ベトナムの不動産市場は、早急に総需要を増やし、供給を創出する必要がある。

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最近、政府は不動産市場の回復と打開を支援するために、多くの強力な解決策を打ち出してきました。特に、決議33号では、市場を「救済」するための具体的かつ詳細な解決策を数多く提案しています。実際、市場もいくつかの前向きな兆候を感じていますが、打開には至っていません。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ジャーナリスト・世論紙の記者に対し、次のように述べた。「2023年の最初の7か月間、不動産市場は引き続き多くの困難に直面しました。

+ 2023年初頭から現在までの不動産市場をどのように評価しますか?

不動産市場は、政府による困難克服策を受けて改善の兆しを見せていますが、全体としては過去7ヶ月間、依然として多くの困難に直面しており、流動性は低く、供給は非常に限られています。

主な理由としては、法的問題が未解決であること、資本へのアクセスが限られていること、2022年後半に投資家の信頼に影響を与える一連の事件が発生していること、そして一般的に、法的問題、供給不足、需給の不均衡など、多くの基本的な市場問題が解決されていないことが挙げられます。

実のところ、ベトナムは不動産市場の潜在力と強みを十分に活用できていません。工業用、観光、娯楽用不動産は一部の地域に集中しており、国全体に牽引力と広範な魅力を生み出していません。

レ・ホアン・チャウ氏は、ベトナムの不動産市場は2023年末まで低迷が続き、法制度の改善、経済成長の見通しの好転、そして近代的なインフラの同時発展により、2024年第2四半期または第3四半期からより健全に、透明性を保ちながら、より標準化された形で回復し、発展していくだろうと予測している。

多くの投資市場セグメントは依然として大きな障壁や障害に直面しており、潜在的な土地資源は十分に活用されていません。工業団地、経済特区、輸出加工区、ハイテク工業団地の不動産は、依然として慎重かつ緩やかなペースで開発が進められており、入居率は低いままです。

あらゆる社会階層の住宅需要は非常に大きく、特に低・中所得者向けの住宅需要が高いのですが、対応のレベルは限られています。

+ 現在の市場の難しさについて、より明確に分析していただけますか?

- 現在、不動産市場の躍進を阻む主な困難と障害が3つあります。

まず、土地法に関連する困難、計画法による困難、投資法に関連する困難など、政策や法律に関連する困難があります。

例えば、計画に関しては、1/500 の詳細計画を持ついくつかのプロジェクトが承認されていますが、ゾーニングや全体の計画と一致しておらず、規制に従って検討、調整、更新されています。

あるいは、土地評価方法に関する規制のために、多くのプロジェクトが困難や障害に遭遇し、実施が遅れています。多くの場合、土地利用計画は発表されていますが、地区レベルでの年間土地利用計画はありません...

二つ目は、資金の流れの難しさです。特に不動産事業向けの融資へのアクセスは、主に高金利、プロジェクトの合法性、市場流動性の信頼性という3つの問題により、依然として容易ではありません。実際、実質金利は年11～12%程度です。

最近の0.5～2%の金利引き下げは、政府と銀行システムによる多大な努力の結果です。この動きは経済と不動産業界にプラスの影響を与えています。

しかし、プロジェクト期間を1年短縮することで、企業は資本コストの最大12～15%の利息を節約できます。年間を通しての人件費、機械設備費などの節約にもつながります。

不動産信用に対するリスク管理に関する厳格な規制は、市場をより健全なものにし、実際のニーズに近づけ、価格バブルを回避するのに役立ちます。

しかしながら、現在、大多数の不動産事業者の財務能力は限られており、自己資本は低く、事業は主に銀行信用資本に依存しているため、信用資本へのアクセスが困難になっています。

社会住宅向けの120兆ドンのパッケージによる融資の金利は高すぎる（企業の場合は年間8.7％、住宅購入者の場合は年間8.2％）ため、投資家と住宅購入者に困難をもたらしている。

第三に、総需要と市場信頼感の悪化です。ほとんどの分野、特に高級住宅、観光用不動産、高級リゾート、土地において、総需要が急激に減少していることがわかります。市場信頼感も大幅に低下しています。

ベトナム不動産協会の予備調査によると、プロジェクト開発企業の3分の2は過去1年間に新規プロジェクト開発活動をほとんど行っていない。

一方、不動産仲介会社は従業員の約50～70%を削減しており、投資家のほとんどは、この期間に不動産市場に投資していません。

+ では、不動産市場の躍進を支援するために、どのような提案がありますか?

- 現在、最も喫緊の課題は、ベトナム不動産市場における総需要を拡大し、主要な供給源を確保することです。現在、ベトナム不動産市場における最大の需要は、手頃な価格の商業住宅セグメントです。したがって、総需要を拡大するには、このセグメントを迅速かつ強力かつ多様化して発展させる必要があります。

しかし、近い将来、政府は2023年および2023～2025年の社会経済復興開発計画に従って、不動産市場を支援するための解決策を効果的に実施する必要がある。

また、遅延・中断している不動産プロジェクトに対する法的手続きの見直しを早急に完了させ、2022年と2023年に徹底的に処理することで、プロジェクトが再開できる条件を整え、市場への商品供給を確保します。

また、ビジネス環境の改善を目的とした土地利用投資プロジェクトの形成および実施における行政手続きの改革という重要な課題のいくつかに関する政府の2014年6月6日付決議第43/NQ-CP号の第2条第1項h点に従い、承認された詳細計画1/500を有する地域での投資プロジェクト工事に対する建設許可を国が免除することを期待します。

信用資本に関しては、商業銀行も電子決済や非現金決済による不動産取引に対する金利・手数料の支援を強化する必要があると思います。

さらに、2023年～2025年の不動産市場における貸出金利は以下のとおりと提案します。収益に適した商業住宅セグメントでは、年率7％未満が推奨されます。

公営住宅セグメント：企業向けは年6%未満、住宅購入者向けは年4.5%未満が推奨されます。観光・リゾート不動産セグメントでは年9%未満が推奨されます。高級住宅用不動産セグメントおよびその他のセグメントでは、年9～10%が推奨されます。

債券を民間発行から公的発行に切り替えていく流れを方向づけ、奨励する。社債、預金の取り消し、不動産譲渡における「二重価格」申告などに関する違反行為を引き続き厳格に処理し、抑止力を高め、投資家の権利を保障し、予算の損失を減らす。社債やファンド証書の投資家を保護するための法的枠組みを整備する。

最後に、土地法の施行を導く法令のいくつかの条項を修正および補足する法令第10/2023/ND-CP号に基づき、数百億米ドルのリソースを迅速に解放し、観光およびリゾート不動産の開発を刺激するために、二次投資家への観光およびリゾート不動産資産の所有権証明書の発行を促進することを推奨します。

+ ありがとうございました！

ベトヴ（実装）

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