「特定地価」という懸念（後編）

「出口」は予算収入を増やすためだけではない

同省が2025年10月に投資を呼びかけている72のプロジェクトにおいて、土地価格算定が問題とならなければ、投資家にとってこれらのプロジェクトはより有利になるだろう。

ナムハの住宅街、トラタン。写真: ゴック・ラン

現実からの沈黙

2025年10月末頃、ラムドン省の千花住宅地区5号地の土地価格を具体的に求めていたコンサルティング会社が正式に撤退し、業務を停止しました。これは、証明書が提出され、5回の会合を経て修正に努めてきたにもかかわらず、既に署名済みの費用を支払う必要がないことを意味します。省土地管理局（ラムドン省農業環境局）の責任者によると、この会社は他の分野では通常通り業務を行っているものの、この予算外プロジェクトについては土地価格の具体的な求めを継続していないとのことです。その理由は、契約金はそれほど高くないものの、旅費が高く、特に大きな責任のプレッシャーが大きかったためであることは誰もが認めるところです。

少し前には、チャタン村のナムハ住宅地2か所の土地価格を算出していたコンサルティング部隊も同様の方向に撤退しました。これは、最初のコンサルティング部隊が「逃げ出した」後の2番目のコンサルティング部隊です。つまり、これらの部隊は皆、証明書の提示を伴う成果物の作成に人員を派遣しましたが、結果が芳しくないと見て放棄したのです。これは今に始まったことではありません。5年前、 ラムドン省の青い海地域でも同様の状況が発生しました。特に、当時の天然資源環境局は2023年から2024年8月1日までの間、45件の予算外投資プロジェクトの土地価格を算出するコンサルティング部隊を必死に探していましたが、まるで「拉致して放置する」ような状況でした。幸いなことに、2024年8月1日に法令第71/2024/ND-CP号が発効すると、長らく特定地価の算定に手間取っていた45件のプロジェクトのうち、土地をリースして毎年支払いを行い、第9条第1項に基づいて適用される24件のプロジェクトがあります。つまり、これらのプロジェクトは、特定地価を算出する土地評価方法よりもはるかに簡単な、地価表に地価調整係数を乗じたK係数法に従って地価を決定できます。

残りの21件のプロジェクトは、比較法、収益法、剰余法といった土地評価方法のいずれかを用いて具体的な土地評価を行う必要がありますが、これらの計算方法は依然として評価コンサルタントの主観的な判断に大きく依存しており、特に剰余法の正確性は確保されていません。これが旧ビントゥアン地域で経済的な問題を引き起こし、当時土地評価を担当していた役人や公務員、そしてコンサルティング部門の心理に大きな影響を与えました。彼らはリスクが高すぎることをはっきりと認識していたからです。そして、この状況は省内だけでなく、現在も続いています。

省市からの勧告に基づき関連規制が改正されたものの、現実には予算外プロジェクトの具体的な土地価格の決定は依然として「膠着状態」にあることは特筆に値します。この沈黙の現実が、2024年土地法の改正に繋がり、2026年1月1日に施行される予定です。ラムドン省土地管理局長は、現在から2025年末までの当面の期間について、「我々は責任ある立場に基づき、引き続き全国のコンサルティング機関に対し、予算外プロジェクトの具体的な土地価格の決定への参加を呼びかけていく」と述べました。

ソンミー1工業団地プロジェクト。写真：ゴック・ラン

お会いできるのを楽しみにしています

2025年9月に開催された土地法改正に関する会議において、農業環境省は、財政メカニズムと土地価格について、国が土地を干拓する際の財政負担と補償額の算定に土地価格表と土地価格調整係数を用いること、そして価格決定方法に技術インフラ費用の要素を加えることを提案した。つまり、土地価格表があらゆる政策に適用される方向であり、予算に資金を投入するプロジェクトを実施する企業の土地価格も、土地価格表に係数Kを乗じた価格となる。

この会議において、ラムドン省人民委員会のグエン・ゴック・フック副委員長は、5年間の安定地価表と調整係数の適用は、各地域の地価変動を反映した実用的なデータに基づいて行う必要があると述べ、計算上の負担を軽減し、プロジェクトの効率的な運営を確保すると述べた。地価変動係数は市場データに基づいて決定し、機械的な適用を避けるとともに、企業や管理機関の便宜を図るため、プロジェクトライフサイクル全体にわたって土地使用料を一括で支払う選択肢も検討する必要がある。

ヴォー・グエン・ザップ通りの両側にある土地基金。写真：ゴック・ラン

一方、報道によると、土地管理局の担当者は、土地管理実務における公開性、透明性、科学性、そして実現可能性を確保するために、最初の土地価格と具体的な土地価格の決定プロセスを完了させる必要があると断言した。農業環境省は、2024年土地法の施行を規定する法令の改正プロセスを地方自治体と調整しながら更新し、一貫性、各地域、各土地の種類、そして社会経済発展の要件への適合性を確保している。

過去数年間、ラムドン省青海地域で特定の土地価格を待ってプロジェクトを進めてきた企業の中には、上記の改正規則の施行を待ち望んでいる企業もあります。これにより、プロジェクトの開始、生産活動および事業活動の円滑化が促進され、そして何よりも、企業の発展機会がもたらされるでしょう。

土地価格を具体的かつ現実に近いものに改正するという方向性、特に2026年1月1日から施行される方針に従うことは、ラムドン省の社会経済発展を2026年に飛躍的に発展させるための道となるでしょう。なぜなら、国内最大の省である同省には、国家への財政的義務を果たすため、何年も具体的な土地価格の確定を待っているプロジェクトが数多くあるからです。直近では、省が2025年10月に投資を呼びかけていた72件のプロジェクトにおいて、土地価格の算定に問題がなくなった場合、投資家にとってこれらのプロジェクトはより有利になるでしょう。特に、住宅密集地のプロジェクト、つまり稼働開始時に土地面積が変化する規模のプロジェクトが多数あることが調査で明らかになっています。

その結果、予算収入を増やし、荒廃した地域を改善し、より多くの雇用を創出するという決定は、最近行われた第1回ラムドン省党大会で設定された成果に近づくことに貢献することになる。

出典: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html