アパートの賃貸利回りが急落、投資家は戦略変更が必要

アパート賃貸の収益率は現在わずか3～4％で、数年前に比べて大幅に低下しています。

長年にわたり、賃貸マンションを購入することは、多くの人々、特に中高年層にとって、安定した月々の収入をもたらす安全な選択肢でした。彼らはこれを資産保全の手段であるだけでなく、マンション価格の経年上昇による持続可能な収益源と捉えています。しかし近年、賃貸収益の問題は急速に変化しており、マンションの購入価格は「急騰」する一方で、賃貸価格は「緩慢に」しか上昇していません。

アパートの賃貸利回りは半分以上減少した。

Nguoi Lao Dong紙の記者による調査によると、ホーチミン市のマンション価格は過去3～4年で30～50%上昇し、中には倍増したプロジェクトもある。一方、賃貸価格は10～15%の上昇にとどまっている。この格差により賃貸利回りは急落し、多くの場合、年間2～3%という低利回りとなり、貯蓄預金の金利さえ下回っている。

アパートの価格は高騰しているが、賃貸利回りは前例のないほど低くなっている。

タン・ズンさん（スアンホア区在住）は、2015年から2016年にかけて、マステリ・タオディエン・プロジェクト（アンカン区）で2ベッドルームのアパートメントを1戸あたりわずか24億ドンで購入したと語った。内装を仕上げた後、月1,000米ドルで賃貸していたが、パンデミック後、賃料は月1,900万ドンにまで下落した。

それどころか、アパートの価値は急騰しました。2025年4月、彼女は69億ドンで売却しました。これは購入時と比べて約290%の増加です。わずか数か月後、新しい所有者は80億ドンで譲渡しましたが、現在の賃貸価格は売却時と比べて100万～200万ドンしか上昇していません。年間10%の資本賃貸収益率は、現在わずか3.5%程度です。

マステリ・タオディエンだけでなく、かつてアパート賃貸の「天国」だった多くの地域も同様の状況に陥っています。フーミーフン市街地（タンフン区とタンミー区）では、かつては年間6～9%の収益率を誇っていましたが、多くの住宅所有者が撤退しています。長年の投資家であるミンさんは、この地域で2～3戸のアパートを所有していましたが、今年すべて売却したと述べています。

「以前は、42～45億ドン程度の新築2ベッドルームのアパートが、月2,000～2,100万ドンで簡単に賃貸できました。しかし今ではこの価格を維持するのが難しく、新規供給との競争により、多くのアパートが月1,700万～1,800万ドンでしか賃貸できなくなっています。賃貸料は以前ほど「良い」ものではなくなり、毎月5%の税金を申告しなければならないため、他の投資チャネルに投資するために売却することにしました」と彼女は語った。

フーミー・アパートメント（フートゥアン区）のような比較的手頃なセグメントでは、2ベッドルーム・アパートメントの価格は約38億～39億ドンですが、賃料は月額わずか1,200万ドン、利回りは約4%です。8区、ビンタン区、旧9区のプロジェクトも同様で、1戸あたり27億～35億ドンですが、賃料は月額わずか800万～1,000万ドン、利回りは3%～3.3%です。

以前ほど「簡単」ではない

フーミーフン省のアパート賃貸専門会社の営業部長、フオン氏は、現在の賃貸価格は賃貸収入に比べて高すぎると認めた。「入居者は古いアパートよりも新しいアパートを好む傾向にありますが、投資コストは過去4～5年で急激に上昇しています。そのため、賃貸需要は消えていないものの、投資家の投資収益率は大幅に低下しています」と彼女は述べた。

市場全体の状況もこの傾向を反映しています。CBREベトナムのレポートによると、2025年第2四半期のハノイのプライマリーマンションの平均価格は7,900万ドン/㎡に達し、前年同期比で13%上昇しました。セカンダリーマンションの価格は5,000万ドン/㎡に達し、15%上昇しました。

ホーチミン市では、プライマリーマーケットの価格は1㎡あたり8,200万ドン（29%上昇）、セカンダリーマーケットの価格は1㎡あたり5,300万ドン（33%上昇）に達しました。一方、両大都市の今年上半期の粗賃貸利回りはわずか3.4%～3.7%でした。この数字は、タイのバンコク（6.2%）、マレーシアのクアラルンプール（5.1%）、韓国のソウル（4.3%）よりも大幅に低く、中国香港（3.2%）とシンガポール（3.3%）に次ぐ水準です。

CBREベトナムの住宅プロジェクトマーケティング部門ディレクターのヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、賃貸利回りの低下の主な理由は、特にホーチミン市での新規供給の制限だと説明した。ホーチミン市では、2025年の第1四半期と第2四半期に販売開始された新築マンションはわずか1,676戸で、これは2015年以来の最低数である。

ほとんどのプロジェクトは中高級セグメントに集中しており、価格を押し上げています。ハノイでは供給量が多いものの（第2四半期は1,400戸）、そのすべてが高級セグメントに属しており、これも価格を押し上げています。

需給要因に加え、維持管理費や税金といった追加コストも投資家の利益を圧迫します。言うまでもなく、Airbnbを通じた短期賃貸のトレンドや、公営住宅や手頃な価格の住宅の急速な発展は、特に中価格帯のアパートにおける長期賃貸の需要を減少させています。

しかし、投資家が慎重に選べば、依然としてチャンスがあると考える専門家もいます。Wowhome社の取締役であるタ・チュン・キエン氏は、「立地が良く、設備も充実した、適切な新築物件を選べば、年間4～5%の賃貸利回りと年間10～15%の価格上昇を実現できます。重要なのは、以前のように無差別に購入することはできず、一つ一つの物件を慎重に検討する必要があるということです」と述べています。

垣間見える光

CBREは、ホーチミン市のディアン、ライティエウ、トゥーザウモット地区の中価格帯マンションが、工業団地のエンジニアや専門家からの住宅・賃貸需要の高まりにより、大きな注目を集めていると指摘しました。これらの地域の賃貸収益は非常に魅力的であり、不動産価格には産業発展に伴い長期的な上昇余地が残っています。

出典: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm