아직 '태어나지' 않은 미니 아파트를 사는 데 수십억을 쓰는 것은 장기 임대와 다를 바 없다.

[광고_1]

EZ 부동산 투자 개발 주식회사 대표이사인 팜 득 토안 씨는 현재 미니 아파트는 법적으로 규제되지 않은 주택 유형을 잘못 표현한 것이라고 지적했습니다. 따라서 많은 사람들이 수십억 동화를 들여 미니 아파트를 구입하지만, 실질적인 소유권은 없으며 사실상 임대에 불과하다는 것입니다.

분석가들은 현재 미니 아파트가 판매 가능한 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 부족하다고 말합니다. 실제로 대부분은 개인이 토지를 매입한 후 개별 주택 건축 허가를 받아 짓고, 이를 여러 개의 독립형 아파트로 나누어 판매하는 방식으로 건설됩니다.

이는 매매 계약이 아니라 민사 합의입니다. 왜냐하면 부동산의 일부를 매매하는 것에 관한 규정이 없기 때문입니다.

토안 씨는 한 가지 예를 들었습니다. 약 200~300제곱미터 규모의 토지를 소유한 개인이 고층 건물을 지어 아파트를 분양할 경우, 개별 토지 소유권 증서를 받는 것이 아니라, 소유주들의 이름이 하나의 증서에 공동으로 기재되어 해당 부동산의 공동 소유권을 나타낸다는 것입니다.

" 따라서 미니 아파트 소유주들은 수십억 동을 들여 집을 사지만, 실제로는 개별 소유권 증서를 받지 못합니다. 건물 전체에 적용되는 공동 명의의 토지 등기부등본만 소지하고 있어 마치 임대하는 것 같은 기분을 느끼게 됩니다 ."라고 토안 씨는 말했다.

토지 소유권 증서가 발급되지 않은 소형 아파트는 구매자에게 상당한 위험을 초래합니다. (삽화: Cong Hieu)

하노이 변호사협회 소속 홉낫 법률사무소의 응우옌 티 민 투 변호사도 같은 의견을 밝히며, 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 지적했습니다. 미니 아파트는 상업용 주택 프로젝트로 인정되지 않기 때문에 여전히 단독주택으로 간주되며, 구매자는 개별 소유권 증서가 아닌 건물 전체에 대한 소유권 증서만 발급받는다는 것입니다.

2014년 주택법 일부 조항의 시행에 관한 세부 규정 및 지침을 제공하는 정부 령 제99/2015/ND-CP호 제6조 제2항에 따르면, 최소 면적 30m2 이상, 다층 다가구 단독주택 등 합법적으로 설립된 주택을 소유한 단체, 가구 및 개인은 아파트 건물 요건을 충족하는 독립형 주택에 한하여, 소유자의 정당한 권익을 보장하기 위해 관할 국가 기관으로부터 각 세대별 소유권 증명서를 발급받아야 합니다.

소유자가 이 주택 단지의 아파트를 베트남에서 주택 소유 자격이 있는 다른 단체, 가구 또는 개인에게 매매, 임대, 증여 또는 유증하는 경우, 해당 주택 단지와 관련된 토지 사용권은 아파트를 구매, 임대, 증여받거나 상속받은 모든 사람의 공동 사용이 됩니다.

" 따라서, 소형 아파트 건물, 즉 개별 주택의 경우, 규정된 조건을 충족하면 각 아파트별로 인증서가 발급됩니다. 소형 아파트 건물이 법적 조건을 충족하지 못하면 건물 전체에 대한 하나의 인증서만 발급되며, 여기에는 공동 소유자의 이름이 포함될 수 있습니다."라고 투 변호사는 밝혔습니다.

투 씨에 따르면, 현재 하노이의 대부분의 소형 아파트 건물은 각 세대별 개별 소유권 증서 발급 요건을 충족하지 못하고 있습니다. 따라서 소형 아파트 구매자들은 개별 소유권 증서를 받지 못하고, 공동 소유권 증서 사본만 받게 되는데, 이는 은행 대출 담보로 사용할 수 없습니다.

많은 소형 아파트 건물들이 좁은 골목 깊숙한 곳에 위치해 있어 화재 안전 기준을 충족하지 못합니다. (사진: 콩 히에우)

소형 아파트 건물의 법적 지위에 관해 호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 현재 법률상 소형 아파트는 개별 주택의 형태로만 언급되어 있으며, 소형 아파트 건물에 대한 구체적인 개념은 없다고 밝혔습니다.

차우 씨에 따르면, 2005년 주택법과 시행령 90/2006/ND-CP에는 도심 지역에 다층 미니 아파트 형태의 "개인 주택 개발"을 허용하는 법적 조항이 없습니다. 개인 주택 개발은 도시 계획 규정을 준수하고, 건축 허가를 받아야 하며, 도시의 일반적인 기술 기반 시설 시스템과 연계되어야 합니다.

2010년에 71/2010/ND-CP 법령이 90/2006/ND-CP 법령을 대체하면서 비로소 도시 지역에 여러 층으로 이루어진 소형 아파트 형태의 "가구 및 개인을 위한 개별 주택 개발"이 허용되었습니다.

“ 이 규정은 부적절하며 2005년 주택법에 위배됩니다. 2010년 71호 시행령이 초안 단계였을 당시, 호찌민시 도시개발청(HoREA)과 호찌민시 인민위원회는 도시 지역에서 여러 층에 다수의 아파트가 있는 소형 아파트 형태의 ‘개인 주택’ 개발을 허용하지 않을 것을 제안하고 의견을 제시했습니다. 이는 무허가, 불법, 부적절한 건설로 이어져 도시 계획을 방해하고 도시 기반 시설에 부담을 가중시킬 수 있다는 우려 때문이었습니다.”

"이것이 최근 소형 아파트 건설의 법적 근거인데, 이를 악용하여 불법적으로, 그리고 적절한 허가 없이 소형 아파트를 짓는 사례가 늘고 있습니다 ."라고 차우 씨는 밝혔습니다.

공식적으로 등록되지 않고 불법적으로 건설되고 있기 때문에, 소형 아파트 건물들은 도시 계획을 저해할 뿐만 아니라 도시 기반 시설에 부담을 주고, 화재 안전을 확보하지 못하며, 따라서 구매자에게 토지 소유권 증서를 발급할 자격을 주지 않습니다.

티엔 비엣 국제 법률 사무소(VIETSKY)의 응우옌 꽝 응옥 변호사에 따르면, 토지 소유권 증서가 없어 소형 아파트를 구매한 많은 사람들이 마치 자기 집을 임대해서 사는 것 같은 기분을 느끼고 있다고 합니다. 아파트에 소유권 증서가 발급되지 않으면 구매자는 법적으로 인정되는 소유권을 갖지 못하며, 필요할 때 담보 대출을 받거나 자본금으로 활용할 수도 없다는 것입니다.

특히, 부지 정리를 위해 토지 수용이 수반되는 프로젝트의 경우, 구매자의 권리는 상당한 영향을 받게 되며 판매자에게 크게 의존하게 됩니다. 왜냐하면 구매자는 수용되는 토지의 소유자로서 프로젝트에 참여하게 되기 때문입니다.

따라서 구매자들이 수십억 동을 들여 아파트를 구입하지만, 실제로는 거주만 할 뿐 소유권이나 처분권은 매우 제한적이라는 점이 분명합니다. 주택 구매자들은 사실상 장기 임대를 하는 셈이며, 거액의 임대료를 지불하면서 장기간 거주하는 것입니다.

차우 안

[광고_2]
원천