州が2025年10月に投資を募る72のプロジェクトのうち、土地評価プロセスが解決されれば、投資家にとってこれらのプロジェクトに大きなメリットが加わることになるだろう。
現実からの沈黙
2025年10月末、ラムドン省第5住宅地区の土地価格決定を担当していたコンサルティング会社が正式に撤退し、業務を停止した。これは、提出された証明書や5回の会合を経て状況を改善しようと努力したにもかかわらず、以前合意された報酬が支払われないことを意味する。ラムドン省土地管理局長（ラムドン省農業環境局）によると、同社は他の分野では通常通り業務を継続しており、この予算外プロジェクトの具体的な土地価格決定業務を遂行しなくなっただけである。誰もが理解しているように、その理由は、契約予算は少なかったものの、旅費が高額であり、何よりも、彼らに課せられた責任が大きすぎたためである。
その少し前には、トラタン村のナムハ住宅地2か所の具体的な土地価格を決定する責任を負っていたコンサルティング会社も同様の方法で撤退した。これは、最初のコンサルティング会社がすでにプロジェクトを放棄した後の2番目のコンサルティング会社である。つまり、これらの会社は作業を行うために人員を派遣し、証明書を提出したものの、後に作業に欠陥があることに気づいて放棄したということだ。これは目新しいことではなく、同様の状況は5年前にラムドン省の沿岸地域で発生した。特に、2023年から2024年8月1日まで、天然資源環境省は45の非予算投資プロジェクトの具体的な土地価格を計算するコンサルティング会社を必死に探していたが、状況は「いたちごっこ」に似ていた。幸いなことに、2024年8月1日に政令第71/2024/ND-CP号が発効した際、長期間にわたり土地価格の算定に困難を抱えていた45件のプロジェクトのうち、土地を賃借し年間料金を支払っている24件のプロジェクトが第9条第1項の適用対象となりました。これは、これらのプロジェクトが、土地価格表に土地価格調整係数を乗じるK係数法を用いて土地価格を算定する条件を満たしたことを意味します。K係数法は、土地価格の算定に用いられる従来の土地評価方法よりもはるかに簡便な方法です。
残りの21件のプロジェクトでは、比較法、収益法、剰余金法のいずれかを用いて土地の評価を行う必要があった。これらの方法は評価コンサルタントの主観的な判断に過度に依存しており、特に剰余金法は精度に欠けていた。このことが旧ビン・トゥアン地域で経済犯罪事件を引き起こし、当時土地評価に関わっていた役人や公務員、そしてリスクの高さを認識していたコンサルティング会社の士気に大きな影響を与えた。この状況は、ビン・トゥアン省内だけでなく、今日に至るまで続いている。
特に、各省や市からの勧告に基づき関連規制が調整されたにもかかわらず、予算外事業の具体的な土地価格を決定するプロセスは停滞したままである。この沈黙は、2026年1月1日に施行予定の2024年土地法のさらなる改正の必要性につながっている。一方、ラムドン省土地管理局長は、現在から2025年末まで、「我々の責任に従い、予算外事業の具体的な土地価格の決定に全国のコンサルティング会社を引き続き参加させる」と述べた。
私たちはそれを心待ちにしています。
2025年9月の土地法改正に関する会議において、財政メカニズムと土地価格に関して、農林環境部は、国が土地を収用する際の財政義務と補償額の算定基準として土地価格表と土地価格調整係数を用いること、および価格決定方法に技術インフラコストの要素を加えることを提案した。すなわち、予算に納付する事業用地を含むすべての政策において土地価格表が使用され、土地価格表に係数Kを乗じた額が基準となる。
この会議で、ラムドン省人民委員会のグエン・ゴック・フック副委員長は、安定した5年間の土地価格表と調整係数の適用は、各地域の土地価格の変動を反映した実データに基づいて行うべきであり、計算上の負担を軽減し、プロジェクトの効率的な運営を確保すべきだと提言した。土地価格変動係数は市場データに基づいて決定し、機械的な適用は避けるべきであり、企業や管理機関の便宜を図るため、プロジェクト期間全体を通して一括払いの土地支払いオプションを検討すべきである。
一方、報道によると、土地管理局の代表者は、土地の初期価格と具体的な土地価格を決定するプロセスを完璧にすることは、土地管理の実践における透明性、科学的厳密性、および実現可能性を確保するために必要なステップであると断言した。農業環境省は、地方自治体との連携を継続し、2024年土地法の実施を規定する政令の改正プロセスを更新し、各地域、各土地の種類、および社会経済開発の要件に対する一貫性と適合性を確保している。
過去数年間、ラムドン沿岸地域で特定の土地価格調整を待っているプロジェクトを抱える複数の企業は、改正規制の施行を心待ちにしていると述べている。彼らは、これによりプロジェクトが開始され、生産および事業運営が円滑に進み、そして何よりも、事業の成長機会が得られることを期待している。
土地価格規制の改正案は、特に2026年1月1日から施行されるものを含め、具体的かつ現実的な価格設定を目指しており、2026年のラムドン省の社会経済発展における突破口となるだろう。なぜなら、国内最大の省であるラムドン省には、国家への財政的義務を果たすために長年具体的な土地価格を待っていたプロジェクトが多数存在するだけでなく、2025年10月時点で同省が投資を募っている72のプロジェクトにおいても、土地価格算定過程における障害を取り除くことで、投資家にとってこれらのプロジェクトの魅力がさらに高まるからである。特に、これらのプロジェクトの多くは集中型住宅地プロジェクトであり、操業開始後には地域全体を大きく変貌させる規模のプロジェクトであることが、調査によって明らかになっている。
したがって、予算収入の増加、開発の遅れた地域の活性化、雇用の創出といった決定は、最近開催されたラムドン省党委員会第1回大会で設定された目標達成に向けた進展を加速させるのに役立つだろう。
出典: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html
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