市場の「ショック」後、不動産投資家の要求はさらに厳しくなっている？

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12月12日午前、ハノイでベトナム不動産カンファレンス（VRES 2023）が開催され、不動産業界の市場動向、法律・政策・信用の変化による影響などが議論された。

不動産に対する買い手の要求はより厳しくなりました。

会議で講演したBatdongsan.com.vnのゼネラルディレクター、バク・ドゥオン氏は、VRES 2023は不動産市場が厳しい年を迎えている中で開催されるものであり、テクノロジー、プロジェクト開発、購入者のニーズとトレンド、政策の影響など、あらゆる側面から過去を振り返り、評価し、解決策を提案する機会であると述べた。

このような困難で挑戦的な状況において、バク・ドゥオン氏は、ベトナム人が不動産を所有する必要性は依然として存在すると断言した。

Batdongsan.com.vnによる2024年上半期の不動産消費者心理と動向（CSS）に関するレポートによると、回答者の65%が今後1年間に不動産購入を計画しています。そのうち60%が投資目的で購入しており、潜在的な購入者が最も関心を持っている物件タイプは土地（33%）で、次いで戸建て住宅（26%）、マンション（24%）となっています。

不動産 - 市場の「ショック」後、不動産投資家の要求はより厳しくなるのでしょうか? — 2024年上半期の不動産消費者感情と動向（CSS）に関するレポート。

Batdongsan.com.vnの副社長兼営業部長であるグエン・クオック・アン氏は、2023年のマクロ経済状況と不動産市場を振り返り、年末にかけてマクロ経済状況は比較的安定した状態を示し、事業活動と債券発行は改善し、市場を支援するために多くの新しい政策が導入されたと語った。

さらに、多くの主要なインフラプロジェクトが政府によって引き続き加速され、緊急に実施されており、市場心理に関して全般的に多くの肯定的な情報をもたらしています。

不動産業界の将来について語ったグエン・クオック・アン氏は、市場は特定の変化に左右されるだろうと語った。

買い手や投資家は、プロジェクトの質と合法性に関してより厳しい要求をしています。彼らは意思決定において、より多くのデータを活用する傾向があります。これらのデータは、価格変動、投資収益、需給に関する長年の履歴に基づいています。

顧客の知識が深まり賢くなるにつれ、投資家や不動産事業者も、適正な価格で質の高い商品を提供するために、データや市場調査にもっと頼る必要がある」とクオック・アン氏は述べた。

グエン・クオック・アン氏は、マンションや個人住宅など、実際の住宅ニーズに応える商品は、定期的なキャッシュフローを生み出し、安定した価格を維持できるため、投資家のポートフォリオにおいて優先されるようになると予測している。

彼はまた、過去10年間、アパートの収益成長率（価格上昇率＋賃貸利回り）が急速かつ安定的に推移しているという証拠を挙げた。Batdongsan.com.vnのデータによると、2023年第2四半期時点で、アパート投資の収益は2015年初頭と比較して97%増加している。

不動産にとって政策は徐々に支点となりつつある。

市場動向の話のほかに、会議では、国会で最近可決された不動産業法（改正）と住宅法（改正）の新しい点が不動産市場に影響を与えるだろうと専門家らは述べ、多くの市場関係者が関心を持っている規制の1つは土地の細分化の強化だと述べた。

Batdongsan.com.vnの南部地域担当ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、今後、特に大規模な土地については、土地価格水準が下方調整される可能性が高いと評価した。

しかし、長期的には土地価格は上昇を続け、取引も回復する可能性があります。不動産価格は、インフラ整備、経済成長、人々の所得といった他の要因に左右されるからです。一方、土地は面積、価格、地域が多様であるため、市場参加者なら誰でも投資できる投資対象です。経済成長率の高い地域では、土地区画は依然として持続的に成長していくでしょう」とトゥアン氏は分析しました。

不動産 - 市場の「ショック」後、不動産投資家の要求はより厳しくなるでしょうか? (図 2)。 — グエン・クオック・アン氏。

もう一つの注目すべき規制は、不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設プロジェクトが稼働に必要な条件をすべて満たした場合にのみ、顧客から販売価格または賃貸価格の5%以下の手付金を徴収できるというものです。グエン・クオック・アン氏は、この規制により、将来のプロジェクトの質が向上し、住宅購入者の権利が確保されるだろうと述べました。

しかし、この規制は、投資家がプロジェクト建設のためのキャッシュフローを調達する上で課題も生じさせています。彼は、「持続可能な供給を確保し、購入者にとって安全な環境を整備するために、政府は投資家を支援する措置、特にライセンス申請や資本借入といった手続きを支援する措置を講じる必要がある」と提言しました。

不動産市場の回復時期について、グエン・クオック・アン氏は2024年が市場の反転時期になるとの見解を維持した。ただし、不動産の種類によって反転時期は異なる。

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