年間で最も大きな変動を経験しています。2010年に100%の稼働率でピークに達した後、賃貸可能数は前四半期に2ポイント低下し、80%に達しました。一方、賃貸価格も年間6%下落しました。
今年第4四半期には、4つのプロジェクトから82,227平方メートルの新規供給が見込まれています。2024年には、Vivo City、Giga Mall、Vincom 3/2といった主要プロジェクトも改装とテナント構成の変更を計画しており、小売サイクルの刷新が期待されます。
オフィス供給は増加し続けている
また、サヴィルズの調査によると、2023年第3四半期には、純賃貸可能面積が93,000平方メートルを超える4つの新規プロジェクトが市場に参入したことで、賃貸用オフィスの供給は四半期ごとに3％、年間で4％増加する見込みです。
特に、トゥーティエム新都市圏は、2つのクラスAプロジェクト「ザ・メット」と「ザ・ホールマーク」が90%の市場シェアを占め、新規供給の大部分を占めています。このエリアのクラスAオフィススペースの稼働率も50%に達し、賃料は1平方メートルあたり月額120万ドンとなっています。
中心業務地区（CBD）への近接性と質の高い新規開発により、このエリアは金融、銀行、不動産（FIRE）、情報通信技術（ICT）セクターのテナントを誘致し、規模拡大を目指しています。注目すべきテナントには、オーストラリア、韓国、台湾、マレーシア、ベトナムからのテナントが名を連ねています。
トゥーティエムのグレードAオフィスビルは非常に好評です。
市場に供給されている新規物件の残り10%は、改装が完了したクラスBプロジェクトの「ザ・ウォーターフロント・サイゴン」と、市場に投入されたばかりのクラスCプロジェクトの「L'MAKザ・シグネチャー」の2つのプロジェクトに属するものと特定されています。
サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M部門責任者、ジャン・フイン氏は、オフィス賃貸セクターの動向について次のように述べています。「好調な業績は、新規グレードAプロジェクトへの高い需要に支えられています。長年にわたり市場ではハイエンド物件の供給不足が続いていましたが、今回の新規供給はFIREセクターの企業にとって魅力的なものとなっています。」
サヴィルズによる2023年最初の9ヶ月間の取引調査によると、FIRE、ICT、流通の3業種が賃貸面積の上位を占めました。FIREテナントは賃貸面積の68%を占め、平均取引面積は1,800㎡（NLA）でした。このうち、新規プロジェクトでは銀行テナントが賃貸面積の80%を占めました。
今後の供給は、2023年第4四半期に6つのプロジェクトから開始され、81,000平方メートルのNLA（非居住用不動産）が提供される予定です。注目すべきプロジェクトとしては、1区のNexusとVP Bank Saigon Towerが挙げられます。どちらもグレードAのプロジェクトで、現在完成段階にあります。
ホテルはオフシーズンに収容人数を減らす
サヴィルズのデータによると、ホーチミン市のホテル市場は四半期ベースおよび年間ベースで安定しており、109のホテルで15,641室が稼働しています。デベロッパーは、改装中の閉鎖中の客室が近い将来に100%再開される見込みであることから、競争力維持のため、プロジェクトの質の向上と強化に注力しています。
2023年第3四半期のホテル客室稼働率は58%で、前四半期比2ポイントの微減となりました。平均客室料金は1室1泊あたり190万ドンで、前四半期と変わらずでした。
4つ星ホテルと5つ星ホテルの客室稼働率も、ローシーズン市場の影響により、前四半期比4%低下し、60%となりました。このタイプのホテルは、ピークシーズンへの依存度が高く、MICE（高級サービスを求める顧客層）への依存度が高いため、第3四半期の回復も鈍化しました。
「MICE活動の閑散期は、主にビジネス旅行者に依存するホーチミン市のホテル市場にとって課題となっています。一方、海外からの観光客数はパンデミック前の水準にまだ戻っていません」と、サヴィルズ・ベトナムの副総支配人、トロイ・グリフィス氏は説明した。
サヴィルズ・ベトナム副総裁、トロイ・グリフィス氏
前年比での増加にもかかわらず、ホーチミン市を訪れた外国人観光客数は2019年の最初の9か月と比較して57％にとどまり、全国平均の70％を下回った。
しかし、サヴィルズによると、ベトナムは2023年8月から、すべての国と地域の国民が電子ビザの登録を許可し、対象国は従来の80カ国から拡大される。同時に、滞在期間が最長90日間に延長され、複数回の入国が可能になる。サヴィルズは、これがベトナム市場の回復を促進する主な原動力になると予測している。
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