「市場には手頃な価格の商業用アパートがほとんどありません。」

住宅不動産が「熱くなる」

特に、2023年住宅法、2023年不動産事業法、そして2024年土地法が、従来の規制より5か月早い2024年8月1日に正式に施行されたことで、不動産市場の法的枠組みが完成し、より安全で健全かつ持続可能な方向への新たな市場サイクルが開かれました。住宅、商業用不動産、工業用不動産など、あらゆる不動産セグメントにおいて、多くの新規プロジェクトが実施されており、プラス成長の兆しが見られます。

住宅不動産市場は「加熱」の兆しを見せ始めている。

VARs IREの副所長ファム・ティ・ミエン氏は、2024年第3四半期および最初の9か月間の不動産市場レポートを発表し、住宅不動産市場が「加熱」の兆候を見せ始めていると述べた。

そのため、土地オークションはかつてないほど「熱狂的」になっており、オークションは「一夜限り」で行われ、数百人、あるいは数千人が「食って待つ」という形で場所を争っています。落札価格も過去最高を記録し、インフラ整備が充実したプロジェクト用地と同等となっています。

市場の活況を牽引しているのはマンションセグメントで、価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で継続的に高値を更新しています。需要の高さから、何千人ものマンション所有者は、売却依頼の電話を定期的に受けています。販売価格が高騰しているにもかかわらず、新規に開始されたマンションプロジェクトは非常に高い消化率を記録しています。

アパートメントタイプに加え、大手投資家が新たに立ち上げた低層物件も、価格上昇にもかかわらず、予約数が「記録的」な数を記録しました。多くのアパートメントは立地が良く、価格が高いだけでなく、購入には顧客／投資家が差額の支払いを覚悟しなければなりません。

しかし、実際の需給状況に加え、市場は「過熱化」の兆候も見せています。この状況は、土地投機、住宅価格の高騰、そして不透明な不動産取引の出現に反映されています。多くの小口投資家がサーフィン目的で市場に参加し、不動産価格が不当に高騰しています。また、一部の投機筋の「支援」により、マンションの売買価格が高騰していることからも、「過熱化」の兆候が見られます。

これらの兆候はすべて供給不足から生じていますが、状況は改善しています。

具体的には、ミエン氏は、2024年第3四半期の住宅不動産市場では引き続き22,412件の商品が市場に提供され、約14,750件の商品が新たに発売され、前四半期に比べて25％減少したが、2023年の同時期と比較すると60％増加したと述べた。

2024年の最初の9ヶ月間で、市場では38,797件の新規物件が販売されました。供給は依然として大きな差別化を示しており、新規供給の70%はアパートセグメントから供給されました。その中でも、5,000万VND/m²以上の価格帯の物件が大部分を占めました。手頃な価格帯の商業用アパートは市場にほとんど見られませんでした。地域別では、北部が新規供給の46%でトップを占め、次いで中部が29%、南部が25%でした。

VARSの調査データによると、供給は主にハイエンドおよび高級セグメントに集中しているものの、市場全体では第3四半期に約10,400件の取引が成立し、吸収率は51%に相当します。これは、新規供給の多くが高水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しているにもかかわらず、市場が新しい不動産商品に関心を持っていることを反映しています。

取引件数と吸収率は前四半期比でそれぞれ25%と1ポイント減少しましたが、2023年の同時期と比較するとそれぞれ80%と28ポイント増加しました。中でも、マンション取引件数は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引全体の71%を占め、新規マンションプロジェクトの平均吸収率は75%を記録しました。 ハノイのマンションプロジェクトは、販売開始直後に最大90%の吸収率を記録しました。

マンション取引は依然として「圧倒的」で、第3四半期の住宅取引全体の71％を占めた。

単身者や若いファミリー層のニーズと経済力に合うよう、アパート全体の価格を抑えた小規模アパートを開発する傾向がますます顕著になっています。これはまた、最も流動性の高い物件タイプでもあります。

アンカー価格の高騰が需要の「シフト」を促進

2024年の最初の9か月間で、市場では30,589件の取引が成立し、2023年の同時期の2.5倍に達しました。9月末に開始され、予約の受付を開始した多くの新規プロジェクトも、多額の利息と預金を記録しました。

販売価格面では、住宅価格はプライマリー市場とセカンダリー市場の両方で高水準で「アンカー」された状態が続いており、特にマンションセグメントにおいて顕著です。供給は改善しているものの、依然として需要を満たすには至っておらず、需給バランスの不均衡はますます深刻化しています。さらに、新規供給の多くは依然として高い水準で完成しており、投資コスト、特に土地関連コストが増加しています。

ハノイの住宅市場では住宅価格が高止まりし続けています。

具体的には、第3四半期にはハノイのプライマリーマンション価格が上昇を続け、その勢いは止まる気配を見せませんでした。一方で、供給は徐々に改善しています。低層から高層まで、主にハイエンド・ラグジュアリーセグメントの新規プロジェクトは、依然として市場から強い注目を集めています。このことがセカンダリーマンションの価格水準を高水準に維持する原動力となっていますが、流動性は「ホット」な成長期を経て徐々に安定しています。

住宅や投資を含む不動産需要は、2つの特別市街地周辺の郊外、省や都市、そしてより手頃な価格で多くの選択肢がある二次市場へと移行し続けています。ハノイとホーチミン市では、30億ドン以下のアパートや戸建て住宅の「買い漁り」が活発化しています。

ル・トラン

出典: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html