ハノイのタウンハウスは大幅な損失を出し、市場が回復する時期を予測、初めてアパートを購入する際の注意点

2024年も市場は静か、ハノイのタウンハウスが大量に販売、ラムドン省がダラットの別荘ファンドの管理と使用に関する規制を発表…などが最新の不動産ニュースです。

不動産最新情報：ハノイのアパート市場の新規供給が大幅に減少した。（出典：XD新聞）

消費は改善するも、回復の勢いは依然として弱い

VNDIRECTの最近の住宅不動産業界レポートによると、住宅購入者や不動産開発業者にとってあまり魅力的ではない高金利環境、依然として残る政策上のボトルネック、そして新規供給のほとんどが高級住宅分野からのものであることから、市場心理は慎重になっているという。

CBREによると、ホーチミン市で2023年上半期に販売されたマンション数は、供給量が同時期比72％減、2022年下半期（約4,100戸）比2％減となる中、前年同期比78％減、2022年下半期比69％減の約2,300戸となった。 2023年上半期の吸収率はわずか59％（前年比-11％/-133％）です。ホーチミン市のマンション吸収率は大幅に低下しました。市場に出ている4,100戸以上の物件のうち、高級マンション部門の製品が70%以上を占めたためです。

ホーチミン市のマンションの平均プライマリー価格は、2023年第2四半期に2018年以来初めて下落（前年比4.8％減）を記録した。ハイエンド・ラグジュアリーセグメントは前年比4～6％減少したが、その他のセグメントは2023年第2四半期に前年比2～4％の増加を記録した。戸建住宅のセカンダリー価格は、2023年第2四半期において前四半期と比較して横ばいであった。

2023年上半期、ハノイのマンション市場における新規供給は大幅に減少（前年比52%減/同41%減の3,900戸、過去5年間で最低）し、消費も減少（前年比63%減/同27%減の4,000戸）した。2023年上半期の吸収率は109%（2022年下半期比22ポイント増）と高水準を維持した。

ハノイの主なアパート価格は、2023年第2四半期、中価格帯セグメント（前期比+10%、前年比+15%）を除き、すべてのセグメントで前四半期から変化がありませんでした。一方、戸建て住宅とアパートの両方の平均二次価格は、前四半期と比較して8％増加しました。

VNDIRECTの専門家は、不動産企業が12兆5,610億ドン相当の社債を前倒しで積極的に買い戻すという前向きな兆候により、2023年後半と2024年後半に満期を迎える債券の価値が買い戻し前と比較してそれぞれ12％と10％減少し、債券の満期に対するプレッシャーが軽減されたとコメントした。ただし、特にキャッシュフローの困難に直面している不動産企業にとっては、プレッシャーは依然として高いままである。

VNDIRECTの専門家は、2023年の最初の6か月間に、企業が政令第08/2023/ND-CP号および決議第33/2023/NQ-CP号に従って債券の満期を延長し、銀行債務を延長した結果、不動産企業の倒産リスクがわずかに減少したことを発見しました。

住宅不動産市場の見通しについて、VNDIRECTの専門家は、来年は市場は静かなままで、金融政策が緩和される2024年後半から回復がより明確になると考えています。以前の段階では、市場は供給過剰の状態にあり、インフレ率は非常に高かったのですが、現在はプロジェクトの供給は非常に限られており、需要は依然として高いレベルで潜んでいます。したがって、VNDIRECTの専門家は、現在の市場はより早く回復すると考えています。

数百億ドン相当の別荘が売りに出されている

民間信仰によれば、旧暦の7番目の月は、家の購入や不動産への投資など、重要な仕事を行うには不吉な月とみなされることが多い。しかし、この鬼月中の不動産売買活動は依然として活発で、その多くは数百億ドンの価値がある別荘やタウンハウスです。

不動産取引チャンネルの調査によると、ハノイのシプチャー都市圏では、地域や場所に応じて440億～960億ドンの価格で数十軒の別荘が売りに出されている。最も注目すべきは、面積600平方メートル、間口80メートルを超える一戸建てのヴィラが2,100億ドンの価格で売りに出されていることだ。

同様に、シプトラ市街地にある、面積300平方メートル、間口12メートル、ヨーロッパから輸入した高級家具を備えた別のヴィラが、960億ドン（1平方メートルあたり約3億ドン）で売りに出されている。あるいは、敷地面積240m2、敷地面積97m2、3階建て、周囲に庭があり、風通しの良いファサードが2つあり、家の前にはたくさんの車を駐車できる広い道路があるヴィラが、720億VNDで売りに出されています。

調査によると、ハノイ西部の多くの都市開発プロジェクトでは、タウンハウスや別荘も大量に売却され、大きな損失が出ている。

例えば、ナムアンカン・スディコ市街地にある、面積279平方メートル、3.5階建て、粗造り、外装仕上げ済みのタウンハウスが、1平方メートルあたり5,000万ドンに相当する140億ドンで損失を出して販売されています。

昨年末、上記のタウンハウスは170〜180億ドンで売りに出されていました。また、この都市部における不動産商品の平均価格は、1平方メートルあたり8,000万～1億2,000万VNDの範囲で変動しています。

ハノイ東部地域の調査によると、100億ドン以上から数百億ドンのヴィラも損失を出して販売されているケースが多数あるという。

特に、ビンホームズオーシャンパーク2市街地プロジェクト（ヴァンザン、フンイエン）では、ヴィラやタウンハウスを赤字で販売するという情報が不動産市場に頻繁に出回っている。これらの不動産商品は、投資家との販売契約の価格に比べて 15 ～ 30% の損失で販売されると宣伝されています。

実際、最近の多くの不動産市場調査機関からの市場レポートでは、市場のセンチメントが弱く、支払いが困難であるため、別荘とタウンハウス市場の第 1 四半期と第 2 四半期の取引活動はほぼ凍結していることが示されています。一部の主要プロジェクトでは取引を一時停止している。

特に、銀行が不動産ローンの与信枠を厳しく制限し、購入者が支払い不能に陥ったため、一部のプロジェクトでは手付金の返金や返却の取引が多数発生しています。自分の収入を超える金融レバレッジを利用した多くの投資家は、優遇金利制度の期限切れ時に損失を切り詰めざるを得ませんでした。

ハノイ不動産クラブ副会長のグエン・テ・ディエップ氏は、現在、タウンハウスやヴィラの所有者が売却、あるいは損失を出して売却しなければならない理由は数多くあると語った。特に注目すべき理由は、多くの投資家が資本を引き出し、投資方向を変更したいと考えていることです。もうひとつの理由は、多くの投資家が大きな財務レバレッジを使用しており、それを制御できない場合は大量に売却しなければならないことです。

ダラットの別荘基金の管理と使用に関する規制の制定

ラムドン省人民委員会は、ダラット市の国有別荘基金の管理と使用に関する決定第53/2023/QD-UBND号を発行した。

ラムドン省人民委員会の分類によれば、ダラット市には166軒のヴィラがあり、3つのグループに分かれている。グループ1のヴィラは、建築芸術、景観、歴史・文化的価値の点で典型的な価値のあるヴィラ（3軒）。グループ2のヴィラは、グループ1のヴィラには属さないが、建築的、景観的、歴史的、文化的芸術的価値を有するヴィラです（69のヴィラを含む）。グループ3のヴィラは、グループ1とグループ2のヴィラに属さないヴィラです（94棟を含む）。

国有ヴィラ166棟のうち、30棟は取り壊され、25棟はヴィラを担当する代理店やヴィラを借りる個人や企業のニーズを満たすために改装、修繕、改修され、建設が行われた。

同地区における国有別荘基金の管理と使用に関する規則を公布する決定には、総則、各論、実施組織など3章16条が含まれている。

省人民委員会は、建設局に対し、規制に従って別荘のリストを検討、調整、決定するにあたって主導権を握り、関係機関と調整するよう指示した。組織や個人がこの規制を知り、実施できるように、この規制の実施を指導します。

同時に、関係機関と緊密に連携し、分類された別荘のリストを公表し、定期的に検査してこの規制の実施を促します。

省人民委員会は、天然資源・環境部、文化・スポーツ・観光部、財務部、計画投資部、ダラット市人民委員会、ダラット市住宅管理センターに対し、それぞれの機能と任務に応じて、関係部門および部署と連携し、土地の割り当て、土地の賃貸、土地の回収に関する手続きの実施を指導し、規定に従って別荘の土地管理を検査および審査するよう指示する。