하노이 부동산 시장의 “맥박을 짚어보다”

연말 수도권 부동산 시장에 대한 의견을 묻는 질문에 전문가들은 아파트가 여전히 현금 흐름을 주도하는 부문이라고 답했다. 게다가 토지 등 투자형 상품도 곧 부활할 것으로 보인다.

실제 수요가 있는 세그먼트는 여전히 인기가 많습니다.

Batdongsan.com의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh)씨에 따르면, 최근 시장 회복 기간 동안 아파트는 부동산 시장에서 가장 큰 인기를 끌고 있다고 합니다. 그러나 시장이 안정기에 접어들면 아파트는 다른 부문에 '스타' 자리를 내주어야 할 것입니다.

"이전 사이클에서는 시장이 안정적인 개발 단계로 접어들었을 때 100동을 투자하면 아파트는 136동만 벌 수 있었지만, 토지는 최대 300동까지 벌 수 있었습니다."라고 Quoc Anh 씨는 공유했습니다.

위의 시각화는 시장의 다양한 단계에서 아파트는 좋은 수익률을 제공하지만 가장 매력적인 투자 유형은 아니라는 것을 보여줍니다. 현재 시장이 이전 주기의 규칙에 따라 운영된다면 아파트는 과열된 후 옆으로 움직이며 다른 부문보다 더 느리게 성장할 것입니다.

하노이 인근 지방 부동산이 더욱 뜨거워지고 있습니다.

하노이 교외 지역뿐만 아니라, 수도 주변 지방의 부동산 시장도 많은 투자자들에게 주목을 받고 있습니다. SGO Homes의 대표이사인 레딘충 씨는 도심 부동산 가격이 너무 높아서 많은 투자자가 현금 흐름을 인근 지방과 도시로 옮기고 있다는 이유를 지적했습니다.

"하노이 주변 지방 시장은 회복 조짐을 보이고 있으며, 많은 지역이 기존 가격 수준을 넘어 상승하고 있습니다. 현재 투자자들은 박닌-박장-빈푹 축과 흥옌-하이즈엉-하이퐁-꽝닌 축이라는 두 경제 축을 중심으로 부동산에 주목하고 있습니다. 이 지역들은 모두 개발 여력이 풍부하고 교통 인프라가 잘 갖춰져 있으며 산업 단지와 인접해 있습니다."라고 정 씨는 전했습니다.

꾸옥 아인 씨는 내년에도 아파트가 여전히 시장에서 밝은 전망을 보일 것으로 예상하고, 개인 주택과 타운하우스 등 다른 부문이 내년 초부터 더욱 인기를 끌 것으로 전망했습니다. 투자 지향적 유형의 거래량은 2025년 중반부터 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다.

마이비엣랜드의 응우옌탁꾸엉 부사장은 부동산 수요를 충족하는 부동산은 현재 매우 높은 가격에 매매되고 있으며, 가까운 미래에도 썰물처럼 빠져나갈 조짐이 보이지 않는다고 말했습니다. 지금부터 내년 상반기까지는 아파트와 도심 빌라 등 현금 흐름을 창출하는 부문이 계속해서 시장 회복을 주도할 것으로 예상됩니다.

마찬가지로 SGO Homes의 대표이사인 레딘충 씨는 지금부터 2025년까지 개인 주택과 아파트 가격은 계속 상승할 것이지만, 2024년 초처럼 급격하게 상승하기보다는 적당한 속도로 상승할 것이라고 말했습니다.

다른 관점에서, 베트남 금융 자문 커뮤니티(VWA)의 공동 창립자이자 AFA 그룹의 CEO인 판 레 탄 롱 씨는 하노이의 아파트 가격 수준이 사람들의 소득과 더욱 균형을 이루도록 재설정될 것이라고 분석했습니다. 그러나 이는 앞으로 5년 안에 수도의 사회주택 프로젝트 수가 사람들의 요구를 충족할 만큼 충분해질 경우에만 실현될 수 있습니다.

교외 부동산 투자 시 주의사항

이전 주기의 추이를 볼 때, 아직은 토지 투자의 시기가 아닙니다. 하지만 현실은 그 반대입니다. 올해 상반기부터 주거용 토지에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있습니다. 많은 지역에서는 "상상할 수 없을 정도로" 가격이 인상되었습니다.

레딘충 씨는 이러한 현상을 설명하면서 이것이 단지 국소적인 발열일 뿐이라고 말했습니다. 투자자들이 새로운 프로젝트가 부족해 아파트를 살 수 없게 되면 토지에 관심을 갖게 됩니다. 또한 많은 지방자치단체가 토지 경매 시 시작 가격을 높게 책정하지 않는다는 사실에서도 이러한 현상이 나타납니다.

정 씨는 최근 교외 지역에서 진행된 토지 경매는 초기 가격과 필요 보증금이 상대적으로 낮아 투자자들의 관심을 많이 받았습니다(많은 필지의 초기 가격이 m²당 1천만 동 미만). 이는 투기 투자자들에게 허점이기도 합니다. 이로 인해 시장 가격이 과도하게 상승하는 악영향을 미쳤습니다."라고 최근 토지 시장 동향에 대해 설명했습니다.

탄오아이와 호아이득 지역의 토지 경매에 참여한 TN씨에 따르면, 앞으로는 "토지 수색" 집단이 예전처럼 높은 가격으로 입찰하지 않을 것이라고 합니다. 경매에서 이기기 위해 정말 높은 가격을 책정하면, 이 토지를 현금화하는 것은 매우 어려울 것입니다.

"탄오아이(Thanh Oai) 지역 탄까오(Thanh Cao) 마을의 55/68필지 토지에 대한 계약금을 몰수한 사건은 이들 그룹이 시장을 잘못 판단하여 투자에 실패한 사례입니다. 토지 가격이 너무 높아 중개인들이 더 높은 가격에 매도하기 어려워졌고, 결국 계약금을 몰수해야 했습니다. 탄오아이 거래에서 자본 손실을 입었다고 할 수 있습니다." TN이 확인되었습니다.

TN씨에 따르면 하노이 교외의 부동산은 실제 가치보다 몇 배나 더 높은 가격으로 거래되고 있다고 합니다. 경매가 진행된 티엔옌(호아이득구)의 골목길에 집들이 있는데, 토지의 가격은 1억 3,300만 동/m²이었는데, 실제 가격은 6,000만~7,000만 동/m²로 '인플레이션'되어 도심 아파트 가격과 비슷한 수준이었다.

"교외 부동산은 초보 투자자에게는 적합하지 않습니다. 시장이 하락할 경우 도심 지역의 주택/토지는 약 30%의 손실만 감수해도 매수자를 찾을 수 있지만, 교외 지역의 경우 투자자들이 가격을 50%까지 낮춰도 여전히 매도하기 어려울 것입니다."라고 TN 씨는 경고했습니다.

응우옌 꾸옥 안 씨도 비슷한 의견을 밝혔습니다. 그에 따르면 토지와 같은 투자 부문은 몇 년 후에는 가격이 두 배 또는 세 배로 오를 수 있지만 유동성이 상대적으로 제한적이며 시장이 침체되면 가격이 오랫동안 안정을 유지할 수 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html