토지법 5차 개정과 도·시 합병 혁명의 흔적

TPO - 베트남의 토지 관리는 80년간 국가 수립 이후 봉건적 소유에서 공유제, 그리고 시장 메커니즘으로의 전환점을 여러 차례 거쳤습니다. 각 개혁은 국가에 중대한 변화를 가져왔습니다. 전문가들은 지방과 시의 통합, 제도 간소화, 국가 데이터베이스 구축과 같은 최근의 새로운 제도적 개혁을 토지 관리의 "4차 혁명"으로 볼 수 있다고 말합니다.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

토지 관리의 주요 변화

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장인 쩐 쑤언 르엉 박사는 토지가 오랫동안 모든 국가의 가장 기본적인 자원이자, 특별한 생산 수단이며, 사회 경제적 발전의 대체 불가능한 토대라고 여겨져 왔다고 말했습니다. 1945년 8월 혁명 이후 지난 80년 동안 베트남의 토지 관리는 봉건적 소유에서 공적 소유로, 그리고 시장 메커니즘으로 전환되는 등 여러 전환점을 거쳤습니다.

쩐 쑤언 르엉 박사에 따르면, 가장 먼저 언급해야 할 것은 토지 개혁(1953-1958)입니다. 이는 위대한 사회 혁명이었습니다. 지주로부터 토지를 몰수하고, 토지가 없거나 부족한 농민에게 토지를 분배하여 당시 주요 생산력이었던 농민 계층의 소유권을 확립했습니다. 국가 경영 측면에서 이 시기는 사유지 소유에서 공공 소유로 전환하는 새로운 소유 체제의 토대를 마련했습니다.

Tran Xuan Luong 박사 - 베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장.

1987년 최초의 토지법이 공포되어 토지는 전 국민이 소유하고 국가가 관리함을 명시했습니다. 중요한 새로운 쟁점은 국가가 가구와 개인에게 토지 이용권을 부여하기 시작했다는 것입니다. 이는 토지와 관련된 권리의 최초 인정이었으며, 이후 토지 이용권 시장 형성의 토대를 마련했습니다.

1993년 토지법은 가장 중요한 이정표였습니다. 토지 사용자에게 최초로 5가지 기본 권리, 즉 양도권, 임대권, 상속권, 저당권, 그리고 토지이용권을 이용한 자본금 출자권이 부여되었습니다.

루옹 씨는 "이러한 권리는 토지를 국가가 관리하는 시장으로 끌어들이고, 토지 이용권을 거래 가치가 있는 자산으로 전환하여 부동산 시장의 형성과 발전을 촉진하는 데 기여합니다."라고 말했습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장에 따르면, 2002년 천연자원환경부가 설립되어 토지, 천연자원, 환경 관리 기능이 통합되었습니다. 이는 토지 관리를 더욱 현대적이고 전문적인 단계로 끌어올리는 전환점이 되었습니다. 또한, 10년 주기로 개정된 토지법의 변화도 있었습니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.

2003년 토지법: 토지 이용자의 권리 확대, 시장의 역할 확립.

2013년 토지법: 투명성 원칙을 강조하고, 토지 가격을 시장 가격에 가깝게 유지하며, 토지 사용권 경매를 강화합니다.

2024년 토지법: 투자법, 건설법, 부동산경영법 등과 연계하여 지속적으로 강력한 개혁을 추진하고, 디지털 전환을 가속화하며 토지 관리를 현대화합니다.

1년간의 시행 후 시행되는 2024년 토지법은 2단계 지방정부의 변화와 관련된 새로운 사태로 인해 개정될 예정입니다.

토지 관리의 "제4차 혁명"

Tran Xuan Luong 박사는 토지 관리와 관련된 주요 변화를 평가하면서, 1953년 토지 개혁(농민에게 토지 이용권 부여), 1993년 토지법 공포(토지 이용권 시장 형성), 2002년 천연자원환경부 설립(토지 관리 현대화)까지의 이전 단계가 모두 토지 관리의 "혁명적 이정표"로 여겨졌다면, 현재 베트남은 전례 없는 제도적 개혁, 즉 관리 기구의 포괄적인 "구조 조정"에 돌입하고 있다고 말했습니다.

쩐 쑤언 르엉 박사는 63개에서 34개로 성(省)과 시(市)를 통합하는 것은 단순히 행정 단위를 축소하는 것이 아니라 "토지 관리 공간의 재편"이라고 말했습니다. 중간 단계의 축소는 분열을 해소하고, 계획 및 감독의 효율성을 높이며, 토지 관리의 지역화를 방지할 것입니다.

2단계 지방 정부 모델을 재편하여 지방의 "묻고 주기" 방식을 대폭 축소하고 투명성과 책임성을 강화합니다. 이를 통해 주민과 기업이 토지 서비스를 더욱 투명하고 신속하게 이용할 수 있도록 지원합니다.

최근의 새로운 제도적 개혁, 즉 지방과 시를 통합하고, 기구를 간소화하고, 국가 데이터베이스를 구축하는 것은 토지 관리의 "제4차 혁명"으로 볼 수 있으며, 현대적이고 투명하며 지속 가능한 토지 거버넌스의 새로운 시대를 열었습니다.
Tran Xuan Luong 박사

또한, 천연자원환경부는 농업농촌개발부와 통합되어 토지, 자원, 농업을 관리하는 통합 부처( 농업환경부 , PV)로 운영될 예정입니다. 이를 통해 중복을 해소하고 부문 간 관리를 강화할 것입니다. 토지-자원-농업 생산은 조화롭고 지속 가능하게 조율될 것입니다.

또한, 인구, 금융, 세무 데이터를 통합한 현대적인 국가 토지 데이터베이스를 구축하고 AI, 블록체인, 3D 지도, 빅데이터를 적용하면 시장의 투명성을 높이고 부패를 줄이며 투기를 방지하는 데 도움이 될 것입니다. 토지 관리 분야의 디지털 정부는 국가의 시장 규제 방식을 근본적으로 변화시킬 것입니다.

"이번 개혁은 베트남 토지 관리의 세 가지 주요 이정표에 이어 '제4차 혁명'으로 볼 수 있습니다. 현대적이고 투명하며 지속 가능한 토지 관리의 새로운 시대를 열었습니다. 이번 개혁은 단순한 제도적 전환점이 아니라, 토지를 국제 기준에 따라 관리되는 진정한 전략적 자원으로 전환하는 제도적 전환점입니다. 이는 21세기 중반까지 베트남을 선진국으로 만들겠다는 목표에 직접적으로 기여할 것입니다."라고 쩐 쑤언 르엉 박사는 말하며, 토지 관리 개혁이 제도적 중요성을 지닐 뿐만 아니라 부동산 시장과 국가 기반 시설의 발전에도 직접적인 영향을 미친다고 강조했습니다.

실제로 부동산과 건설은 현재 GDP의 약 1~13%를 차지하며 핵심 경제 부문 중 하나가 되고 있으며, 동시에 건설, 자재, 금융(은행업), 노동 및 고용 등 40개 이상의 다른 분야에 강한 영향을 미치고 있습니다.

토지 이용권의 투명성 확보, 계획 수립 및 토지 데이터베이스 구축은 법적 위험을 최소화하고, 국내외 투자자들의 참여를 촉진하며, 안정적이고 건강한 부동산 공급을 창출하는 데 도움이 될 것입니다.

또한 토지는 산업단지, 경제특구, 신도시 지역을 개발하기 위한 기반이 되며, 이는 외국인 직접 투자를 유치하고, 수출을 촉진하고, 수백만 명의 근로자를 위한 일자리를 창출하는 원동력이 됩니다.

기획투자부(현 재무부)에 따르면, 전국에는 약 420개의 산업단지가 있으며, 그중 280개 이상이 운영되고 있어 산업 생산 가치와 수출 증대에 크게 기여하고 있습니다. 이와 더불어, 투명하고 안정적인 토지 정책은 교통 인프라, 에너지, 스마트 시티 구축을 위한 사회적 자원을 동원하여 파급 효과를 창출하고 국가 경쟁력을 강화하는 데에도 기여합니다.

최근 토람 사무총장은 2024년 토지법 개정 및 보완에 대한 지시에서, 포괄적이고 근본적이며 동시적인 해결책을 도출하기 위해 토지 부문의 현재 어려움과 장애물을 연구, 평가, 그리고 완전히 파악할 필요성을 강조했습니다. 2024년 토지법 및 관련 법률 개정 및 보완을 위한 주요 관점, 방향, 그리고 중요 정책은 완전하고, 심도 있고, 설득력 있고, 실현 가능하게 설명되어야 합니다.