ベトナム国家銀行（SBV）は、年初から4回にわたる運用金利の引き下げを経て、慎重な政策からコントロールされた緩和へと政策転換を示唆しました。しかし、不動産事業にとって、金利の問題は資金調達の可否ほど重要ではありません。
経済学者、グエン・トリ・ヒエウ博士
最近、「クローズド・サークル」の形で不動産融資を促進するという提案がなされました。これを受けて、銀行業界は特定の価格帯（中価格帯以下）向けの不動産融資パッケージを検討・導入することが可能となります。融資はクローズド・サークル内で行われ、銀行がキャッシュフロー（銀行 - 住宅購入者 - 投資家 - 銀行）の100%を管理します。
このソリューションにより、投資家は販売価格を下げる際に多少の損失を被ることになりますが、在庫を解放することができます。このソリューションは、潜在的可能性と資本的余裕のある人々の住宅問題の解決に貢献し、銀行がリスクを管理しながら、選択的に融資を行うことを支援することが期待されます。
しかし、経済学者のグエン・トリ・ヒュー博士は、銀行、投資家、住宅購入者の三者関係という観点から、不動産市場の実態を再検証する必要があると述べた。米国では、銀行はプロジェクトが完成した後にのみ住宅購入者に融資を行い、銀行は顧客が投資家に支払う資金を確保できるよう、その価値を査定することができると指摘した。
「ベトナムでは、より創造的ではあるが、やや危険な手法が取られている。投資家は住宅購入者に対し、進捗状況に応じた頭金と支払いを求めるのだ。つまり、投資家は将来のプロジェクト開発のために銀行から借り入れを行う一方で、同時に住宅購入者からも資金を徴収する。資金が潤沢になると、投資家はそれを他のプロジェクトに充てる。『両手で魚を釣る』ような投資家は、住宅購入者が既に支払いを済ませているにもかかわらず、プロジェクトが完成しないリスクを生じさせる」と専門家は分析した。
そこで、グエン・チ・ヒュー博士は、最終的に住宅購入者が住宅を取得し、銀行が資金を受け取り、投資家がプロジェクトを完了して利益を上げるために、キャッシュフローをどのように管理するかという問題を提起しました。ベトナムでは、プロジェクト実施時に多くの問題が発生するため、実際には閉鎖的な信用循環のメカニズムが未だに存在しないと、同博士は述べました。
「簡単な解決策は、将来形成される各プロジェクトについて、住宅購入者が支払いを行う際に、銀行に直接支払いを行い、プロジェクト投資家の未払い債務から差し引くことです。プロジェクト所有者は将来形成されるプロジェクトとして担保を保有しますが、その資産が住宅購入者に売却され、銀行が保有する元の資産から差し引かれると、その価値は徐々に減少します。したがって、銀行は未払い債務がそれに応じて減少した場合にのみ、担保価値の減少を受け入れることになります」と専門家は述べた。
グエン・トリ・ヒュー博士は、不動産融資の「閉塞」という現在の問題は、銀行がキャッシュフローをコントロールできず、不動産市場が冷え込んでいる状況下で融資をためらっているためだと指摘し、不動産融資の閉塞を解消するための3つの解決策を提案した。
まず、不動産融資の現在の基準を下げないでください。企業は依然として、キャッシュフロー、利益率、財務レバレッジ比率を計算し、確保する必要があります。
第二に、借り入れ企業は債務を返済できるように財務システムとキャッシュフローを再構築する必要があります。
第三に、実施された30兆ドンのパッケージのような社会住宅を支援するための特別融資プログラムがあり、企業が社会の大多数のニーズを満たす製品を提供できるように支援する必要がある。
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