토지법 5차 개정과 도·시 합병혁명의 흔적

TPO - 베트남의 토지 관리는 80년간 국가 수립 이후 봉건적 소유에서 공유제, 그리고 시장 메커니즘으로의 전환점을 여러 차례 거쳤습니다. 각 개혁은 국가에 중대한 변화를 가져왔습니다. 전문가들은 지방과 시의 통합, 제도 간소화, 국가 데이터베이스 구축과 같은 새로운 제도적 개혁을 토지 관리의 "4차 혁명"으로 볼 수 있다고 말합니다.

Báo Tiền Phong•29/08/2025

토지 관리의 주요 변화

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소의 부소장인 쩐 쑤언 루옹 박사는 토지가 오랫동안 모든 국가의 가장 기본적인 자원이자 특별한 생산 수단이며 사회 경제적 발전을 위한 대체 불가능한 기반으로 여겨져 왔다고 말했습니다. 베트남에서는 1945년 8월 혁명 이후 지난 80년 동안 토지 관리가 봉건적 소유에서 공공 소유로, 그리고 시장 메커니즘으로의 전환이라는 여러 전환점을 겪었습니다.

쩐 쑤언 루옹 박사에 따르면, 가장 먼저 언급해야 할 것은 토지 개혁(1953-1958)인데, 이는 위대한 사회 혁명이었다. 지주로부터 토지를 몰수하여 토지가 없거나 부족한 농민들에게 분배함으로써 당시 주요 생산력이었던 농민 계층의 토지 소유권을 확립했다. 국가 관리 측면에서 이 시기는 사유지 소유에서 공공 소유로의 전환이라는 새로운 토지 소유 체제의 토대를 마련했다.

트란 쑤언 루옹 박사 - 베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장.

1987년, 최초의 토지법이 제정되어 토지는 전 국민의 소유이며 국가가 관리한다는 점이 명시되었습니다. 중요한 새로운 점은 국가가 가구와 개인에게 토지 이용권을 부여하기 시작했다는 것입니다. 이는 토지와 관련된 권리를 최초로 인정한 사례이며, 이후 토지 이용권 시장 형성의 토대를 마련했습니다.

1993년 토지법은 가장 중요한 이정표였습니다. 처음으로 토지 이용자에게 양도권, 임대권, 상속권, 저당권, 그리고 토지 이용권을 이용한 자본 투자권이라는 다섯 가지 기본권이 부여되었습니다.

"이러한 권리는 토지를 국가가 관리하는 시장 기반 시스템으로 편입시켜 토지 이용권을 거래 가능한 자산으로 전환하고 부동산 시장의 형성과 발전에 기여합니다."라고 루옹 씨는 말했습니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소 부소장에 따르면, 2002년 토지, 천연자원 및 환경 관리 기능을 통합한 천연자원환경부가 설립되었습니다. 이는 토지 관리를 보다 현대적이고 전문적인 단계로 끌어올리는 전환점이 되었습니다. 또한, 10년 주기로 시행된 토지법 개정에도 변화가 있었습니다. 구체적으로는 다음과 같습니다.

2003년 토지법: 토지 이용자의 권리 확대 및 시장의 역할 재확인.

2013년 토지법: 투명성 원칙을 강조하고, 토지 가격을 시장 가치에 가깝게 책정하며, 토지 사용권 경매를 강화합니다.

2024년 토지법: 투자법, 건설법, 부동산사업법 등과 연계하여 강력하고 조화로운 개혁을 지속하고, 토지 관리의 디지털 전환과 현대화를 가속화합니다.

제정 1년 만에 시행된 2024년 토지법은 이중 지방 정부 구조의 변화와 관련된 새로운 상황으로 인해 곧 개정될 예정이다.

토지 관리의 "제4차 혁명".

토지 관리와 관련된 주요 변화를 평가하면서, 쩐 쑤언 루옹 박사는 1953년 토지 개혁(농민에게 토지 사용권 부여), 1993년 토지법 공포(토지 사용권 시장 형성), 2002년 천연자원환경부 설립(토지 관리 현대화) 등 이전 단계들이 모두 토지 관리의 "혁명적 이정표"로 여겨졌지만, 베트남은 이제 전례 없는 제도 개혁, 즉 관리 체계의 전면적인 "재편"에 접어들고 있다고 말했습니다.

쩐쑤언르엉 박사는 63개에서 34개로 행정 구역이 통합된 것은 단순히 기구 규모 축소가 아니라 "토지 행정 공간의 재구조화"라고 말했습니다. 중간 행정 구역을 줄임으로써 행정 분권화를 해소하고 계획 및 감독 효율성을 높이며 토지 관리의 지역화를 방지할 수 있다는 것입니다.

이중 구조의 지방 정부 모델을 재편하면 지역 차원의 "요청-승인" 메커니즘이 크게 축소되어 투명성과 책임성이 향상될 것입니다. 이는 시민과 기업이 토지 관련 서비스를 더욱 투명하고 효율적으로 이용할 수 있도록 도울 것입니다.

현재 진행 중인 제도 개혁, 즉 성·시 통합, 행정 기구 간소화, 국가 데이터베이스 구축은 토지 관리의 "제4차 혁명"으로 볼 수 있으며, 현대적이고 투명하며 지속 가능한 토지 거버넌스의 새로운 시대를 열고 있습니다.
트란 쉬안 루옹 박사

또한, 천연자원환경부와 농림축산식품부가 통합되어 토지, 자원, 농업 관리를 총괄하는 단일 부처( 농림환경부 )가 신설될 예정이며, 이를 통해 업무 중복을 없애고 부처 간 협력을 강화하여 토지·자원·농업 생산이 조화롭고 지속 가능한 방식으로 이루어질 것입니다.

또한 인구, 재정, 세금 데이터와 통합된 현대적인 국가 토지 데이터베이스를 구축하고, 인공지능, 블록체인, 3D 지도, 빅데이터를 적용하면 시장 투명성을 높이고 부패를 줄이며 투기를 방지하는 데 도움이 될 것입니다. 토지 관리 분야의 디지털 정부는 국가가 시장을 규제하는 방식을 근본적으로 바꿀 것입니다.

"이번 개혁은 베트남 토지 관리의 '네 번째 혁명'으로, 이전의 세 차례 주요 개혁에 이어 현대적이고 투명하며 지속 가능한 토지 관리의 새로운 시대를 열었습니다. 이 개혁은 단순히 제도나 법률을 바꾸는 것이 아니라, 토지를 국제 기준에 따라 관리되는 진정한 전략적 자원으로 탈바꿈시키는 제도적 전환점이며, 21세기 중반까지 베트남을 선진국으로 만들고자 하는 목표 달성에 직접적으로 기여할 것입니다."라고 쩐 쑤언 루옹 박사는 강조하며, 토지 관리 개혁은 제도적 의미뿐 아니라 부동산 시장과 국가 기반 시설 발전에 직접적인 영향을 미친다고 역설했습니다.

실제로 부동산 및 건설 부문은 현재 GDP의 약 1~13%를 차지하며 주요 경제 부문 중 하나로 자리매김했고, 건설, 자재, 금융 및 은행, 고용 등 40개 이상의 분야에 강력한 파급 효과를 미치고 있습니다.

토지 이용권의 투명성 확보, 계획 개선, 그리고 탄탄한 토지 데이터베이스 구축은 법적 위험을 최소화하고, 국내외 투자자들의 참여를 장려하며, 안정적이고 건전한 부동산 공급을 창출하는 데 도움이 될 것입니다.

또한, 토지는 산업단지, 경제특구, 신도시 개발의 기반이 되며, 이러한 개발은 현재 외국인 직접 투자를 유치하고 수출을 증대시키며 수백만 명의 노동자에게 일자리를 창출하는 원동력이 되고 있습니다.

현재 재정부 산하 기획투자부에 따르면 전국에 약 420개의 산업단지가 있으며, 그중 280개 이상이 운영 중으로 산업 생산액과 수출액 증대에 중요한 역할을 하고 있습니다. 이와 더불어 투명하고 안정적인 토지 정책은 교통 인프라, 에너지, 스마트 시티 등의 분야에 사회적 자원을 동원하여 파급 효과를 창출하고 국가 경쟁력을 강화하는 데 기여하고 있습니다.

최근 토람 총서기는 2024년 토지법 개정·보완에 관한 지시에서 토지 부문의 현안과 장애물을 연구, 평가, 그리고 철저히 파악하여 포괄적이고 근본적이며 동시적인 해결책을 마련해야 한다고 강조했습니다. 2024년 토지법 및 관련 법률의 개정·보완에 있어 주요 관점, 방향, 그리고 중요한 정책들을 철저하고 심도 있게, 설득력 있고 실현 가능하게 설명해야 합니다.