閉鎖的な信用循環が不動産市場の「行き詰まり」を解消するか？

[広告1]

ベトナム国家銀行（SBV）は、年初から4回にわたる運用金利の引き下げを経て、慎重な政策から制御された緩和政策への転換を示唆しました。しかし、不動産事業にとって、金利の問題は資金調達の可否ほど重要ではありません。

不動産市場にとって信頼関係、緊密な関係、そして安全性の輪、画像1 — 経済学者、グエン・トリ・ヒエウ博士

最近、「クローズド・サークル」の形で不動産融資を促進するという提案がなされました。これにより、銀行業界は特定の価格帯（中価格帯以下）向けの不動産融資パッケージを検討・展開することが可能になります。融資はクローズド・サークル内で行われ、銀行がキャッシュフロー（銀行 - 住宅購入者 - 投資家 - 銀行）の100%を管理します。

この解決策により、投資家は販売価格を下げる際に多少の損失を被ることになりますが、在庫を放出することができます。この解決策は、潜在的かつ資本的な余裕のある人々の住宅問題の解決に役立ち、銀行がリスクを管理しながら、選択的に融資を行うのに役立つと言われています。

しかし、経済学者のグエン・トリ・ヒュー博士は、銀行、投資家、住宅購入者の三者関係という観点から、不動産市場の実態を再検証する必要があると考えている。米国では、銀行はプロジェクトが完成した後にのみ住宅購入者に融資を行い、銀行はプロジェクトの価値を査定することで、顧客が投資家に支払う資金を確保していると指摘する。

「ベトナムでは、より創造的ではあるが、やや危険な手法が取られている。投資家は住宅購入者に対し、進捗状況に応じた頭金と支払いを求めるのだ。つまり、投資家は将来のプロジェクト開発のために銀行から借り入れを行う一方で、同時に住宅購入者からも資金を徴収する。潤沢な資金を持つ投資家は、それを他のプロジェクトの資金調達に充てる。投資家が『両手で釣りをする』ようなやり方は、住宅購入者が既に資金を支払っているにもかかわらず、プロジェクトが完成しないリスクをもたらす」と専門家は分析した。

そこで、グエン・チ・ヒュー博士は、最終的に住宅購入者が住宅を取得し、銀行が資金を受け取り、投資家がプロジェクトを完了して利益を上げるために、キャッシュフローをどのように管理するかという問題を提起しました。ベトナムでは現状、プロジェクト実施時に多くの問題が発生するため、閉鎖的な信用サイクルを実現するメカニズムが未だに存在しないと、同博士は述べました。

「簡単な解決策は、将来形成される各プロジェクトについて、住宅購入者が支払いを行う際に、銀行に直接支払いを行い、プロジェクト投資家の未払い債務から差し引くことです。プロジェクト所有者は将来形成されるプロジェクトとして担保を保有しますが、その物件が住宅購入者に売却され、銀行が保有する元の資産から差し引かれると、その価値は徐々に低下します。したがって、銀行は未払い債務がそれに応じて減少した場合にのみ、担保価格の低下を受け入れることになります」と専門家は述べた。

グエン・トリ・ヒュー博士は、不動産融資の「閉塞」という現在の問題は、銀行がキャッシュフローをコントロールできず、不動産市場が冷え込んでいる状況下で融資をためらっているためだと指摘し、不動産融資の閉塞を解消するための3つの解決策を提案した。

まず、不動産融資の現行基準を引き下げるべきではありません。企業は依然として、キャッシュフロー、利益率、財務レバレッジ比率を計算し、確保する必要があります。

第二に、借り入れ企業は債務を返済できるように財務システムとキャッシュフローを再構築する必要があります。

第三に、実施された30兆ドンのパッケージのような社会住宅を支援するための特別融資プログラムがあり、企業が社会の大多数のニーズに適した製品を提供できるように支援する必要がある。

[広告2]
ソース