아직 '태어나지' 않은 미니 아파트를 사는 데 수십억을 쓰는 것은 장기 임대와 다를 바 없다.

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EZ 부동산 투자 개발 주식회사(EZ Property)의 팜 득 토안 사장은 현재 미니 아파트는 법적 규제가 없는 주택 유형의 개념 전환 단계라고 지적했습니다. 따라서 많은 사람들이 수십억 원을 들여 구매하더라도 진정한 의미의 소유권을 갖지 못하고, 마치 자기 아파트를 임대해서 사는 것과 다름없다는 것입니다.

분석가들에 따르면, 미니 아파트는 판매용 주택 유형으로 인정받을 법적 근거가 없습니다. 실제로 대부분은 개인이 토지를 매입한 후 개별 주택 건축 허가를 받아 여러 세대로 나누어 판매하는 형태입니다.

이는 민사 합의이지 매매 계약이 아닙니다. 부동산의 일부를 매매하는 조항이 없기 때문입니다.

토안 씨는 한 가지 예를 들었습니다. 어떤 개인이 200~300제곱미터 정도의 토지를 소유하고 있다고 가정해 봅시다. 고층 건물을 짓고 아파트를 분양할 때, 각 아파트 소유주에게 개별적인 소유권 등기부가 발급되는 것이 아니라, 공동 자산 형태로 하나의 소유권 등기부에 공동 명의로 등재됩니다.

" 따라서 소형 아파트 소유주들은 수십억 원을 들여 집을 사더라도 실제로 개별 소유권 증서를 받는 것이 아니라, 건물 전체에 공통으로 사용되는 복사본 형태의 소유권 증명서만 소지하게 되며, 이는 마치 집을 임대하는 것과 다를 바 없습니다. "라고 토안 씨는 말했다.

부동산 등기부등본이 없는 소형 아파트는 구매자에게 매우 위험합니다. (삽화: 콩 히에우)

응우옌 티 민 투 변호사(홉 낫 법률사무소, 하노이 변호사협회 소속)도 같은 의견을 밝히며, 현행법에는 미니 아파트라는 개념이 없다고 지적했습니다. 상업용 주택 프로젝트 유형으로 미니 아파트가 등록된 기록이 없기 때문에, 구매자는 여전히 단독주택으로 간주되며, 개별 주택 소유권 증서가 아닌 건물 전체에 대한 증서만 발급받는다는 것입니다.

2014년 주택법의 일부 조항의 세부 규정 및 시행에 관한 정부 령 제99/2015/ND-CP호 제2항 제6조에 따르면, 법적으로 설립된 주택을 소유한 단체 및 개인 가구(최소 면적 30제곱미터 이상, 폐쇄형 구조로 설계되어 아파트 건물 요건을 충족하는 다층 다세대 주택 포함)는 소유자의 법적 권리와 이익을 보장하기 위해 관할 국가 기관으로부터 각 세대 소유자에게 소유권 증명서를 발급받아야 합니다.

소유자가 이 건물 내 아파트를 베트남에서 주택 소유권을 가진 다른 단체, 가구 또는 개인에게 매매, 임대, 증여 또는 상속하는 경우, 이 건물에 부속된 토지의 사용권은 해당 아파트를 구매, 임대, 양도 또는 상속받은 모든 당사자의 공동 사용에 속합니다.

" 따라서 미니 아파트(개인 주택) 유형의 경우, 규정된 조건을 충족하면 각 아파트별로 증명서가 발급됩니다. 미니 아파트가 규정된 조건을 충족하지 못하면 건물 전체에 대해 하나의 증명서만 발급되며, 공동 소유자의 이름이 기재될 수 있습니다." 라고 투 변호사는 설명했습니다.

투 씨에 따르면 현재 하노이의 대부분의 소형 아파트는 각 아파트에 대한 소유권 증명서 발급 조건을 충족하지 못하고 있습니다. 따라서 소형 아파트 구매자들은 정식 소유권 증명서(레드북)를 받지 못하고 사본만 소지하게 되는데, 이는 사업 목적의 은행 대출 담보로 사용할 수 없습니다.

많은 소형 아파트들이 좁은 골목길 깊숙한 곳에 위치해 있어 화재 안전 기준을 충족하지 못합니다. (사진: 콩 히에우)

미니 아파트의 합법성에 관해 호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 현재 법률상 미니 아파트는 저렴한 개인 주택의 형태로만 언급되어 있을 뿐, 미니 아파트라는 개념 자체는 존재하지 않는다고 밝혔습니다.

차우 씨에 따르면, 2005년 주택법과 2006년 시행령 90/2006/ND-CP에는 도시 지역에 여러 층으로 된 다세대 주택 형태의 "개인 및 가족 주택 개발"을 허용하는 법적 규정이 없습니다. 개인 및 가족 주택 개발은 도시 계획에 따라 진행되어야 하고, 건축 허가를 받아야 하며, 도시 지역의 일반적인 기술 기반 시설 시스템과의 연결 요건을 충족해야 합니다.

2010년 법령 71/2010/ND-CP가 법령 90/2006/ND-CP를 대체하면서 비로소 도시 지역에 여러 층으로 이루어진 소형 아파트 형태의 "가구 및 개인을 위한 개별 주택 개발"이 허용되었습니다.

“ 이 규정은 부적절하며 2005년 주택법에 위배됩니다. 2010년 71호 시행령이 아직 초안 단계였을 때, 호찌민시 도시개발청(HoREA)과 호찌민시 인민위원회는 도시 지역에서 여러 층에 다수의 세대가 있는 소형 아파트 형태의 ‘개인용 주택’ 개발을 허용하지 않을 것을 제안하고 의견을 제시했습니다. 이는 불법, 무허가, 무허가 건설을 조장하여 도시 계획을 방해하고 도시 기반 시설 시스템에 부담을 가중시킬 수 있다는 우려 때문이었습니다.”

"이것이 최근 소형 아파트 건설의 법적 근거가 되었고, 이를 악용하여 불법적으로 소형 아파트를 짓는 사례가 늘고 있습니다 ."라고 차우 씨는 말했습니다.

미니 아파트는 아직 '건물'로 인정되지 않았고 불법적으로 건축하여 '법을 교묘하게 피해가는' 형태이기 때문에 도시 계획 위반은 물론 도시 기반 시설 시스템에 부담을 가중시키고 화재 안전을 확보하지 못해 구매자에게 '적색 서류'를 발급받을 자격을 충족하지 못합니다.

티엔 비엣 국제 법률 사무소(VIETSKY)의 응우옌 꽝 응옥 변호사에 따르면, 등기부등본이 없으면 미니 아파트를 구매한 많은 사람들이 마치 자기 집을 임대하는 것 같은 기분을 느낀다고 합니다. 등기부등본이 발급되지 않으면 구매자는 법적 소유권을 갖지 못하고, 필요할 때 담보 대출을 받거나 자본금으로 활용할 수도 없기 때문입니다.

특히, 사업 부지가 매립을 통해 정리될 경우, 구매자의 권리는 상당한 영향을 받게 되며, 매도인이 매립 대상자로서 그 과정에 참여하게 되므로 매도인에게 크게 의존하게 될 것입니다.

그러니까, 구매자들이 수십억 동을 들여 아파트를 사지만, 실제로는 그저 거주할 뿐이고 소유권이나 처분권은 매우 제한적이라는 것은 분명합니다. 주택 구매자들은 거액을 지불하고 장기간 거주하는 장기 임차인과 다를 바 없습니다.

차우 안

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