기업들은 다른 토지 유형에 대한 시범 사업의 결과를 다시 한번 기다리고 있습니다.

토지 사용권은 있지만 주거용 토지가 부족한 많은 기업들이 토지법 시행 이후 상업용 주택 사업을 어떻게, 그리고 과연 추진할 수 있을지에 대한 고민에 빠져 있습니다.

콘스트렉심 주택개발투자합작회사의 당반카이 부사장은 8월 15일 오전 "2024년 토지법 및 관련 법률이 제시하는 새로운 원동력, 기회 및 과제" 세미나에 참석한 후 큰 기대감을 안고 자리를 떠났다.

콘스트렉심 주택 개발 투자 주식회사 부사장인 당 반 카이 씨.

“다오 쭝 찐(Dao Trung Chinh) 국장님( 자연자원환경부 산하 토지계획개발국 )께서 오는 10월 국회에서 논의될 예정인, 주거용지가 아닌 토지에 대해 토지이용권 계약 또는 기존 토지이용권을 활용하여 상업용 주택 사업을 추진하는 시범 결의안에 대해 언급하셨습니다. 저희는 현재 시범 사업에만 의존하고 있는 상황이라, 앞으로 저희 사업에 대한 추가적인 제안을 마련할 예정입니다.” 카이(Khai) 씨는 베트남 소비재개발협회(ACOD)와 하노이상인협회(HBA)의 후원으로 비즈니스 매거진이 주최한 세미나에서 이같이 밝혔습니다.

앞서 세미나에서 카이 씨가 제기한 질문은 2024년 8월 1일 토지법 시행 이후 논의가 필요한 문제들을 더욱 뜨겁게 달궜습니다. 이는 사업체가 토지 사용권은 있지만 주거용 토지는 보유하지 않아 원하는 대로 상업용 주택 프로젝트로 전환 신청을 할 수 없는 전형적인 사례이기 때문입니다.

2017년에 계획 승인을 받은 해당 회사의 하이즈엉 프로젝트는 주거용 및 상업용 부지를 포함합니다. 주거 및 커뮤니티 지역과 멀리 떨어진 상업용 부지는 회사가 50년간 임대하여 사용권 증명서를 발급받았지만, 주거용 부지는 포함되어 있지 않습니다.

“만약 사업 진행을 위해 9층 높이로 승인된 상업 및 서비스 건물을 계속 짓게 된다면, 주변에 거주자가 없어 건물들이 비어 있게 되고 임대도 불가능해질 가능성이 큽니다. 그렇다면 누가 그 건물들을 서비스 용도로 임대하겠습니까? 이는 막대한 낭비가 될 것입니다. 상업 및 주거 서비스를 모두 포함하도록 계획을 수정할 수 있는지, 그리고 이미 토지 소유권 증서를 확보했으므로 재입찰이나 재경매를 해야 하는지 묻고 싶습니다…” 칸 씨는 국회 경제 위원회 상임위원인 판득히에우 씨와 찐 씨가 토지법의 새로운 내용을 설명한 후 이렇게 말했습니다.

문제는 현행 토지법이나 주택법 모두 주거용으로 지정되지 않은 토지를 사용할 권리를 가진 기업이 상업용 주택을 건설하여 직접 사업을 진행할 수 있도록 하는 메커니즘을 제공하지 않는다는 점입니다.

이 문제와 관련하여 판득히우 씨는 많은 투자자들이 우려하는 부분임을 인정하면서도, 토지법 제정 당시 이러한 문제들이 충분히 논의되고 검토되었다고 강조했습니다.

판득히우 의원, 국회 경제위원회 상임위원.

“이 문제는 법률 통과 후에 발생한 것이 아니라, 편익과 비용, 장점과 단점을 고려하여 검토된 사항입니다. 정부는 토지가 있지만 상업용 주택 개발에 사용할 수 없는 경우를 다루는 시범 결의안을 작성하여 국회에 제출할 예정입니다.”

"저는 법안 제정 여부를 결정하기 전에 영향을 평가하기 위해 시범 사업이 필요하다고 생각합니다. 토지법의 목표는 상업용 주택 개발에만 국한되지 않고, 특정 부문이나 유형을 우선시하는 것이 아니라 포괄적이고 균형 잡힌 부동산 시장을 조성하는 것이기 때문입니다." 히에우 씨는 2024년 8월 1일 발효된 토지법의 내용에 대해 기업 관계자들에게 이렇게 말했습니다.

이와 관련하여 친 씨는 몇 가지 해명이 필요한 사항이 있다고 밝혔습니다. 첫째, 2015년 주택법 제정 이전(다른 유형의 토지를 규제하기 시작한 법)에 진행된 사업들입니다. 둘째, 도심에서 이전해야 하는 비농업용 토지이지만, 주거용 토지가 부족한 경우입니다. 셋째, 신규 사업들입니다.

다오 쭝 찐 씨는 산하 자연자원환경부 토지계획개발국 국장입니다.

친 씨는 “이는 추가적인 연구가 필요한 사안입니다. 2015년 이전에 발생한 사례, 즉 이주로 인해 중단된 비농지 개발 사업에 대해서는 해결책이 마련되어야 합니다. 제한 조치는 신규 사업에만 적용하는 것이 적절할 것입니다.”라고 말하며, 기업들이 지속적으로 의견을 제시해 관련 기관들이 종합적으로 검토하여 정부에 제출할 해결책을 마련할 수 있도록 협조를 당부했습니다.

현재 정부는 주거용지가 아닌 토지에 대해 토지이용권 취득 계약 또는 기존 토지이용권 취득 계약을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 방안에 관한 결의안 초안을 검토 중입니다.

이 초안은 시범 사업 선정 기준에 대해 두 가지 방안을 제시합니다.

옵션 1은 토지 이용권 계약 또는 기존 토지 이용권(해당 토지가 주거용지가 아닌 경우)을 통해 상업용 주택 프로젝트를 시범 운영하는 것으로, 2030년까지 주택 개발 프로그램 및 계획에서 승인된 주택 개발 프로젝트 수의 30%, 전체 면적의 20%를 초과하지 않는 범위 내에서 시행됩니다.

우선권은 토지가 도시 지역 또는 승인된 도시 개발 계획이 있는 지역에 위치한 경우, 토지 사용료를 내고 국가에서 할당한 토지를 사용하거나 전체 임대 기간에 대한 일시불 임대료를 지불하는 임대 토지를 사용하는 부동산 관련 사업체, 그리고 환경 오염이나 건설 계획 또는 도시 계획과의 부적합성으로 인해 시설을 이전해야 하는 경우에 주어집니다.

옵션 2는 투자자가 토지법 제31/2024/QH15호 시행일 이전에 토지 사용권 계약을 통해 상업용 주택 사업을 시행하는 것에 대해 지방 인민위원회로부터 서면 승인을 받은 경우, 국가로부터 토지 사용료를 납부하고 할당받은 토지 또는 전체 임대 기간에 대한 일시불 임대료를 지불하고 임대한 토지에서 발생하는 토지 사용권을 현재 보유하고 있는 경우, 그리고 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 시설이나 건설 또는 도시 계획에 따라 이전해야 하는 시설에 대한 비농업용 토지 사용권을 현재 보유하고 있는 경우를 대상으로 하는 시범 프로그램입니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html