ホーチミン市はTODを活用して超都市空間を再構築する

TOD - Ảnh 1. — 地下鉄システムはホーチミン市の経済に新たな空間を開拓している - 写真：QUANG DINH

ホーチミン市、ビンズオン省、バリア・ブンタウ省の合併は、単なる行政地図上の変更ではありません。

金融サービスセンター、産業首都、国際海上ゲートウェイの共鳴により、卓越した競争力を持つ統一された経済成長の中心が生まれることが期待されます。

TOD導入の前提

同時に、インフラ、住宅、公共サービスへの圧力は飛躍的に高まっており、より優れた計画ビジョンと制度的枠組みが求められています。そうでなければ、ホーチミン市という巨大都市は制御不能な巨大都市と化してしまう危険性があります。そうなれば、古くからの問題は解決されないどころか、より深刻化するでしょう。

こうした状況下、公共交通指向型都市開発（TOD）モデルが、この再建の基盤として位置づけられました。合併の決定は、従来の個別の計画を時代遅れにし、同時に約1,000km規模の全く新しい都市鉄道網を構築する絶好の機会を創出しました。

これは単に既存のプロジェクトを積み重ねたものではなく、空間を創造する戦略であり、放射状だけでなく広範囲に及ぶ地下鉄網によって、地域間の実質的な連携を実現します。地下鉄1号線のビンズオン省への延伸、トゥーティエム・ロンタン鉄道、ホーチミン市・カンザー線（ブンタウまで到達可能）などのプロジェクトは、この基盤となる最初のピースです。

上記の交通網は、東京やソウルが行ったような、より高度なTODモデルを実現するための基盤となります。このアプローチにより、各地下鉄駅は単なる交通拠点ではなく、サービスと雇用を自給自足できる活気ある都市中心部の中核となるでしょう。

鉄道システムは、ホーチミン市全体の空間を再編成し、バランスの取れた発展を促進し、中心部への圧力を軽減するツールとなる。しかし、このビジョンを実現するためには、市政府は地域規模でより複雑化している3つの固有の政策上のボトルネックを解消する必要がある。

都市空間の再計画

第一に、土地問題です。従来の行政による土地収用メカニズムによって、TODプロジェクトに多額の土地資金が集中したことで、遅延、巨額の費用、社会的対立など、多くの欠陥が生じています。多くの国では、より効果的な手段である「土地区画整理」モデルを効果的に導入しています。

TOD - Ảnh 2. — ホーチミン市は、TODに関連した高品質の商業・サービスセンターの開発を決定しました - 写真：QUANG DINH

このモデルでは、国と人々が協力して空間を再計画し、インフラ投資後の土地価値上昇による利益を共有することで、人々は土地を奪われる主体ではなく、パートナーとなる。この概念は2024年土地法に明確に規定されていないものの、プロジェクトの実施を迅速化し、紛争を最小限に抑えるためには、研究と実証実験が喫緊の課題となっている。

第二に、そして極めて重要なのが財政問題です。交通インフラ網整備だけで数千億ドンもの費用を国家予算で負担することはできません。これらのプロジェクトは周辺の民間不動産に莫大な付加価値をもたらします。「土地価値の捕捉」のための効果的なメカニズムがなければ、利益は一部の地主グループに流れ、予算は投資コストの全額を負担しなければなりません。

幸いなことに、決議98/2023/QH15や決議188/2025/QH15などの最近の法的な進展により、ホーチミン市は重要なパイロットツールを手に入れました。

したがって、市は補償と移住のための公共投資予算を使用して、地下鉄駅と主要な交通交差点の周囲にきれいな土地を作り、その後、社会資源を誘致するために土地を競売にかけることが許可されています。

同時に、TOD区域内の土地価値の上昇による収益は100%留保され、都市鉄道システムに再投資されます。これは、持続可能な財政循環を構築し、国庫への依存を減らすための鍵となります。

3つ目は、社会平等の課題です。国際的な経験から、都市再開発はほぼ必然的に「ジェントリフィケーション」現象につながることが分かっています。不動産価格の高騰により、低所得層の人々が伝統的な住居から追い出されるからです。

巨大都市規模では、このリスクは深刻な空間的分離につながる可能性があります。このような事態を防ぐためには、あらゆるTODプロジェクトにおいて、インクルーシブな住宅政策を不可欠な要素として組み込む必要があります。

2023年住宅法とその指導法令は、柔軟な法的枠組みを構築し、地方自治体が都市開発プロジェクトに対し、土地の割り当て、土地の交換、または金銭の支払いを通じて、社会住宅基金への多額の拠出を義務付ける権限を与えました。この原則を一貫して積極的に実施することで、開発の恩恵が単一の受益者グループに集中するのではなく、公平に分配されることが保証されます。

この歴史的な機会を都市復興の方程式へと変えるには、ホーチミン市は制度基盤の構築を優先する必要があります。これは地味ながらも根本的な課題です。資源を分散させるのではなく、地下鉄1号線沿いのトゥドゥック市とディアン市の接続地域など、旧行政境界線に位置する戦略的なパイロットプロジェクトを選択すべきです。

この地域は、土地区画整理、土地価値の獲得、包括的住宅政策などの一連のツールをテストし、改良する「政策実験室」となるのに有利な立場にあります。

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グエン・タン・フン

出典: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm