ハノイの土地熱が再燃：2008年の「亡霊」からの警鐘

土地熱が広がり、価格が急騰し、2008年の「幽霊」の記憶が蘇る

2025年初頭から、不動産市場、特にドンアン、ホアイドゥック、トゥオンティン、ダンフオン、タンオアイなどのハノイ郊外地域では、急激な価格上昇の波が起こっています。計画情報のある地域、地区となる地域、環状4号線、タイタンロン通り、ゴックホイ橋などのインフラプロジェクトの恩恵を受ける地域では、わずか数か月で地価が15～25%上昇しました。

「土地熱」が再び高まり、新たな成長サイクルへの期待が高まっている。しかし、経験豊富な投資家にとっては、これはまた心配な時期でもある。なぜなら、この「投機の波」の背後には、過去にも繰り返されてきた金融の罠、特に2008年にハタイがハノイと合併した際の土地熱が潜んでいる可能性が高いからだ。

当時を思い出すと、国会がハタイ省全体をハノイに合併することを正式に承認したとき、首都西部の不動産市場はたちまち「爆発」した。ハドン、クオックオアイ、チュオンミー、タックタートからソンタイに至るまで、郊外の土地は1メートルごとに価格がわずか数か月で2〜3倍に上昇した。

Nhiều biệt thự đắp chiếu hàng chục năm sau cơn sốt đất thời điểm 2008 khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội.

2008年にハタイがハノイに合併した際に土地熱が高まって以来、多くの別荘が数十年間放置されたままになっている。写真：コイ・グエン

「ベトナムのシリコンバレー」「西部の知識の首都」「ウォール街のザックザット」などといった華やかな宣伝とともに、大小数百のプロジェクトが一斉に認可された。北部、中部、南部の投資家たちが土地を求めて群がり、噂を頼りに購入し、ギャンブルのように「サーフィン」するために預金した。

しかし、わずか1年余りで世界的な経済不況がベトナムに波及し、資本の流れが逼迫し、多くの主要なインフラプロジェクトが遅延または中断されました。バブルが崩壊した。地価は急落した。多くの投資家は何十年も土地を保有しています。多くのプロジェクトが取り消され、熱狂の最中に土地を購入するために銀行から借金をしたために多くの人がすべてを失いました。

専門家らは、現在ハノイ郊外で起きている事態は、2008年の熱病と多くの懸念すべき類似点があると言う。

そのため、「計画があるというニュース」や「地区になるという話を聞いた」というだけで、価格が上昇した地域も少なくありません。しかし、実際のインフラは未だ形成されておらず、プロジェクトの法的地位も不明瞭で、安定した居住者もおらず、土地価格は実際の使用価値を上回っています。

一方、経験の浅い新たな投資家のグループは、資金の流れを分析したり長期的な評価を行ったりすることなく、「すぐに転売する」ことを期待して土地の購入に殺到している。これには、市場が好転したり、プロジェクトの法的問題に遭遇したりした場合に「帳簿上は損失」になるリスクが伴います。

土地熱が高まっている地域の中には、不動産ブローカーが価格をつり上げたり、偽の計画情報を流布したり、「橋が架かる、都市部が建設される、合併が行なわれる」などと互いにささやき合ったりして、騙されやすい投資家にFOMO（取り残される恐怖）感を抱かせているところもある。

土地熱に負けないで

現在の不動産「熱狂」の中、多くの専門家は、投資家はまず噂ではなくデータに基づいて投資を選択することを推奨しています。明確な計画、透明な法的地位、そして実際のインフラ接続を備えたエリアのみを購入する必要があります。

第二に、 「紙」や「予備」のプロジェクトには手を出さないようにしましょう。中長期的に定住したり投資したりする必要性が本当にない場合は、まだ人口が少なくアメニティが不足している場所への投資には注意が必要です。

3番目に、キャッシュフローの問題を慎重に計算します。ただ「波」に乗るために、返済能力を超えるホットローンや銀行ローンを借りることは避けてください。歴史が証明しているように、後から参入して資本を使い果たした者が、最も大きなリスクを負うことになる。

4 番目に、単に「口コミで取引を成立させる」のではなく、市場を真に理解している、明確なライセンスを持つ評判の良いブローカーと協力します。最近では、騙されて頭金を払ったり、計画対象の間違った土地を購入したりすることが非常に多くなっています。

Sốt đất Hà Nội quay lại: Hồi chuông cảnh báo từ ‘bóng ma’ 2008

グエン・ヴァン・ディン博士 - ベトナム不動産協会副会長、VARS会長。写真：コイ・グエン

ベトナム不動産協会副会長、VARS会長のグエン・ヴァン・ディン博士は次のように述べた。「計画情報のレバレッジ効果により、市場は加熱の兆しを見せているが、投資家は警戒する必要がある。計画は長期的な話であり、情報のあるすべての地域で地価が永久に上昇するわけではないからだ。」

ディン氏はまた、一部の地域では土地法がまだ複雑であったり、計画が不明確であったり、管轄当局の承認を得ていない場合など、トレンドに流されて投資したり群衆心理に従ったりするのは極めて危険だと警告した。

不動産は依然として重要な投資チャネルであり、慎重に選択すれば大きな利益を生み出す可能性があります。しかし、投資家は、すべての「ブーム」には終点があること、そして重要なのは早く参入するか遅く参入するかではなく、本当の可能性があるところに正しく参入することであることを認識する必要があります。市場の歴史が証明しているように、知識が不足し、トレンドを追い、リスクを過小評価すると、土地熱は借金の罠に陥る可能性がある。土地熱は悪くないですが、「やけど」しないように注意してください。

コイ・グエン

出典: https://congthuong.vn/sot-dat-ha-noi-quay-lai-hoi-chuong-canh-bao-tu-bong-ma-2008-382465.html