「市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんどありません。」

住宅不動産は「熱を帯びている」。

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、2024年土地法が当初の予定より5か月早い2024年8月1日に正式に発効したことは、不動産市場の法的枠組みの完成に貢献し、安全性、健康性、持続可能性の向上に向けた市場の新たなサイクルの幕開けとなりました。住宅用不動産から商業用不動産、産業用不動産に至るまで、不動産セグメントは多くの新規プロジェクトが実施されており、前向きな成長の兆しを見せています。

住宅不動産市場は加熱の兆しを見せ始めている。

VARs IREの副ディレクターであるファム・ティ・ミエン氏は、2024年第3四半期および最初の9か月間の不動産市場レポートを発表し、住宅不動産市場が「加熱」の兆候を見せ始めていると述べた。

そのため、土地オークションはかつてないほど熱狂的になっており、オークションは「夜通し」行われ、数百人、あるいは数千人が「寝食を忘れて」場所を争うほどの熱狂ぶりです。落札価格も過去最高を記録し、インフラ整備が進んだプロジェクトの土地と肩を並べるほどです。

市場の活況は、マンションセグメントによってさらに牽引されており、価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で継続的に高水準を更新しています。需要の高さから、数千人のマンション所有者が物件売却の問い合わせを頻繁に受けています。価格上昇にもかかわらず、新規に開始されたマンションプロジェクトは非常に良好な吸収率を記録しています。

マンションプロジェクトに加え、大手デベロッパーが新たに立ち上げた低層プロジェクトも、価格高騰にもかかわらず、予約件数が「記録的」を記録しています。好立地の物件の多くは高額なだけでなく、購入者／投資家は購入を確保するためにプレミアム価格の支払いを受け入れなければなりません。

しかし、こうした実需給の成果に加え、市場は過熱の兆候も見せている。土地投機による住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現といった現象が顕著だ。多くの小口投資家が短期売買を目的に市場に参入し、不動産価格が不当に高騰している。この「過熱」現象はマンション市場でも顕著で、一部の投機筋の働きかけにより、中古マンションの提示価格が高騰している。

これらの問題はすべて供給不足に起因していますが、状況は改善されてきました。

具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き22,412件の売り出し物件が記録され、約14,750件の新商品が発売されたと述べました。これは前四半期に比べ25%の減少ですが、2023年の同時期と比較すると60%の増加となります。

2024年の最初の9ヶ月間で、市場では38,797件の新規物件が販売されました。供給は依然として非常に多様化しており、新規供給の70%はアパートメントセグメントからのものでした。5,000万VND/m²以上の価格帯の物件が市場を席巻し、手頃な価格の商業用アパートメントはほぼ完全に姿を消しました。地域別では、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%でした。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよびラグジュアリーセグメントに集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の大部分が高水準で完成し、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、市場が新しい不動産商品に関心を持っていることを反映しています。

取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1ポイント減少しましたが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80%と28ポイント増加しました。マンション取引は依然として大きな割合を占め、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録しました。 ハノイの一部のマンションプロジェクトでは、発売直後に吸収率が最大90%に達したものもありました。

アパート取引は引き続き主流であり、第3四半期の住宅取引全体の71％を占めました。

単身者や若いファミリー層のニーズと経済力に合わせて、不動産全体の価値を下げるために、より小規模なアパートを開発する傾向がますます顕著になっています。このタイプの物件は、最も高い流動性も誇ります。

販売価格の高騰により、需要はより高い価格へと「シフト」しています。

全体として、2024年の最初の9か月間で、市場は30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

価格面では、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で高止まりしており、特にマンションセグメントにおいて顕著です。これは、供給は改善しているものの、依然として需要に追いついていないため、需給バランスの不均衡が深刻化していることが原因です。さらに、新規供給物件の大部分は依然として高水準で建設されているため、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

ハノイ市場では住宅価格が引き続き高止まりしている。

具体的には、第3四半期、ハノイのプライマリーマーケット価格は急上昇を続け、その勢いは止まる気配がありませんでしたが、供給は徐々に改善しています。低層から高層まで、主にハイエンド・ラグジュアリーセグメントの新規プロジェクトは、引き続き市場の強い関心を集めています。このことが、セカンダリーマーケットのマンション価格を高止まりさせる勢いを生み出しました。ただし、急速な上昇期を経て流動性は徐々に安定しています。

住宅および投資ニーズを含む不動産需要は、郊外地域、2つの特別市エリア周辺の省・都市、そしてより手頃な価格の選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅の需要が高まっています。

ル・トラン

出典: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html